200,900,000원
인천지방법원 2025타경34928. 부천시 오정구 삼정동 스위트빌 3층 301호 다세대주택입니다. 감정가는 410,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 200,900,000원, 감정가의 49% 수준까지 내려왔습니다. 권리의 기준점은 2023.05.19 부천중앙새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 1,952,500,000원이며 공동담보목록 제2023-158호가 기재돼 있습니다.
그 뒤 2025.11.11 임의경매개시결정, 2025.12.15 주식회사 케어솔루션의 48,000,000원 가압류가 붙었지만 모두 말소기준권리 이후입니다. 따라서 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 권리 자체보다 실제 입찰 전 확인할 부분은 점유관계와 보증금·확정일자입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34928 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 삼정동 299-5 스위트빌 3층 301호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 오정구 삼작로96번길 10-6(삼정동) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 · 3층 301호 |
| 소유자 | 신상섭 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 410,000,000원 / 200,900,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부천중앙새마을금고 / 1,450,424,815원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2023.05.19 접수된 부천중앙새마을금고 근저당권입니다. 근저당 채권최고액은 1,952,500,000원이고 채무자는 신상섭입니다. 2025.11.11 경매개시결정과 2025.12.15 케어솔루션 가압류는 모두 그 뒤에 접수돼 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 4명 — 대항력은 없지만 보증금 확인 필요
확인된 점유자는 이미혜·안인영·장희영·구현민 총 4명입니다. 네 사람 모두 전입일이 말소기준권리인 2023.05.19보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 우선변제 여부와 실제 배당 관계는 원문 서류 대조가 필요합니다.
| 점유자 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이미혜 | 2024.05.17 | 2025.12.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안인영 | 2024.06.21 | 2025.11.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장희영 | 2024.06.21 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 구현민 | 2024.07.10 | 2025.12.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 — 2회 유찰로 감정가의 49%
감정가 410,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 200,900,000원입니다. 다음 회차 시나리오는 140,630,000원, 그다음은 98,441,000원으로 계산돼 있습니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 200,900,000원 | 1,803,212,600원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 140,630,000원 | 1,862,638,820원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 98,441,000원 | 1,904,230,938원 |
다만 이 물건은 감정가 대비 할인율만 보고 “싸다”고 단정하면 안 됩니다. 스위트빌은 8세대 규모이고, 가격 판단에 직접 쓸 수 있는 동일 면적 실거래 기준을 확인한 뒤 응찰가 상한을 잡는 것이 안전합니다. 감정가 대비 49%라는 숫자는 경매 회차상의 할인율이지 곧바로 시장가 대비 할인율을 뜻하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 200,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,612,600원 |
| 1. 근저당 · 부천중앙새마을금고 | 1,952,500,000원 | 197,287,400원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케어솔루션 | 48,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 2,000,500,000원 중 197,287,400원이 채권자에게 배당되고, 1,803,212,600원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 삼정초등학교 북동측 인근의 대로변 주상복합지대로, 주거환경은 보통입니다. 삼정초등학교는 도보 2분, 상산어린이공원은 도보 4분 거리로 기재돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근은 자유롭고, 길주로 등 간선도로변 버스정류장이 인근에 있습니다. 부천시청역은 남서측 도보 22분으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물이며 급배수·위생·도시가스·승강기 설비와 개별난방이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·세로장방형이며 북측 광로와 접합니다. 토지면적은 306.4㎡, 공시지가는 2,739,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 대로2류에 접합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 주차는 8대로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 원본 대조. 이미혜·안인영·장희영·구현민의 실제 점유 부분, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 매각물건명세서·현황조사·문건접수 원본에서 확인하세요.
- 대항력과 우선변제 구분. 전입은 모두 말소기준권리 뒤라 대항력은 없지만, 우선변제 여부는 보증금·확정일자와 배당요구 관계를 별도로 봐야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%만으로 저가매수라고 판단하지 말고, 스위트빌 및 인근 유사 다세대의 실제 거래가격과 비교해 응찰 상한을 정하세요.
- 명도비용. 대항력이 없더라도 점유자가 4명 확인된 만큼 실제 퇴거 협의와 인도 절차에 필요한 시간·비용을 예산에 반영하세요.
- 배당 변동. 현재 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당표는 참고치로 보세요.
맺으며 — “권리 소멸형, 승부처는 점유와 가격 검증”
이 물건의 등기 구조는 어렵지 않습니다. 2023.05.19 부천중앙새마을금고 근저당이 말소기준이고, 뒤의 경매개시결정과 가압류는 소멸합니다. 네 명의 점유자 역시 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력으로 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다. 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 두 번 유찰돼 200,900,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 점유자 4명의 보증금·확정일자·배당요구 관계를 정리하고, 유사 다세대 실거래로 시장가를 검증한 뒤 입찰가를 정하는 것이 순서입니다. 결론은 권리는 비교적 명료, 점유·가격은 확인 후 접근입니다.
