인천지방법원 2025타경34928. 부천시 오정구 삼정동 스위트빌 4층 402호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 신상섭이며 2023.03.17. 소유권보존 등기가 이뤄졌습니다. 말소기준은 2023.05.19. 설정된 부천중앙새마을금고 근저당권으로, 채권최고액은 1,952,500,000원입니다. 이후 2025.11.11. 임의경매개시결정과 2025.12.15. 주식회사 케어솔루션의 48,000,000원 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건에서 가장 먼저 볼 부분은 임차인 4명입니다. 이미혜·안인영·장희영·구현민의 전입일은 모두 말소기준권리인 2023.05.19.보다 늦어 자료상 대항력은 없습니다. 따라서 현재 분석상 낙찰자가 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 네 사람의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 세 사람은 배당요구를 했으며 장희영은 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 이 불확실성은 매수인 인수액과 별개로 실제 배당 순서·최우선변제 여부에 영향을 줄 수 있으므로 원본 명세서 대조가 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34928 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 삼정동 299-5 스위트빌 4층 402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 신상섭 |
| 감정가 / 최저가 | 442,000,000원 / 216,580,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부천중앙새마을금고 / 1,450,424,815원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준권리는 2023.05.19. 부천중앙새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액 1,952,500,000원의 공동담보 근저당이며, 이후의 임의경매개시결정과 주식회사 케어솔루션 가압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 회차의 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
② 임차인 — 실제 4명, 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이미혜 | 2024.05.17 | 2025.12.24 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안인영 | 2024.06.21 | 2025.11.28 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장희영 | 2024.06.21 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 구현민 | 2024.07.10 | 2025.12.22 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 — 2회 유찰로 216,580,000원
감정가는 442,000,000원, 현재 최저매각가는 216,580,000원으로 감정가의 49% 수준입니다. 2회 유찰된 상태이며, 다음 시나리오에서는 151,606,000원, 그 다음은 106,124,200원으로 내려갑니다.
다만 이 물건에는 비교 가능한 실거래 가격이 제시돼 있지 않습니다. 스위트빌은 8세대이고 2023.02.27. 사용승인됐으며, 현재 자료상 단지 경매 평균 유찰횟수는 2.0회, 최근 낙찰금액은 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 “감정가의 절반”이라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 가격 메리트 판단은 별도의 실제 거래·호가 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 216,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,832,120원 |
| 1. 근저당 · 부천중앙새마을금고 | 1,952,500,000원 | 212,747,880원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케어솔루션 | 48,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 216,580,000원 기준으로 집행비용을 제외한 212,747,880원이 부천중앙새마을금고에 배당되고, 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권액 대비 미배당은 1,787,752,120원입니다. 임차인 최우선변제와 당해세는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 삼정초등학교 북동측 인근의 대로변 주상복합지대로, 감정평가상 주거환경은 보통입니다. 부천삼정초등학교는 도보 2분, 상산어린이공원은 도보 4분으로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 접근은 자유롭고, 길주로 등 인근 간선도로변에 버스정류장이 있습니다. 부천시청역은 남서측 도보 22분으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물이며, 급배수·위생·도시가스·승강기·개별난방 설비가 있습니다. 주차는 8대입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 항공표면, 상대보호구역 등에 포함되고 북측으로 폭 30m~35m 대로2류와 접합니다. 공시지가는 2,739,000원/㎡입니다.
- 규제. 외국인 등 대상 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있습니다. 공부와의 차이와 위반건축물은 없습니다.
- 규모. 스위트빌은 총 8세대, 2023.02.27. 준공으로 파악됩니다. 경매 통계상 평균 유찰횟수는 2.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 원본 확인. 이미혜·안인영·장희영·구현민의 보증금과 확정일자를 매각물건명세서에서 확인해 최우선변제 반영 여부를 검토하세요.
- 배당요구 확인. 이미혜·안인영·구현민은 배당요구가 확인되지만 장희영은 확인되지 않습니다. 최신 명세서와 배당요구종기 관련 문건을 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 싸다고 판단하지 말고, 인근 다세대 및 동일 건물의 실제 거래·호가를 별도로 확인하세요.
- 배당표 보정. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 해당 항목이 존재하면 근저당 배당액과 미배당 규모가 달라집니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당, 가압류, 임차인 전입일, 배당요구 내용을 등기부·현황조사·매각물건명세서 원본과 최종 대조하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 임차관계 확인이 먼저
이 물건은 감정가 442,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가가 216,580,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 할인폭이 크지만, 이를 곧바로 가격 메리트로 연결하기는 어렵습니다. 비교 가능한 실거래가 없기 때문입니다. 권리 측면에서는 말소기준 이후 전입한 임차인 4명이라 대항력은 없고 매수인 인수액도 0원으로 분석됩니다. 그러나 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않아 배당의 최종 모습에는 변수가 남아 있습니다. 결론은 권리 승계 위험은 낮지만, 임차보증금 확인과 시세 검증을 끝낸 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.
