인천지방법원 2025타경34928. 부천시 오정구 삼정동 스위트빌 5층 501호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 권리의 기준점은 2023.05.19. 부천중앙새마을금고 근저당권입니다. 이후 2025.11.11. 임의경매개시결정, 2025.12.15. 주식회사 케어솔루션 가압류가 이어졌고 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차관계가 이 사건의 확인 포인트입니다. 이미혜·안인영·장희영·구현민 등 실제 임차인 4명이 조사됐지만, 전입일은 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 다만 네 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당 순위와 최우선변제 여부는 이 자료만으로 확정하기 어렵습니다. 이는 배당액 변동 요인이지만, 현재 제공된 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34928 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 삼정동 299-5 스위트빌 5층501호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 오정구 삼작로96번길 10-6(삼정동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 5층 501호 |
| 소유자 | 신상섭 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 401,000,000원 / 196,490,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 청구액 | 1,450,424,815원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2023.05.19. 부천중앙새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 1,952,500,000원이며 공동담보목록 제2023-158호가 기재돼 있습니다. 이후의 임의경매개시결정과 주식회사 케어솔루션 가압류 48,000,000원은 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인에게 승계되는 권리는 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 4명 모두 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이미혜 | 2024.05.17 | 2025.12.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안인영 | 2024.06.21 | 2025.11.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장희영 | 2024.06.21 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 구현민 | 2024.07.10 | 2025.12.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 단정 금지
감정가는 401,000,000원이고 현재 최저매각가는 196,490,000원입니다. 2회 유찰을 거쳐 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 137,543,000원, 4회 유찰 시 96,280,100원으로 계산돼 있습니다.
하지만 스위트빌의 비교 가능한 실거래 금액은 제시되지 않았습니다. 단지 정보상 총 8세대이고 최근 낙찰금액·최근 낙찰일도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 시세보다 싸거나 가격 메리트가 크다고 판단해서는 안 됩니다. 현 시점의 핵심은 권리보다 실제 매매가격 확인입니다.
④ 예상배당표 (매각가 196,490,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,550,860원 |
| 1. 근저당 · 부천중앙새마을금고 | 1,952,500,000원 | 192,939,140원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케어솔루션 | 48,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 2,000,500,000원 중 배당액은 192,939,140원, 미배당은 1,807,560,860원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 삼정초등학교 북동측 인근의 대로변 주상복합지대이며 주거환경은 보통으로 평가됐습니다. 부천삼정초등학교는 도보 2분, 상산어린이공원은 도보 4분으로 기재돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근은 자유롭고 대중교통 여건은 보통입니다. 길주로 등 간선도로변에 버스정류장이 있고, 남서측 부천시청역은 도보 22분으로 기재돼 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물이며 급배수·위생·도시가스·승강기 설비와 개별난방이 갖춰져 있습니다. 주차는 8대로 기재돼 있습니다.
- 토지. 토지면적은 306.4㎡, 제2종일반주거지역이며 북측 광로의 아스팔트 포장도로와 접합니다. 공시지가는 2,739,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고, 대로2류와 접합니다. 토지거래계약에관한허가구역 표시는 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 스위트빌은 총 8세대이며 준공일은 2023.02.27.입니다. 비교 가능한 최근 매매금액이 없어 환금성과 적정가격은 별도 시세 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 4명 모두 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 최우선변제와 실제 배당순위는 매각물건명세서 원본에서 재확인해야 합니다.
- 장희영 배당요구 여부. 다른 3명은 배당요구 접수일이 확인되지만 장희영은 배당요구 접수가 확인되지 않습니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 196,490,000원이지만 실거래 비교자료가 없으므로 인근 다세대의 실제 거래가격과 임대가격을 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 근저당권에 공동담보목록 제2023-158호가 기재돼 있으므로 채권 회수와 배당 관계를 원본 등기에서 함께 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 미반영된 계산이므로 실제 근저당권자 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 현장 점유상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격은 아직 미확정
이 사건의 권리구조는 명확합니다. 2023.05.19. 부천중앙새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 조사된 실제 임차인 4명도 모두 그 이후 전입해 대항력이 없으며 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 측면에서는 비교적 정리된 사건입니다.
다만 가격 평가는 별개입니다. 감정가 401,000,000원에서 2회 유찰돼 196,490,000원까지 내려왔지만, 스위트빌의 비교 가능한 최근 실거래가 확인되지 않습니다. 따라서 49% 할인이라는 숫자를 곧바로 시세 메리트로 바꾸어 읽어서는 안 됩니다. 이 물건의 최종 판단 기준은 ‘인수 위험이 있느냐’보다 196,490,000원이 실제 시장가격보다 충분히 낮으냐입니다.
