인천지방법원 2025타경34928. 부천시 오정구 삼정동 스위트빌 2층 202호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자는 신상섭이며 2023.03.17 소유권보존 등기가 이루어졌습니다. 권리분석의 기준점은 2023.05.19 설정된 부천중앙새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 1,952,500,000원이고, 이후의 전세권·경매개시결정·가압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 216,580,000원으로 감정가의 49%입니다. 그러나 이 사건은 ‘낮은 최저가’와 ‘싼 매입가격’을 동일하게 볼 수 없습니다. 스위트빌은 8세대 규모이고, 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않아 216,580,000원이 실제 시장가보다 낮은지 여부는 이 자료만으로 확인할 수 없습니다. 따라서 가격 메리트는 할인율 자체가 아니라 별도의 실거래·현장 시세 확인을 전제로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34928 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 삼정동 299-5 스위트빌 2층 202호 · 도로명 경기도 부천시 오정구 삼작로96번길 10-6 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용 · 69.85㎡ · 5층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 신상섭 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 442,000,000원 / 216,580,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부천중앙새마을금고 / 1,450,424,815원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 건물 현황 | 2023.02.27 준공 · 8세대 · 철근콘크리트구조 · 승강기 · 도시가스 · 개별난방 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리인 2023.05.19 부천중앙새마을금고 근저당권보다 뒤에 설정된 주식회사영신 전세권 48,000,000원과 주식회사 케어솔루션 가압류 48,000,000원은 매각으로 소멸합니다. 배당표에서도 전세권과 가압류의 예상배당은 0원이지만, 후순위 권리이므로 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
임차인 조사 — 4명 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이미혜 | 2024.05.17 | 미상 | 미상 | 2025.12.24 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 안인영 | 2024.06.21 | 미상 | 미상 | 2025.11.28 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 장희영 | 2024.06.21 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 구현민 | 2024.07.10 | 미상 | 미상 | 2025.12.22 | 없음 | 미상 | 아님 |
조사된 임차인은 4명이며 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 각각 조사된 임차인입니다. 네 사람의 전입일은 모두 말소기준일 2023.05.19보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 확정할 수 없지만, 대항력이 없으므로 미배당 보증금이 매수인에게 인수되는 구조로 보기는 어렵습니다.
② 가격 비교 — 49% 할인율보다 ‘실제 시세 확인’이 먼저
현재 최저매각가는 감정가 442,000,000원의 49%인 216,580,000원입니다. 3회 유찰 시 151,606,000원, 4회 유찰 시 106,124,200원까지 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 이 물건과 직접 비교할 수 있는 실거래 금액은 확인되지 않습니다.
따라서 “감정가 대비 51% 할인됐으니 싸다”는 결론은 금지해야 합니다. 스위트빌은 8세대 규모의 다세대이고, 제공된 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0%입니다. 이 수치만으로 환금성을 단정할 수는 없지만, 적어도 현재 가격이 시장에서 쉽게 소화되는 수준이라고 볼 근거도 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 216,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,832,120원 |
| 1. 근저당 · 부천중앙새마을금고 | 1,952,500,000원 | 212,747,880원 |
| 2. 전세권 · 주식회사영신 | 48,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케어솔루션 | 48,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,832,120원을 제외한 212,747,880원이 선순위 근저당권에 배당되고, 전세권·가압류·소유자 잔여는 0원입니다. 채권 총액 2,048,500,000원 중 미배당은 1,835,752,120원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 삼정초등학교 북동측 인근의 대로변 주상복합지대이며 주거환경은 보통입니다. 부천삼정초등학교는 도보 2분, 상산어린이공원은 도보 4분, 신세계이마트중동점은 도보 22분으로 기재돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근은 자유롭고 대중교통 여건은 보통입니다. 길주로 등 인근 간선도로변에 버스정류장이 있고, 부천시청역은 남서측 도보 22분 거리에 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 급배수·위생·도시가스·승강기 설비와 개별난방이 갖춰져 있습니다. 주차는 8대입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지의 세로장방형 토지이며 북측으로 폭 30m~35m 대로2류와 접합니다. 토지면적은 306.4㎡, 공시지가는 2,739,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되며, 감정평가 기재상 토지거래계약 허가구역 기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 2023.02.27 준공된 8세대 규모 다세대로, 대단지 공동주택보다 거래 표본이 제한될 수 있어 실제 매수수요와 매도기간을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 선확인. 현재 최저가 216,580,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 인근 유사 다세대 실거래와 현장 매물가를 대조하세요.
- 임차인 점유 확인. 이미혜·안인영·장희영·구현민 4명이 조사됐습니다. 모두 대항력은 없지만 현재 실제 점유자와 인도 가능 시점은 별도 확인이 필요합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 네 임차인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당관계의 세부 순위는 매각물건명세서와 관련 서류로 다시 대조해야 합니다.
- 후순위 전세권 확인. 주식회사영신 전세권 48,000,000원은 말소기준 이후 권리로 매각 소멸하지만, 등기말소 여부까지 최종 서류에서 확인하세요.
- 관리비·점유비용. 공용부분 관리비 체납 여부와 실제 명도에 드는 시간·비용은 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증되지 않았다”
이 사건의 권리구조는 명확한 편입니다. 2023.05.19 부천중앙새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 전입한 임차인 4명은 대항력이 없으며 후순위 전세권과 가압류도 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원, 현재 회차 실질취득은 216,580,000원입니다.
그러나 가격 평가는 별개입니다. 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이를 비교할 실거래 기준이 확인되지 않고 스위트빌은 8세대 규모의 다세대입니다. 같은 건물 경매 통계도 평균 2.0회 유찰, 낙찰률 0.0%로 나타납니다. 따라서 결론은 “권리는 비교적 단순, 가격은 현장 검증 전까지 보수적으로.” 최저가가 낮다는 사실 하나만으로 ‘싸다’고 판단하기보다는 실제 매도 가능한 시세를 먼저 잡는 것이 핵심입니다.
