대전지방법원 2024타경121081. 세종특별자치시 나성동 ‘세종가로수길’ 6층 비611호, 감정가 106,000,000원의 근린시설입니다. 등기상 말소기준권리는 2023.03.13. 설정된 부안수산업협동조합의 근저당권이고, 같은 날 설정된 당진수산업협동조합·대천서부수산업협동조합의 근저당권과 2023.05.01. 설정된 농협은행주식회사의 근저당권도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 권리의 소멸과 임차인 인수 여부는 별개입니다. 특히 말소기준권리보다 빠른 전입이 조사된 임차인이 2명 있어, 이 물건의 핵심은 최저가가 아니라 임차인 보증금과 대항력의 최종 확인입니다.
현재 최저매각가는 8,729,000원으로 감정가의 8.23%입니다. 7회 유찰 뒤 가격이 크게 낮아진 것은 분명하지만, 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크다면 매수인 실질취득액은 낙찰가 + 인수하는 미배당 보증금이 되어 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 따라서 8,729,000원이라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경121081 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 나성로 38, 6층비611호 (나성동,세종가로수길) |
| 물건종류 | 집합건물(근린시설) |
| 소유자 | 주식회사유에이오 |
| 감정가 / 최저가 | 106,000,000원 / 8,729,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부안수산업협동조합 / 1,004,493,147원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
① 권리 흐름 — 등기상 말소는 명확, 임차인이 핵심 변수
2019.10.11. 신탁등기는 이미 말소됐고, 2022.05.16. 설정된 배계숙의 소유권이전청구권가등기도 등기부상 이미 말소됐습니다. 2023.03.13. 부안수산업협동조합의 근저당권이 말소기준권리가 되고, 같은 날 당진수산업협동조합·대천서부수산업협동조합의 근저당권이, 2023.05.01. 농협은행주식회사의 근저당권이 뒤따릅니다. 이 근저당권들은 현재 경매 매각으로 소멸하는 구조입니다.
2023.07.27.의 기존 강제경매개시결정은 2024.04.30. 취소기각결정으로 말소됐고, 현재 사건은 2024.10.24. 부안수산업협동조합이 신청한 임의경매입니다. 따라서 등기상 선순위 근저당을 매수인이 승계하는 구조는 아니지만, 2021.05.26. 및 2019.12.09.에 전입한 임차인들이 있어 임차인 권리는 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인 — 보증금 확인 전에는 실질취득을 확정할 수 없다
| 임차인 | 점유범위 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 배은경 | 미상 | 2021.05.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 |
| 메가박스중앙 (주)세종나성 | 4~6층 | 2019.12.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 |
현황조사상 실제 임차인은 2명입니다. 두 임차인 모두 보증금이 확인되지 않았고, 확정일자도 확인되지 않아 이 리포트에서는 대항력을 확정적으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 판단합니다. 다만 두 임차인의 전입일은 모두 2023.03.13. 말소기준권리보다 빠릅니다.
배은경은 2025.01.24. 배당요구가 접수된 것으로 확인됩니다. 메가박스중앙 (주)세종나성은 배당요구 여부를 추가 확인해야 합니다. 두 임차인의 보증금·확정일자·최종 점유관계가 확인되기 전에는 우선변제 여부와 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 8,729,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권최고액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 6.4% 추정) | - | 557,122원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 부안수산업협동조합 | 1,923,600,000원 | 8,171,878원 |
| 3. 을구 1번 근저당권 · 당진수산업협동조합 | 1,956,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 1번 근저당권 · 대천서부수산업협동조합 | 870,600,000원 | 0원 |
| 5. 을구 2번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 800,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계는 5,550,200,000원이고, 현재 매각가 가정에서는 채권자에게 8,171,878원만 배당되어 5,542,028,122원의 미배당이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있지만, 이는 임차인 보증금 미상 문제를 해소한 값이 아니므로 임차인 인수 위험과 별도로 봐야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 인수 위험은 그대로
| 회차 | 감정가 대비 | 예상 매각가 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (7회 유찰, 감정가 8%) | 8.23% | 8,729,000원 | 5,542,028,122원 |
| 8회 유찰 시 (감정가 6%) | 5.76% | 6,110,300원 | 5,544,599,685원 |
| 9회 유찰 시 (감정가 4%) | 4.04% | 4,277,210원 | 5,546,399,780원 |
추가 유찰 시 최저매각가 자체는 6,110,300원, 4,277,210원으로 더 낮아집니다. 그러나 낙찰가가 낮아지는 것과 실질취득액이 낮아지는 것은 같은 의미가 아닙니다. 대항력 가능 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크다면 인수액이 붙어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정될 수 있기 때문입니다. 따라서 이 사건은 회차보다 임차인별 보증금 확인이 먼저입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 세종특별자치시 나성동 소재 국립조세박물관 남서측 인근으로, 상업용 및 업무용건물, 상업나지, 공공시설 등이 혼재하는 미성숙상가지대입니다. 제반 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 지하주차장이 조성되어 차량 출입이 가능하고 인근에 대중교통시설 등이 소재하여 제반 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가서상 제2종근린생활시설(의류소매점)로 이용되는 부분과 제2종근린생활시설 (일반음식점) 공실 부분이 있으며, 사무소 부분은 폐문부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 12층 건물이며 사용승인일은 2019.09.18입니다. 기본위생설비·급배수설비·소화 및 탐지설비·에스컬레이터·승강기설비·지하주차장이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 중심상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역 등으로 지정되어 있고, 공시지가는 4,726,000원/㎡입니다. 정방형 평지이며 동·서·북측으로 중로에 접합니다.
- 환금성. 7회 유찰이라는 결과와 미성숙상가지대, 공실 및 임대관계 미상이라는 평가를 함께 보면 단순히 최저가가 낮다는 이유만으로 환금성이 좋다고 보기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금부터 확인. 배은경과 메가박스중앙 (주)세종나성의 보증금이 모두 미상입니다. 말소기준권리보다 빠른 전입이 조사된 만큼, 매각물건명세서 보완과 보증금 확인 전에는 실질취득액을 확정하지 마세요.
- 대항력·우선변제 구분. 전입일만으로 우선변제까지 확정할 수 없습니다. 확정일자와 보증금이 확인되어야 우선변제 및 실제 인수액을 판단할 수 있습니다.
- 최저가 착시 경계. 현재 최저가 8,729,000원은 감정가 106,000,000원의 8.23%지만, 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 실질취득액은 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다.
- 추가 유찰의 의미. 8회 유찰 시 6,110,300원, 9회 유찰 시 4,277,210원으로 내려가지만, 임차인 인수 위험이 해소되는 것은 아닙니다. 가격보다 권리·보증금 확인을 먼저 해야 합니다.
- 배당구조. 현재 매각가 8,729,000원에서는 부안수산업협동조합에 8,171,878원이 배당되고 나머지 채권최고액은 미배당입니다. 채권자 총 채권최고액 5,550,200,000원 대비 회수액이 매우 낮은 구조이므로 배당표와 임차인 권리를 함께 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임차인 관련 문건을 직접 대조하고, 특히 보증금·확정일자·배당요구 및 점유관계를 확인한 뒤 입찰가를 정하세요.
맺으며 — “최저가가 낮다 ≠ 실질취득이 낮다”
이 물건은 등기상으로는 말소기준권리가 명확합니다. 2023.03.13. 부안수산업협동조합의 근저당권을 기준으로 이후의 근저당권과 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 기존 신탁등기와 가등기·강제경매개시결정도 이미 말소됐습니다.
하지만 경매의 핵심 위험은 임차인입니다. 실제 임차인 2명의 전입일이 모두 말소기준권리보다 빠르고, 두 사람의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 현재 최저가 8,729,000원은 감정가의 8.23%라는 숫자만으로 매력도를 평가해서는 안 됩니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크다면 매수인 실질취득액은 낙찰가와 인수액의 합으로 보증금 수준까지 올라갈 수 있습니다.
결론은 “가격은 매우 낮아졌지만, 인수액이 미확정인 고위험 근린시설”입니다. 7회 유찰 뒤 8,729,000원까지 내려온 점보다 먼저 해야 할 일은 두 임차인의 보증금과 확정일자를 확인하는 것입니다. 그 확인이 끝나기 전에는 최저가를 기준으로 싸다고 판단하거나 실질취득액을 확정하지 않는 것이 맞습니다.
