대전지방법원 2024타경121081. 세종 나성동 세종가로수길 6층 비611호, 공부상 근린시설입니다. 감정평가 이용상태에는 해당 건물이 제1·2종 근린생활시설로 구성돼 있고 일부 호수는 공실, 일부는 의류소매점·사무소 등으로 이용된 것으로 조사됐습니다. 본건을 아파트처럼 접근해서는 안 됩니다. 주변 역시 상업용·업무용 건물, 상업나지와 공공시설이 혼재하는 미성숙 상가지대로 평가됐습니다.
가격표만 보면 감정가 106,000,000원에서 현재 17,815,000원까지 내려와 눈에 띕니다. 그러나 이 사건에는 그보다 먼저 볼 것이 있습니다. 배은경은 2021.05.26, 메가박스중앙 (주)세종나성은 2019.12.09의 점유·전입 이력이 확인되며, 둘 다 말소기준권리인 2023.03.13 근저당보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 이 리포트에서는 두 사람 모두를 ‘대항력 가능·미상’으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경121081 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 나성로 38, 6층비611호 (나성동,세종가로수길) |
| 물건종류 | 근린시설 · 세종가로수길 6층 비611호 |
| 소유자 | 주식회사유에이오 |
| 감정가 / 최저가 | 106,000,000원 / 17,815,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부안수산업협동조합 / 1,004,493,147원 |
| 말소기준 | 2023.03.13 부안수산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,923,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 담보권은 소멸, 임차인은 별도 확인
등기부의 핵심 말소기준은 2023.03.13 부안수산업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 설정된 당진수산업협동조합·대천서부수산업협동조합 근저당과 이후 2023.05.01 농협은행 근저당, 2024.10.24 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2019년 하나자산신탁의 신탁등기와 2022년 배계숙의 소유권이전청구권 가등기는 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 확인 전에는 실질취득가를 모른다
| 임차인 | 점유 부분 | 전입·점유일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 배은경 | - | 2021.05.26 | 2025.01.24 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 메가박스중앙 (주)세종나성 | 4~6층 | 2019.12.09 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
실제 조사된 임차인은 2명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닙니다. 두 임차인 모두 말소기준권리보다 앞선 점유·전입 이력이 있으나, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 특히 배은경은 배당요구 사실은 확인되지만, 배당요구 자체만으로 보증금 전액이 배당된다고 볼 수 없고 미배당액이 있다면 매수인 인수 문제로 이어질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 17,815,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 720,670원 |
| 2. 근저당 · 부안수산업협동조합 | 1,923,600,000원 | 17,094,330원 |
| 3. 근저당 · 당진수산업협동조합 | 1,956,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 대천서부수산업협동조합 | 870,600,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 농협은행주식회사 | 800,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션에서 근저당권자들의 총 채권액은 5,550,200,000원, 예상 배당액은 17,094,330원, 미배당액은 5,533,105,670원입니다. 이 표는 확인된 담보권 배당 구조를 보여주는 것이며, 선순위 임차인의 미확인 보증금 인수 여부를 확정하는 표가 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 근린시설이며 건물은 제1·2종근린생활시설로 이용됩니다. 일부 호수는 의류소매점, 일반음식점, 사무소 용도이고 일부는 공실 상태로 조사됐습니다.
- 입지. 국립조세박물관 남서측 인근으로 상업용·업무용 건물, 상업나지, 공공시설 등이 혼재하는 미성숙 상가지대이며 제반 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 지하주차장이 조성돼 차량 출입이 가능하고 인근에 대중교통시설이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 토지. 중심상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역에 해당하며, 토지는 정방형 평지의 상업·업무용 건물 부지입니다. 공시지가는 4,726,000원/㎡입니다.
- 도로. 동·서·북측으로 중로에 접하고, 중로1류와 광장·공공공지에도 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물로 사용승인일은 2019.09.18이며, 기본위생·급배수·소화·탐지·에스컬레이터·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 환금성. 5회 유찰된 근린시설이라는 점과 미성숙 상가지대라는 감정평가 내용을 함께 보면, 주거용 부동산보다 재매각·임대수요 확인의 중요성이 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 배은경과 메가박스중앙 (주)세종나성의 보증금·확정일자·점유범위와 실제 배당 가능액을 매각물건명세서 및 관련 원본에서 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 낙찰가가 아니라 미배당 임차보증금까지 포함한 실제 부담액을 기준으로 입찰 여부를 판단해야 합니다.
- 점유 범위 확인. 메가박스중앙 (주)세종나성은 4~6층 점유로 조사돼, 비611호와의 구체적인 점유관계 및 일단 이용 여부를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 특별매각조건. 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%인 조건을 확인해야 합니다.
- 상가 현황. 감정평가상 일부 호수는 공실이고 일부는 인접 호수와 일단으로 이용되는 구조이므로 경계·출입·독립 사용 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 점유관계 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “17%”보다 먼저 확인할 숫자가 있다
이 사건은 감정가 106,000,000원에서 5회 유찰돼 최저매각가가 17,815,000원까지 내려왔습니다. 하지만 현재 확인된 사실만으로는 이 숫자를 곧바로 ‘싼 가격’으로 해석할 수 없습니다. 배은경과 메가박스중앙 (주)세종나성 모두 말소기준인 2023.03.13보다 앞선 점유·전입 이력이 있고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않기 때문입니다.
등기부상 담보권은 매각으로 소멸하는 구조지만, 경매에서 매수인이 실제로 얼마를 부담하게 되는지는 선순위 임차인의 미배당 보증금이 좌우할 수 있습니다. 여기에 5회 유찰된 근린시설, 미성숙 상가지대라는 환금성 요소까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 최저가에 끌려 들어갈 사건이 아니라, 임차보증금 확인이 끝난 뒤에야 가격을 논할 수 있는 사건입니다.
