대전지방법원 2024타경121081. 세종 나성동 세종가로수길 1층 비144호 근린시설입니다. 감정가는 182,000,000원이지만 7회 유찰 뒤 현재 최저매각가는 14,988,000원으로 감정가의 8.24% 수준입니다. 다만 이 사건은 낮아진 가격보다 점유관계 확인이 먼저입니다. 2023.03.13. 부안수산업협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 같은 날 같은 접수번호로 당진수산업협동조합· 대천서부수산업협동조합 근저당권이 설정됐습니다. 이후 농협은행주식회사 근저당권과 2024.10.24. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
반면 점유기록에는 말소기준권리보다 앞선 날짜가 확인됩니다. 배은경은 2021.05.26., 메가박스중앙 (주)세종나성은 2019.12.09.로 기재되어 있습니다. 그러나 두 건 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 따라서 현재 14,988,000원만으로 실질취득가를 계산해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경121081 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 나성로 38, 1층 비144호 (나성동, 세종가로수길) |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 12층 건물 · 사용승인일 2019.09.18 |
| 소유자 | 주식회사유에이오 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 14,988,000원 (7회 유찰 · 감정가의 8.24%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부안수산업협동조합 / 1,004,493,147원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유는 별도 확인
등기부상 과거 신탁과 배계숙의 소유권이전청구권 가등기는 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.03.13. 부안수산업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 같은 접수번호로 당진수산업협동조합 1,956,000,000원, 대천서부수산업협동조합 870,600,000원의 근저당권도 설정됐고, 2023.05.01. 농협은행주식회사 800,000,000원 근저당권이 뒤따릅니다. 이들 담보권과 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 분석 — 대항력 가능·미상
| 점유자 | 점유부분 | 기준일 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 배은경 | 특정되지 않음 | 2021.05.26 | 2025.01.24 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계액 미상 |
| 메가박스중앙 (주)세종나성 | 4~6층 | 2019.12.09 | 확인되지 않음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 여부 미상 |
배은경의 기준일 2021.05.26.과 메가박스중앙 (주)세종나성의 기준일 2019.12.09.는 말소기준일 2023.03.13.보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않아 대항력과 우선변제 범위를 확정할 수 없습니다. 또한 메가박스중앙 (주)세종나성의 점유부분은 4~6층으로 기재돼 본건 1층 비144호와 물리적으로 일치하지 않습니다. 본건과의 실제 임대차 연계 여부를 서류와 현장에서 구분해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가의 8.24%지만 ‘싸다’고 결론낼 근거가 없다
현재 최저매각가는 14,988,000원으로 감정가 182,000,000원의 8.24%입니다. 절대적인 유찰 폭은 매우 크지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 가격이 최근 시장가격보다 낮은지 확인할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 14,988,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 669,784원 |
| 1. 근저당 · 부안수산업협동조합 | 1,923,600,000원 | 14,318,216원 |
| 2. 근저당 · 당진수산업협동조합 | 1,956,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 대천서부수산업협동조합 | 870,600,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 농협은행주식회사 | 800,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권최고액 합계 5,550,200,000원 중 담보권자에게 배당되는 금액은 14,318,216원이고 미배당은 5,535,881,784원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 보증금이 확인되지 않은 점유자의 실제 승계 가능 금액도 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 국립조세박물관 남서측 인근. 상업용·업무용 건물, 상업나지, 공공시설 등이 혼재하는 미성숙상가지대로 평가됐으며 제반 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 지하주차장이 조성되어 차량 출입이 가능하고 인근에 대중교통시설이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 용도. 세종가로수길 내 근린시설이며 감정평가 대상에는 제1종·제2종근린생활시설이 포함돼 있습니다. 일부 대상 호수는 공실로 기재돼 있어 비144호의 실제 이용·점유 상태를 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 도로·토지. 정방형 평지의 상업·업무용 건물 부지이며 동·서·북측 중로에 접합니다. 중심상업지역·시가지경관지구·지구단위계획구역 등에 해당합니다.
- 가격 신호. 현재까지 7회 유찰됐습니다. 실거래 비교자료가 없는 상황에서는 감정가 대비 할인율보다 실제 점유·영업상태와 시장 소화력을 우선 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 배은경 보증금 확인. 2021.05.26. 기준일이 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 실제 임대차계약과 점유부분을 확인해야 합니다.
- 메가박스중앙 (주)세종나성 범위 확인. 조사상 점유부분은 4~6층입니다. 본건 1층 비144호와 직접 관련되는 임대차인지 구분해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 승계되는 보증금이 확인되면 최저가 14,988,000원에 실제 인수금액을 더해 입찰 상한을 다시 정해야 합니다.
- 특별매각조건. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 일반적인 보증금 비율로 착각하지 않아야 합니다.
- 7회 유찰 원인 확인. 현장 이용상태, 공실 여부, 점유관계, 접근성 및 상권 상황을 직접 확인해 반복 유찰의 원인을 구분해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구종기 관련 서류와 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “8.24%라는 숫자보다, 미확정 인수가 먼저다”
감정가 182,000,000원이 7회 유찰돼 14,988,000원까지 내려온 모습만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 실거래 비교자료가 없고, 말소기준보다 앞선 점유기록의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 실제 인수액과 실질취득가가 아직 확정되지 않았기 때문입니다.
등기부상 후순위 권리들은 정리되는 구조지만, 배은경의 점유부분과 보증금, 메가박스중앙 (주)세종나성의 4~6층 점유가 본건 1층 비144호와 어떤 관계인지가 남아 있습니다. 여기에 이미 7회 유찰된 근린시설이라는 시장 신호까지 겹칩니다. 이 물건의 승부처는 ‘얼마나 싸게 낙찰받느냐’가 아니라 ‘실제로 무엇을 인수하는지 확정한 뒤 그 총액이 감당 가능한가’입니다.
