대전지방법원 2024타경121081. 세종특별자치시 나성동 세종가로수길의 1층 비144호 근린시설입니다. 감정가 182,000,000원에서 아홉 차례 유찰되어 최저매각가가 7,343,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 파격적으로 느껴지지만, 이 물건의 핵심은 낙찰가가 아니라 실제 사용 가능성과 임차권 인수 여부입니다.
등기부상 말소기준권리는 2023.03.13 설정된 부안수산업협동조합의 근저당권입니다. 같은 날 당진수산업협동조합·대천서부수산업협동조합의 근저당권도 설정됐고, 이후 농협은행주식회사의 근저당권과 임의경매개시결정이 이어집니다. 등기된 담보권의 소멸 구조는 파악할 수 있지만, 담보권이 말소된다는 사실과 선순위 임차관계까지 소멸한다는 사실은 전혀 다릅니다.
특히 2019.12.09와 2021.05.26에 시작된 점유 관련 기재가 있어 주의해야 합니다. 두 기재 모두 말소기준권리 설정일보다 앞서지만, 상가 임차권에 필요한 실제 점유, 사업자등록 등 대항요건과 호실의 일치 여부는 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력을 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 평가합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경121081 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 나성로 38, 1층 비144호 (나성동, 세종가로수길) |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 12층 건물 |
| 사용승인일 | 2019.09.18 |
| 소유자 | 주식회사유에이오 (단독소유) |
| 감정가 | 182,000,000원 |
| 최저매각가 | 7,343,000원 (9회 유찰 · 감정가 대비 4.03%) |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 신청채권자 | 부안수산업협동조합 |
| 청구금액 | 1,004,493,147원 |
| 말소기준권리 | 2023.03.13 · 부안수산업협동조합 근저당권 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
| 현재 입찰보증금 | 1,468,600원 |
| 임대관계 | 미상 · 점유 관련 조사 기재 2건 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 점유관계가 변수
등기부에 기재된 과거 신탁과 소유권이전청구권 가등기는 이미 말소되었습니다. 2023.07.27의 종전 강제경매개시결정 역시 2024.04.30 말소됐습니다. 현재 분석 대상인 경매는 2024.10.24 개시된 임의경매입니다.
말소기준인 부안수산업협동조합 근저당권과 이후 근저당권, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 그러나 선순위에 해당할 수 있는 임차인의 미배당 보증금은 실제 대항력과 계약관계에 따라 매수인의 부담으로 이어질 수 있습니다. 따라서 배당모형에 표시된 인수 0원을 확정적인 권리분석 결론으로 사용해서는 안 됩니다.
② 점유·임차관계 — 대항력 가능, 인수금액 미상
현황조사 등에 기재된 점유 관련 대상은 배은경과 메가박스중앙 (주)세종나성입니다. 두 기록 모두 말소기준 근저당권보다 이른 날짜를 포함하지만, 임대차보증금과 확정일자 등이 확인되지 않았습니다. 더욱이 메가박스중앙 (주)세종나성의 기재 범위는 4~6층으로, 경매 대상인 1층 비144호와 서로 다릅니다.
| 점유 관련 기재 | 기재 범위 | 전입 관련 날짜 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 배은경 | 대상 호실 관련성 확인 필요 | 2021.05.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 메가박스중앙 (주)세종나성 | 4~6층 · 대상 호실과 불일치 | 2019.12.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
배은경은 2025.01.24 배당요구 관련 접수 기록이 있습니다. 메가박스중앙 (주)세종나성은 현황조사상 4~6층에 관한 기재입니다. 두 기록이 모두 경매 대상 비144호의 실제 임대차를 뜻하는 것은 아니며, 실제 임차인 수와 인수 가능한 보증금은 확정되지 않았습니다.
③ 최저가 분석 — 감정가 4%가 시세 4%는 아니다
이번 최저매각가는 182,000,000원의 감정가 대비 4.03%입니다. 9회 유찰이라는 수치는 가격이 크게 조정됐다는 사실을 보여주지만, 실제 거래시세보다 저렴하다는 증거는 아닙니다. 근린시설은 임대수익, 공실 여부, 개별 호실 접근성, 전용 사용 가능성, 관리비 및 상권 수요 등에 따라 가치가 크게 달라집니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 추정 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 9회 유찰 | 7,343,000원 | 4.03% | 5,543,389,174원 | 0원* |
| 10회 유찰 가정 | 5,140,100원 | 2.82% | 5,545,552,422원 | 0원* |
| 11회 유찰 가정 | 3,598,070원 | 1.98% | 5,547,066,695원 | 0원* |
* 인수 0원은 배당 시뮬레이션의 가정값으로, 실제 매수인 인수액이 확정됐다는 의미가 아닙니다. 미배당액은 기재된 채권최고액 합계 등을 사용한 추정 결과이며, 실제 확정 채권잔액과 다를 수 있습니다. 향후 유찰 회차는 가상 시나리오로 확정된 매각일정이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 7,343,000원 가정)
| 배당 항목 | 기재 채권최고액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 532,174원 |
| 1. 근저당 · 부안수산업협동조합 | 1,923,600,000원 | 6,810,826원 |
| 2. 근저당 · 당진수산업협동조합 | 1,956,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 대천서부수산업협동조합 | 870,600,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 농협은행주식회사 | 800,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각가를 최저매각가와 동일한 7,343,000원으로 가정하면, 집행비용 532,174원을 제외한 6,810,826원이 부안수산업협동조합에 배당되는 시뮬레이션입니다. 나머지 근저당권자와 소유자에 대한 배당은 0원이며, 기재 채권최고액 기준 추정 미배당액은 5,543,389,174원입니다.
이 배당표는 확정 배당표가 아닙니다. 특히 2023.03.13 같은 접수번호로 설정된 근저당권들 사이의 실제 배당관계, 공동담보, 실제 채권액, 선순위 임차권, 조세 및 집행비용에 따라 배당액이 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 미배당 근저당채권 전액이 매수인에게 승계된다는 의미도 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 세종특별자치시 나성동 소재 국립조세박물관 남서측 인근입니다. 주변은 상업용·업무용 건물, 상업나지, 공공시설 등이 혼재한 미성숙 상가지대이며 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 지하주차장이 조성되어 차량 출입이 가능하고, 인근에 대중교통시설이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 용도. 감정평가상 제1종·제2종 근린생활시설로 구성되어 있으며, 의류소매점·일반음식점·사무소 등에 관한 이용상태가 기재되어 있습니다. 대상 비144호의 실제 이용상태는 구분 확인해야 합니다.
- 독립 이용. 일부 호실이 인접 호수와 일단으로 이용되는 것으로 기재되어 있어, 경매 대상 비144호의 경계·출입구·설비·점유 범위를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 토지·도로. 정방형 평지이며 상업·업무용 건물 부지로 이용 중입니다. 동·서·북측으로 중로에 접하고, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 규제. 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 예정지역 및 중점경관관리구역 등과 관련됩니다.
- 건물설비. 기본 위생·급배수·소화 및 탐지설비, 에스컬레이터, 승강기, 지하주차장 등이 기재되어 있습니다.
- 공부·위반. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 9회 유찰 사실과 미성숙 상권이라는 평가를 고려하면, 실제 임차수요·독립 사용 가능성·매수 수요를 확인하기 전에는 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 전 필수 체크리스트
- 대상 호실 특정. 1층 비144호의 실제 위치, 경계, 출입구와 인접 호수의 일단 사용 여부를 건축물현황도 및 현장에서 대조해야 합니다.
- 배은경 점유관계. 2021.05.26 관련 기록이 비144호의 실제 임대차와 연결되는지, 점유·대항요건·보증금·확정일자·배당요구 내역을 확인해야 합니다.
- 메가박스중앙 (주)세종나성. 4~6층 기재가 1층 비144호와 어떤 관계인지 확인해야 합니다. 층이 다르므로 동일 임대차로 단정하면 안 됩니다.
- 매각물건명세서. 임대관계와 매수인 인수 가능성, 최선순위 권리 및 특별매각조건을 최종 원본으로 확인해야 합니다.
- 입찰보증금. 특별매각조건상 최저매각가격의 20%입니다. 현재 최저가 기준 1,468,600원으로, 통상적인 10% 보증금으로 착오 계산하지 않아야 합니다.
- 신탁·공동담보. 과거 신탁 말소 내역과 공동담보목록을 확인하고, 동일 접수번호의 근저당권들에 대한 실제 배당관계를 점검해야 합니다.
- 관리비·점유 비용. 공용관리비 체납 가능성, 사용 관련 미납금, 점유자 협의와 인도·명도 비용을 확인해야 합니다.
- 실거래·임대수익. 동일 건물의 실제 거래사례와 임대 가능한 면적·임대료·공실 현황을 파악해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 적정 입찰가를 정하지 않아야 합니다.
- 현장 이용 가능성. 독립 점포로 사용할 수 있는지, 접근 동선과 설비를 독립적으로 이용할 수 있는지 확인해야 합니다.
- 최종 사건 확인. 2026.10.28 매각기일, 변경·정지·취하 여부 및 최신 법원 공고와 등기부를 재확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 4% ≠ 실질취득 4%”
세종가로수길 1층 비144호는 감정가 182,000,000원에서 최저매각가 7,343,000원까지 내려온 9회 유찰 근린시설입니다. 등기상 말소 대상 근저당권은 확인되지만, 이 물건을 권리상 안전한 초저가 상가로 평가하기에는 핵심 확인사항이 남아 있습니다.
배은경과 메가박스중앙 (주)세종나성의 점유 관련 기록이 경매 대상 호실에 실제로 적용되는지부터 확인해야 합니다. 그다음 실제 보증금과 대항력, 배당 가능액을 확인해야 비로소 매수인 인수액과 실질취득금액을 산정할 수 있습니다. 실제 대상 호실의 독립 사용 가능성과 상업시설의 환금성 검증도 필요합니다.
결론은 입찰 보류·권리 및 현장 확인 우선입니다. 최저가가 감정가의 4.03%에 불과하더라도, 확인되지 않은 선순위 임차권과 사용·환금성 위험이 존재하는 한 낮은 숫자 자체를 가격 메리트로 볼 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 얼마에 낙찰받느냐보다, 실제로 무엇을 인수하고 무엇을 사용할 수 있느냐입니다.
