* 배당모형에 반영된 인수액입니다. 배은경의 보증금·확정일자·점유부분이 확인되지 않아 실제 매수인 승계액은 확정할 수 없습니다.
대전지방법원 2024타경121081. 세종 나성동 세종가로수길 1층 B139호 근린시설입니다. 감정가 182,000,000원에서 8회 유찰돼 현재 최저매각가는 10,491,000원, 감정가의 5.76%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 최저가가 아닙니다. 말소기준인 2023.03.13. 근저당보다 앞선 2021.05.26. 전입 점유자 배은경의 보증금과 확정일자, 점유부분이 모두 확인되지 않았기 때문입니다.
보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가에 더해야 할 인수액을 계산할 수 없습니다. 따라서 실질취득가도 확정할 수 없고, 최저가 10,491,000원만을 근거로 “감정가보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론 내릴 수 없습니다. 여기에 근린시설이라는 용도, 감정서상 미성숙 상가지대, 공실 기재, 8회 유찰이 겹쳐 환금성도 보수적으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경121081 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 나성로 38, 1층 B139호 (나성동, 세종가로수길) |
| 물건종류 | 집합건물(근린시설) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 12층건 · 사용승인 2019.09.18 |
| 소유자 | 주식회사유에이오 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 10,491,000원 (8회 유찰·감정가의 5.76%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부안수산업협동조합 / 1,004,493,147원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 토지이용 | 중심상업지역 · 지구단위계획구역 · 상업용 · 평지·정방형 · 중로각지 |
| 공시지가 | 4,726,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 담보권은 소멸하지만 선순위 점유가 남는다
현재 소유자는 주식회사유에이오입니다. 2019.10.11. 주식회사하나자산신탁 명의의 신탁등기가 있었으나 2022.03.16. 신탁재산 귀속을 원인으로 주식회사유에이오에 소유권이 이전되면서 신탁등기가 말소됐습니다.
2022.05.16. 배계숙 명의의 소유권이전청구권 가등기가 설정됐지만 2023.03.13. 해제를 원인으로 말소됐습니다. 등기상 현재 존속하는 가등기는 아니지만, 사건 경고사항에는 갑구 3번 가등기의 담보가등기 여부와 종류 확인이 적혀 있으므로 가등기 원인과 말소 관계를 원문으로 대조해야 합니다.
말소기준은 2023.03.13. 부안수산업협동조합 근저당입니다. 같은 접수일과 접수번호로 당진수산업협동조합과 대천서부수산업협동조합의 근저당이 함께 설정됐고, 2023.05.01. 농협은행주식회사 근저당이 추가됐습니다. 이 담보권들과 2024.10.24. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차인 — 실제 조사관계 2건, 보증금은 미상
보증기관의 대위변제나 승계 신고는 없습니다. 조사된 실제 점유·임차관계는 2건입니다. 다만 두 건 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 배은경 | 미상 | 2021.05.26 | 미상 | 2025.01.24 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 메가박스중앙 (주)세종나성 | 4~6층 | 2019.12.09 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 본건 관련성 확인 |
배은경의 전입일은 2021.05.26.으로 말소기준일 2023.03.13.보다 빠릅니다. 그러나 점유부분·보증금·확정일자가 모두 미상이라 대항력이 있다고 단정할 수 없고, 대항력 가능성이 있는 미상 상태로 봐야 합니다. 배당요구는 2025.01.24. 접수됐지만, 배당으로 보증금이 전액 회수되는지 판단할 보증금 자료가 없습니다.
메가박스중앙 (주)세종나성의 조사 점유부분은 4~6층으로, 본건 1층 B139호와 층이 일치하지 않습니다. 따라서 본건과 직접 연결된 점유인지 확인이 필요하며, 보증금 합산이나 인수액 계산에 임의로 포함해서는 안 됩니다.
③ 가격 구조 — 8회 유찰은 ‘저가 확정’이 아니라 위험 신호
현재 최저가는 10,491,000원으로 감정가 182,000,000원의 5.76%입니다. 다음 회차 시나리오는 9회 유찰 시 7,343,699원, 10회 유찰 시 5,140,589원입니다. 그러나 낙찰가가 내려가더라도 미확인 임차보증금 승계 가능성은 자동으로 사라지지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (8회 유찰, 감정가 5.76%) | 10,491,000원 | 9,902,162원 | 5,540,297,838원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 (감정가 4.03%) | 7,343,699원 | 6,811,512원 | 5,543,388,488원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 (감정가 2.82%) | 5,140,589원 | 4,648,058원 | 5,545,551,942원 | 0원 |
등기상 공동담보 채권최고액 합계는 5,550,200,000원이고, 현재 최저가를 가정한 채권자 배당액은 9,902,162원입니다. 신청채권자의 청구액 1,004,493,147원에도 크게 미달합니다. 유찰이 더 진행될수록 담보권 미배당액은 커지지만, 이 미배당 담보채권 자체는 매각 후 낙찰자가 인수하는 구조로 산정되지는 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 10,491,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 5.6% 추정) | - | 588,838원 |
| 2. 근저당 · 부안수산업협동조합 | 1,923,600,000원 | 9,902,162원 |
| 3. 근저당 · 당진수산업협동조합 | 1,956,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 대천서부수산업협동조합 | 870,600,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 농협은행주식회사 | 800,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 집행비용 588,838원을 제외한 9,902,162원이 부안수산업협동조합에 배당되고, 나머지 담보권자와 소유자 배당은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 국립조세박물관 남서측 인근으로 상업용·업무용 건물, 상업나지와 공공시설이 혼재하는 미성숙 상가지대이며 제반 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 지하주차장이 조성돼 차량 출입이 가능하고 인근에 대중교통시설이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 감정 이용상태에는 기호 2~7이 공부상 제2종근린생활시설인 일반음식점이며 기준시점 현재 공실로 기재돼 있습니다. 본건 B139호와 감정 기호의 대응관계는 원문 대조가 필요합니다.
- 건물. 2019.09.18. 사용승인된 철근콘크리트구조 12층 건물로 기본위생·급배수·소화 및 탐지·에스컬레이터·승강기·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 정방형 평지의 상업·업무용 건물 부지이며 동·서·북측 중로에 접합니다. 중심상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 근린시설이고 감정서상 미성숙 상가지대·공실·임대관계 미상으로 기재됐으며 실제로 8회 유찰됐습니다. 주거용보다 매수층과 임차수요를 보수적으로 평가해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 배은경 점유부분 확인. B139호를 실제 점유하는지 현황조사 원문, 전입세대 확인자료, 매각물건명세서와 현장조사로 대조해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 보증금과 확정일자가 확인되기 전에는 대항력, 우선변제권, 미배당 승계액을 확정할 수 없습니다.
- 메가박스 점유 범위 확인. 조사상 점유부분은 4~6층으로 본건 1층과 일치하지 않습니다. B139호와 관련된 계약인지 분리해서 확인해야 합니다.
- 가등기 원인 대조. 배계숙 가등기는 2023.03.13. 말소됐지만 담보가등기 종류 확인 경고가 있으므로 등기원인과 말소 관계를 확인해야 합니다.
- 감정 기호 매칭. B139호가 감정 이용상태의 어느 기호에 대응하는지 확인하고 실제 내부, 공실 여부, 설비와 전용사용 상태를 현장에서 점검해야 합니다.
- 임대수익 검증. 임대관계가 미상인 근린시설이므로 예상 임대료, 공실기간, 관리비, 업종 제한을 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 최저가 10,491,000원은 감정가의 5.76%지만 실질취득가와 거래가격이 확정되지 않았습니다. 할인율만으로 응찰 상한을 정하지 마십시오.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가는 1,049만원, 취득가는 아직 미정”
이 물건의 담보권 구조만 보면 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 과거 가등기도 등기상 말소돼 있습니다. 그러나 권리분석의 결론은 여기서 끝나지 않습니다. 말소기준보다 앞선 배은경의 전입이 있고, 보증금·확정일자·점유부분이 미상입니다. 따라서 배당모형상 인수액이 0원이라는 숫자를 실제 인수액 0원으로 단정할 수 없습니다.
또한 이 물건은 근린시설이고, 감정서상 미성숙 상가지대·공실·임대관계 미상이라는 조건 아래 8회 유찰됐습니다. 최저가 10,491,000원은 낮지만 실질취득가와 환금성이 확인되지 않은 낮은 가격입니다. 배은경의 계약과 점유가 본건에 해당하는지, 보증금이 얼마인지, B139호의 실제 공실·임대수익이 어떤지를 확인하기 전까지는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 담보권은 소멸, 점유는 미상, 가격 판단은 보류. 이것이 이 사건의 결론입니다.
