10,491,000원
대전지방법원 2024타경121081. 세종시 나성동 ‘세종가로수길’ 1층 비143호 근린시설입니다. 감정가는 182,000,000원이지만 8회 유찰을 거치며 현재 회차 최저매각가는 10,491,000원, 감정가의 5.76%까지 낮아졌습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 물건의 핵심은 가격표가 아니라 말소기준권리보다 먼저 형성된 점유·임차 관계입니다.
등기상 말소기준은 2023.03.13. 부안수산업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 설정된 당진수산업협동조합·대천서부수산업협동조합 근저당권과 이후 농협은행 근저당권, 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2022년 배계숙 명의 소유권이전청구권가등기는 말소기준보다 앞섰지만 2023.03.13. 해제를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 현재 등기만 놓고 보면 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
문제는 등기 밖에 있습니다. 배은경은 2021.05.26., 메가박스중앙 (주)세종나성은 2019.12.09.로 말소기준권리보다 앞선 날짜가 기재돼 있습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 둘 다 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다. 미배당 보증금이 있다면 최저가가 내려간 만큼 총취득비용이 싸지는 구조가 아닐 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경121081 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 나성로 38, 1층 비143호 (나성동, 세종가로수길) |
| 물건종류 | 근린시설 · 철근콘크리트구조 12층 건물 중 1층 비143호 |
| 사용승인일 | 2019.09.18. |
| 소유자 | 주식회사유에이오 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 10,491,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부안수산업협동조합 / 1,004,493,147원 |
| 매각기일 | 2026.07.15. |
| 감정 이용상태 | 제2종근린생활시설 의류소매점 일단 이용, 제2종근린생활시설 일반음식점 공실, 제1종근린생활시설 사무소 관련 현황이 함께 기재됨 |
| 공부와의 차이 | 없음 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금은 미상
② 점유·임차 관계 — 보증금이 없다는 뜻이 아니다
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 실제 점유·임차 신고는 2건입니다. 두 신고 모두 전입·점유 시점이 2023.03.13. 말소기준보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력을 확정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 표시하는 것이 안전합니다.
| 점유·임차인 | 점유 부분 | 전입·점유일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 배은경 | 미상 | 2021.05.26. | 보증금 미상 확정일자 미상 | 2025.01.24. 완료 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 메가박스중앙 (주)세종나성 | 4~6층 | 2019.12.09. | 보증금 미상 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
배은경 신고는 점유 부분이 특정되지 않았습니다. 메가박스중앙 (주)세종나성은 4~6층으로 기재돼 대상 물건인 1층 비143호와 층 범위가 다릅니다. 다만 이 차이만으로 대상 물건과 무관하다고 단정할 수는 없습니다. 현황조사서의 전입세대·사업자등록 조회 범위와 각 호실의 실제 점유 경계를 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가의 5.76%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가 182,000,000원에서 8회 유찰되어 최저가가 10,491,000원까지 내려왔습니다. 다음 회차 시나리오는 7,343,699원, 그다음은 5,140,589원입니다. 그러나 실거래 비교 근거 없이 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
오히려 8회 유찰은 시장이 반복해서 매수를 보류했다는 사실을 보여줍니다. 감정평가상 주변은 상업용·업무용 건물, 상업나지와 공공시설이 혼재하는 미성숙 상가지대이고, 이용상태에는 여러 근린시설 호실의 공실이 함께 확인됩니다. 가격 하락 자체보다 상가 수요·공실·점유 및 호실 분리 문제가 유찰 원인인지 먼저 점검해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 10,491,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 588,838원 | - |
| 2. 근저당 · 부안수산업협동조합 | 1,923,600,000원 | 9,902,162원 | 1,913,697,838원 |
| 3. 근저당 · 당진수산업협동조합 | 1,956,000,000원 | 0원 | 1,956,000,000원 |
| 4. 근저당 · 대천서부수산업협동조합 | 870,600,000원 | 0원 | 870,600,000원 |
| 5. 근저당 · 농협은행주식회사 | 800,000,000원 | 0원 | 800,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
공동담보 채권최고액 합계 5,550,200,000원을 기준으로 한 계산입니다. 채권최고액은 실제 채무잔액과 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 보증금 배당은 반영되지 않았으므로, 임차인의 실제 보증금과 배당 여부에 따라 매수인 인수액이 발생할 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 국립조세박물관 남서측 인근으로 상업용·업무용 건물, 상업나지와 공공시설이 혼재하는 미성숙 상가지대이며 제반 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 지하주차장이 조성돼 차량 출입이 가능하고 인근에 대중교통시설이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물이며 기본위생·급배수·소화 및 탐지·에스컬레이터·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 정방형 평지의 상업·업무용 건물 부지로 동·서·북측 중로에 접합니다. 공시지가는 4,726,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 중심상업지역·시가지경관지구·지구단위계획구역이며 중로1류에 접하고 예정지역·중점경관관리구역에 저촉됩니다.
- 환금성. 감정 이용상태에 공실 호실이 포함되고 현재 물건은 8회 유찰됐습니다. 상가 수요와 공실 해소 가능성을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 배은경과 메가박스중앙 (주)세종나성의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 사업자등록 및 실제 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 점유 범위 대조. 대상은 1층 비143호인데 메가박스중앙 (주)세종나성의 점유 부분은 4~6층으로 기재돼 있습니다. 현황조사 범위와 호실별 점유관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 가등기 말소 검증. 2022.05.16. 가등기와 2023.03.13. 말소등기의 연계, 담보가등기 여부 및 특별매각조건을 확인해야 합니다.
- 인접호수 이용 상태. 감정서에는 일부 근린시설이 인접호수와 일단으로 이용된다고 기재돼 있습니다. 비143호의 출입구·벽체·전기·급배수 분리 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 근저당권 4건은 공동담보목록과 연결돼 있습니다. 실제 채무잔액과 다른 공동담보 물건의 배당·변제 진행 상황을 확인해야 합니다.
- 공실·관리비. 상가 공실 기간, 관리비 체납, 전기·수도 정산 및 영업 가능한 시설 상태를 관리주체와 현장에서 확인해야 합니다.
- 기일 결과 확인. 매각기일은 2026.07.15.로 기재돼 있으므로 낙찰 여부, 변경·취하 또는 재매각 여부를 법원 기록에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 임대차 관련 원본을 직접 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “최저가 1,049만원”보다 먼저 확인할 숫자는 보증금이다
이 물건은 감정가 182,000,000원에서 8회 유찰돼 최저가가 10,491,000원까지 내려왔습니다. 현존 등기상 선순위 가등기는 말소됐고 근저당권들도 매각으로 소멸하므로, 등기만 보면 단순한 사건처럼 보입니다.
그러나 배은경과 메가박스중앙 (주)세종나성의 전입·점유 시점은 모두 말소기준권리보다 앞서고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 특히 배은경은 점유 부분이 특정되지 않았고, 메가박스중앙 (주)세종나성은 4~6층으로 기재돼 대상 호실과의 관계부터 규명해야 합니다.
따라서 이 물건의 실질취득가는 10,491,000원으로 확정되지 않습니다. 미배당 임차보증금이 확인되면 그 금액이 매수인 부담으로 붙을 수 있습니다. 여기에 미성숙 상가지대, 공실 기록, 8회 유찰이라는 환금성 경고까지 겹칩니다. 등기는 일부 정리됐지만 총취득비용과 점유 위험은 열려 있는 고위험 근린시설입니다. 보증금과 실제 점유가 확인되기 전에는 낮은 최저가만으로 입찰 근거를 만들기 어렵습니다.
