대전지방법원 2024타경121081. 세종특별자치시 나성동 세종가로수길 1층 비134호 근린시설입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사유에이오이며, 말소기준권리는 2023년 3월 13일 접수된 부안수산업협동조합의 근저당권입니다. 같은 접수일의 당진수산업협동조합·대천서부수산업협동조합 근저당과 이후 농협은행 근저당, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 말소기준 이후의 담보권은 정리됩니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부보다 점유관계입니다. 배은경은 2021년 5월 26일, 메가박스중앙 (주)세종나성은 2019년 12월 9일로 기재돼 모두 말소기준일보다 앞섭니다. 두 점유자 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제권을 확정할 수 없으며, 인수금액도 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경121081 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 나성로 38, 1층 비134호 (나성동, 세종가로수길) |
| 물건종류 | 근린시설 · 집합건물 |
| 소유자 | 주식회사유에이오 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 10,491,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부안수산업협동조합 / 1,004,493,147원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 등기 발급 | 2026.07.24 · 대전지방법원 세종등기소 |
| 감정 이용상태 | 제2종근린생활시설(의류소매점·일반음식점), 제1종근린생활시설(사무소) 이용상태가 함께 기재됨 |
① 권리 흐름 — 담보권은 소멸하지만 점유는 별도
2022년 5월 16일 배계숙 명의의 소유권이전청구권 가등기가 설정됐으나, 2023년 3월 13일 해제를 원인으로 한 말소등기가 접수됐습니다. 따라서 등기 기재대로 말소 효력이 유지된다면 현재 살아 있는 인수권리로 보기는 어렵습니다. 다만 해당 가등기의 성격과 말소 효력은 등기사항전부증명서와 관련 원인을 원본으로 대조해야 합니다.
② 임차인·점유 분석 — 실질취득비용이 확정되지 않았다
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 실제 임차인 또는 점유자로 기재된 대상은 2건입니다. 두 건 모두 기준일이 말소기준권리보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.
| 성명·상호 | 점유 부분 | 전입·등록 기준일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 배은경 | 확인 필요 | 2021.05.26 | 보증금 미상 / 확정일자 미상 | 2025.01.24 배당요구 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·금액 미상 |
| 메가박스중앙 (주)세종나성 | 4~6층 | 2019.12.09 | 보증금 미상 / 확정일자 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 인수 여부 확인 필요 |
③ 가격 판단 — 94.24% 하락보다 8회 유찰의 원인을 봐야 한다
감정가 182,000,000원에서 현재 최저매각가 10,491,000원까지 내려와 감정가 대비 5.76% 수준입니다. 그러나 근린시설의 실제 가치는 호별 위치, 전용면적, 전용 출입구, 유동인구, 관리비, 공실 기간, 임대차 조건에 따라 크게 달라집니다. 선순위 점유자의 보증금까지 미상인 상태이므로 감정가 대비 하락률만으로 ‘싸다’는 결론을 내릴 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 채권 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 (감정가 5.76%) | 10,491,000원 | 9,902,162원 | 5,540,297,838원 | 점유자 보증금 미반영 |
| 9회 유찰 시 (감정가 4.03%) | 7,343,699원 | 6,811,512원 | 5,543,388,488원 | 점유자 보증금 미반영 |
| 10회 유찰 시 (감정가 2.82%) | 5,140,589원 | 4,648,058원 | 5,545,551,942원 | 점유자 보증금 미반영 |
유찰이 한 번 더 진행되면 최저가는 7,343,699원, 두 번 더 진행되면 5,140,589원으로 낮아집니다. 그러나 선순위 보증금이 존재한다면 낙찰가가 내려갈수록 배당받지 못하는 보증금이 커질 수 있어, 실제 매수인의 총부담이 같은 폭으로 내려간다고 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 10,491,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 5.6% 추정) | - | 588,838원 |
| 2. 근저당 · 부안수산업협동조합 | 1,923,600,000원 | 9,902,162원 |
| 3. 근저당 · 당진수산업협동조합 | 1,956,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 대천서부수산업협동조합 | 870,600,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 농협은행주식회사 | 800,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 담보채권액 5,550,200,000원 중 9,902,162원만 배당되고, 5,540,297,838원이 미배당되는 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 선순위 점유자의 보증금이 확인되지 않아 표의 매수인 인수액 0원을 최종 인수금액으로 볼 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 국립조세박물관 남서측 인근으로 상업용·업무용 건물, 상업나지, 공공시설이 혼재한 미성숙 상가지대이며 제반 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정 대상에는 제2종근린생활시설 의류소매점, 일반음식점 공실, 제1종근린생활시설 사무소 이용상태가 함께 기재돼 있습니다.
- 교통. 지하주차장이 조성돼 차량 출입이 가능하고 인근에 대중교통시설이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물로 사용승인일은 2019.09.18이며, 승강기·에스컬레이터·지하주차장·소화 및 탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동·서·북측으로 중로에 접하고, 토지는 정방형 평지의 상업·업무용 건물 부지입니다.
- 용도지역. 중심상업지역·시가지경관지구·지구단위계획구역이며 공시지가는 4,726,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 근린시설에 미성숙 상가지대, 공실 이용상태와 8회 유찰 이력이 겹쳐 재매각과 임대수익 실현 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 확인. 배은경과 메가박스중앙 (주)세종나성의 보증금, 확정일자, 배당요구 종기 준수 여부와 매수인 인수 문구를 확인해야 합니다.
- 대상 호실 점유 확인. 비134호 내부를 실제로 누가 사용하고 있는지, 메가박스의 4~6층 점유가 대상 호실과 어떤 관련이 있는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 계산. 입찰가에 인수 가능 보증금, 체납 관리비, 명도비용, 공실 보유비용을 더해 총비용을 다시 계산해야 합니다.
- 가등기 원본 대조. 2022.05.16 가등기의 성격과 2023.03.13 말소등기의 유효성을 등기 원본과 관련 문서로 확인해야 합니다.
- 일단 이용 여부 확인. 감정평가에는 인접 호수와 함께 일단으로 이용되는 근린시설이 기재돼 있으므로 독립 출입, 경계벽, 전기·수도 계량과 원상복구 가능성을 확인해야 합니다.
- 공실·관리비 확인. 관리사무소에서 해당 호실의 관리비 체납액, 공용부분 부담, 영업 제한과 공실 기간을 확인해야 합니다.
- 임대수익 검증. 감정가 대비 낙폭이 아니라 비134호에서 현실적으로 가능한 보증금·월세와 공실률을 기준으로 수익성을 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 사업자등록 사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,049만원짜리 상가”가 아니라 “총비용 미확정 상가”
이 사건은 감정가 182,000,000원이 8회 유찰돼 10,491,000원까지 내려온 극단적인 저가 회차입니다. 하지만 등기부상 담보권이 소멸한다는 사실만으로 안전하다고 결론 내릴 수 없습니다. 말소기준보다 앞선 점유자 2건의 보증금과 확정일자가 확인되지 않고, 메가박스 점유 부분은 대상 호실과 다른 4~6층으로 기재돼 있습니다.
따라서 지금 확정되는 것은 입찰 출발가격뿐이며, 매수인의 실질취득비용은 확정되지 않았습니다. 여기에 미성숙 상가지대의 근린시설, 공실 이용상태, 8회 유찰이라는 환금성 신호까지 겹칩니다. 가격은 낮지만 위험도 낮다고 볼 수 없는 물건입니다. 보증금·점유범위·인수 문구가 명확해지기 전에는 최저가를 투자 메리트로 평가하지 않는 것이 맞습니다.
