인천지방법원 2025타경2915. 부천시 오정구 고강동 아이원팰리스 1층 102호입니다. 사건 분류상 용도는 대지이고, 집합건축물대장상 이 호실의 용도는 제1종근린생활시설(소매점), 감정평가 현황은 음식점입니다. 소유자는 주식회사도원종합건설이며, 2022.05.27. 경기시흥신용협동조합의 채권최고액 1,098,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 그 뒤의 국세 압류·부천시 압류·가압류·경매개시결정·국민건강보험공단 압류 등은 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 “말소기준 이후 등기가 소멸한다”는 사실과 “낙찰자가 추가 부담을 전혀 지지 않는다”는 결론은 같은 말이 아닙니다. 매각물건명세서에는 점포 점유가 기재돼 있지만 전입신고일, 확정일자, 보증금이 확인되지 않아 대항력과 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다. 여기에 예진이엔지(주)의 유치권 신고가 겹쳐 있어, 이 건은 등기부보다 점유·유치권 확인이 더 중요한 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 점유·유치권은 별도 확인

2022.05.27. 경기시흥신용협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 그 이전에 설정됐던 부평동부새마을금고·박종석·포항수산업협동조합 근저당권은 이미 말소됐고, 2019년 국세·부천시 압류도 해제로 말소된 이력이 있습니다. 현재 기준으로 말소기준 이후 등기된 국세 압류, 부천시 압류, 이병은의 강제경매개시결정, 주식회사 메카 및 율산목재창호 주식회사의 가압류, 국민건강보험공단 압류, 엠씨유제오차유동화전문 유한회사의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

② 점유자 분석 — 대항력 ‘있음’이 아니라 ‘가능·미상’

점유자 1건이 확인되지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정해서도 안 되고, 반대로 인수 위험이 없다고 단정해서도 안 됩니다. 현재 판단은 정확히 “대항력 가능·미상”입니다. 특히 매각물건명세서에는 용도가 주거로 표시되는 반면 감정평가 현황은 음식점으로 확인돼, 실제 점유 형태와 임대차 관계를 현장에서 다시 대조할 필요가 있습니다.

③ 시세 비교 — 60.1% 숫자는 매력적이지만 ‘동일 면적 시세’가 아니다

아이원팰리스 실거래 집계의 최근12개월 평균은 390,000,000원, 최신 거래도 390,000,000원입니다. 현재 최저가 234,500,000원은 최근12개월 평균의 60.1%입니다. 그러나 대상 면적은 42.0㎡인데 거래표본은 74.08㎡ 또는 76.51㎡로 면적이 맞지 않습니다. 따라서 60.1%라는 수치를 그대로 “시세 대비 40% 할인”으로 읽어서는 안 됩니다.

전체 거래 평균은 392,500,000원, 거래범위는 375,000,000원~415,000,000원이고, 최근12개월 평균은 390,000,000원입니다. 최근 구간은 과거 구간 대비 -1.3%로 하락 추세입니다. 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근12개월 평균과 최신 거래를 우선 보되, 이 건은 면적이 불일치하므로 절대금액 비교의 신뢰도를 낮춰야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 234,500,000원 가정)

현재 회차 가정에서는 총 채권액 1,304,134,116원 중 230,417,000원이 채권자에게 배당되고, 미배당은 1,073,717,116원입니다. 등기상 매수인 인수액 계산은 0원이지만, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고 점유자 보증금도 미상입니다. 유치권 역시 성립 여부가 확정되지 않아 실질취득액을 234,500,000원으로 확정할 수 없습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 불확실성은 그대로

가격만 보면 유찰이 거듭될수록 164,150,000원, 114,905,000원으로 내려갑니다. 그러나 이 사건의 핵심 위험인 대항력 미상 점유자와 유치권 신고는 유찰만으로 사라지는 항목이 아닙니다. 낙찰가가 낮아진다는 사실과 실질취득 위험이 낮아진다는 사실을 동일시하면 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 고강초등학교 북동측 인근이며, 주변은 근린생활시설과 공동주택 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물 내 1층 102호이며, 사용승인일은 2018.01.18.입니다. 공동 위생설비·급배수설비·승강기설비가 있습니다.
• 도로. 본건 필지 남측 및 동측으로 약 8m 도로와 접합니다.
• 토지. 2필 일단의 토지는 주상용 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 1,355.0㎡, 공시지가는 1,988,000원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역·소음대책지역 제3종구역 나지구·다지구·항공표면(진입표면구역)·과밀억제권역 등이 확인됩니다.
• 환금성. 아이원팰리스는 28세대이며 확인된 실거래는 4건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.4회, 매각률은 0%로 표시돼 있어 환금성을 낙관하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 점유관계 우선 확인. 점포 점유자의 전입신고일·보증금·확정일자가 모두 미상입니다. 실제 임대차계약과 점유 개시 시점을 확인하기 전에는 대항력 인수 위험을 0원으로 보지 마세요.
• 유치권 성립요건 확인. 예진이엔지(주)의 신고금액은 797,005,399원입니다. 2026.02.19. 유치권배제신청서가 제출됐지만 성립 여부는 불분명하므로 실제 점유, 공사대금 채권, 목적물과의 견련성을 확인해야 합니다.
• 용도 불일치 확인. 사건 용도는 대지, 집합건축물대장상 102호는 제1종근린생활시설(소매점), 현황은 음식점이며 점유자 자료에는 주거로 표시됩니다. 실제 사용 상태를 현장에서 확인하세요.
• 시세표본 그대로 대입 금지. 대상 면적 42.0㎡와 실거래 표본 74.08~76.51㎡가 다릅니다. 최근12개월 평균 390,000,000원 대비 60.1%라는 수치만으로 가격 메리트를 확정하지 마세요.
• 하락 추세 반영. 최근 구간은 이전 구간 대비 -1.3%입니다. 전체 평균 392,500,000원보다 최근12개월 평균 390,000,000원과 최신 거래를 우선 보되 면적 차이를 함께 반영해야 합니다.
• 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 선순위 차감될 수 있으므로 교부청구와 실제 세액을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·유치권신고서·유치권배제신청서와 현장 점유관계를 직접 대조하세요.

맺으며 — “70% 최저가보다 먼저 볼 것은 점유와 유치권”

이 물건의 표면적인 숫자는 강합니다. 감정가 335,000,000원에서 한 번 유찰돼 234,500,000원까지 내려왔고, 최근12개월 실거래 평균 390,000,000원의 60.1%입니다. 하지만 거래 면적이 대상 42.0㎡와 맞지 않아 그 할인율을 그대로 투자수익으로 환산할 수 없습니다. 최근 추세도 -1.3%로 하락 중입니다.

더 큰 문제는 권리의 불확실성입니다. 말소기준 이후 등기권리는 소멸하고 배당계산상 인수액은 0원이지만, 보증금과 전입일을 모르는 점유자가 있어 대항력 가능·미상 상태이고, 797,005,399원 유치권 신고도 성립 여부가 정리되지 않았습니다. 따라서 결론은 “등기는 정리되지만 실질 위험은 아직 미확정”입니다. 이 사건은 최저가가 얼마나 낮은지가 아니라, 점유와 유치권을 어디까지 해소하고 입찰하느냐가 승부처입니다.