220,500,000원
390,000,000원
인천지방법원 2025타경2915. 부천시 오정구 고강동 아이원팰리스 2층 201호입니다. 사건 용도는 대지로 표시돼 있으나, 집합건축물대장상 201호의 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이고 감정평가 당시 외관상 근린생활시설로 확인됐습니다. 대상면적은 83.84㎡이며, 철근콘크리트구조 9층 건물 안에 위치합니다.
등기부만 보면 구조는 단순합니다. 2022년 5월 27일 설정된 경기시흥신용협동조합의 근저당권이 말소기준이고, 이후 부천시·국민건강보험공단 압류와 가압류, 강제·임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고도 없어 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다. 다만 현장조사는 이해관계인 부재와 폐문 상태에서 진행돼 자세한 임대관계가 미상이라는 점을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경2915 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 고강동 359-15 아이원팰리스 2층 201호 도로명주소: 경기도 부천시 오정구 고리울로51번길 43 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점) · 외관상 근린생활시설 |
| 대상면적 / 건물 | 83.84㎡ · 철근콘크리트구조 9층 건물 · 사용승인일 2018.01.18 |
| 소유자 | 주식회사도원종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 315,000,000원 / 220,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이병은 / 17,630,703원 |
| 매각기일 | 2026.06.18 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준은 2022.05.27. 설정된 경기시흥신용협동조합 근저당권 1,098,000,000원입니다. 공동담보목록이 붙은 근저당권으로, 본건 최저가 220,500,000원만으로는 채권최고액을 충족하지 못합니다. 이후의 부천시 압류, 국민건강보험공단 압류, 이병은의 강제경매개시결정, 주식회사 메카·율산목재창호 주식회사의 가압류, 엠씨유제오차유동화전문 유한회사의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 핵심 쟁점 — 797,005,399원 유치권 신고
매각물건명세서에는 예진이엔지(주)가 2025.09.01. 공사대금 797,005,399원을 피담보채권으로 하는 유치권신고서를 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 동시에 그 성립 여부는 불분명하다고 명시돼 있으며, 중복경매 신청채권자인 엠씨유제오차유동화전문 유한회사는 2026.02.19. 유치권배제신청서를 제출했습니다.
신고액 797,005,399원은 감정가 315,000,000원과 최저가 220,500,000원을 모두 웃돕니다. 유치권이 인정되는 경우에는 가격 할인폭보다 점유 해소와 분쟁 비용이 더 큰 변수가 될 수 있습니다. 반대로 배제신청의 근거가 충분하고 점유가 인정되지 않는다면, 등기상 소멸형이라는 장점이 살아납니다. 결국 입찰 여부는 유치권 관련 원본 서류와 현장 점유를 확인한 뒤 결정해야 합니다.
③ 거래 비교 — 숫자는 낮지만 직접 비교에는 한계
같은 아이원팰리스에서 확인된 거래는 76.51㎡ 3건입니다. 대상면적은 83.84㎡이고, 본건은 공부상 제2종근린생활시설이므로 아래 거래액을 본건의 확정 시세로 그대로 적용하기는 어렵습니다. 또한 최신 거래가 2023.09에 머물러 있어 매각기일 현재의 시장가격을 판단하기에는 시의성도 제한적입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 76.51㎡ | 7 | 390,000,000원 |
| 2022.02 | 76.51㎡ | 3 | 415,000,000원 |
| 2021.07 | 76.51㎡ | 4 | 375,000,000원 |
| 전체 평균 | 76.51㎡ | 3건 | 393,333,333원 |
| 최근 거래 기준 | 76.51㎡ | 1건 | 390,000,000원 |
최저가 220,500,000원은 최근 거래 기준 390,000,000원의 56.5%이고, 전체 평균 393,333,333원의 56.1%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 크지만, 최근 거래와 이전 거래의 추세는 -1.3%로 하락했고, 거래 면적과 본건의 용도가 다르며 최신 표본도 2023.09입니다. 따라서 최저가가 낮다는 이유만으로 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 220,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,887,000원 |
| 1. 근저당 · 경기시흥신용협동조합 | 1,098,000,000원 | 216,613,000원 |
| 2. 경매신청채권자 · 이병은 | 17,630,703원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 메카 | 14,200,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 율산목재창호 주식회사 | 156,672,710원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 엠씨유제오차유동화전문 | 17,630,703원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,304,134,116원 중 채권자 예상배당은 216,613,000원이며, 예상 미배당액은 1,087,521,116원입니다. 신청채권자 이병은의 예상배당은 0원이고, 매수인 인수액은 0원입니다. 압류 관련 당해세가 인정되면 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 220,500,000원 | 216,613,000원 | 1,087,521,116원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 154,350,000원 | 151,389,100원 | 1,152,745,016원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 108,045,000원 | 105,732,370원 | 1,198,401,746원 | 0원 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고강초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설과 공동주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황. 201호는 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이고 외관상 근린생활시설입니다. 현장 내부의 실제 사용상태와 임대관계는 확인되지 않았습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물이며 사용승인일은 2018.01.18입니다. 공동 위생설비·급배수설비·승강기설비가 있습니다.
- 도로. 2필지 일단의 사각형 주상용 건부지로, 남측과 동측의 약 8m 도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적은 1,355㎡, 공시지가는 1,988,000원/㎡이며 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 소음대책지역 제3종구역 나지구·다지구, 항공표면 진입표면구역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역이 표시돼 있습니다.
- 건축물 위반. 확인된 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 원본 확인. 예진이엔지(주)의 유치권신고서, 공사계약서, 세금계산서, 미지급 공사대금 자료와 점유 근거를 직접 대조해야 합니다.
- 배제신청 근거 확인. 2026.02.19. 제출된 유치권배제신청서의 주장과 첨부자료를 검토하고 법원의 판단 진행상황을 확인해야 합니다.
- 점유 현황 확인. 현장조사 당시 폐문 상태였으므로 현재 실제 점유자, 출입·사용 상태, 점유 개시 시점과 점유 원인을 확인해야 합니다.
- 임대차 확인. 신고 임차인은 없지만 자세한 임대관계가 미상입니다. 사업자등록, 확정일자, 전입·점유 관련 자료를 다시 확인해야 합니다.
- 용도 적합성 확인. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)과 현재 사용상태가 일치하는지, 예정 업종의 인허가와 시설 기준을 확인해야 합니다.
- 거래사례 재검증. 확인된 거래는 76.51㎡이고 본건은 83.84㎡이며 용도도 다릅니다. 최신 거래도 2023.09이므로 별도의 근린생활시설 거래·임대사례가 필요합니다.
- 압류·당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건과 관련해 당해세가 존재하면 선순위로 차감될 수 있으므로 교부청구와 체납세액을 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 근저당 채권최고액 1,098,000,000원은 공동담보목록이 있는 권리이므로 공동담보 물건과 실제 채권잔액을 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 유치권 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 유치권 검증이 먼저
이 물건은 말소기준 이후 권리가 소멸하고 자료상 인수액이 0원이라는 점에서는 단순합니다. 최저가 220,500,000원도 최근 거래 기준 390,000,000원의 56.5%로 낮게 보입니다. 하지만 본건은 공부상 제2종근린생활시설이고, 비교 거래는 76.51㎡ 사례이며 최신 거래도 2023.09입니다. 여기에 감정가보다 큰 797,005,399원 유치권 신고와 임대관계 미상이라는 변수가 겹칩니다.
등기상 권리는 소멸형, 현장 권리는 확인형. 유치권의 점유와 공사대금 채권이 인정되지 않는다는 근거를 확보하기 전에는 낮은 최저가만으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다. 이 사건의 승부처는 추가 유찰 여부가 아니라, 유치권 신고와 배제신청 중 어느 쪽의 근거가 실제 자료와 현장 상태에 부합하는지를 확인하는 데 있습니다.
