인천지방법원 2025타경2915. 부천시 오정구 고강동 아이원팰리스 1층 113호입니다. 사건 용도 표기는 ‘대지’이고, 집합건축물대장상 전유부분 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점), 감정 당시 현황은 공실입니다. 대상 면적 지표는 30.38㎡이며 철근콘크리트구조 9층 건물의 1층에 있습니다. 사용승인일은 2018.01.18이고 현재 등기상 소유자는 주식회사도원종합건설입니다.
등기 흐름만 보면 기준은 명확합니다. 2022.05.27. 경기시흥신용협동조합 명의의 채권최고액 1,098,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 강제경매개시결정, 가압류 2건과 중복 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 근저당에는 공동담보목록이 기재돼 있어, 채권최고액 전체를 이 한 호실의 실제 채무잔액으로 단정할 수는 없습니다.
핵심은 등기부 밖의 점유관계입니다. 감정 당시에는 공실로 조사됐지만, 매각물건명세서에는 양재환·현화석 두 사람이 주거 사용 임차인으로 기재돼 있습니다. 두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 실제 신고 임차인은 2명입니다. 그러나 전입신고일, 확정일자, 보증금과 배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력은 가능·미상으로 보아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경2915 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 고강동 359-15 아이원팰리스 제1층 제113호 |
| 사건 용도 / 이용상태 | 대지 / 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현황 공실 |
| 대상 면적 / 층 | 30.38㎡ · 철근콘크리트구조 9층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 주식회사도원종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 178,500,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이병은 / 17,630,703원 |
| 매각기일 | 2026.06.18 |
| 사용승인일 | 2018.01.18 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 등기 밖 위험을 분리해야 한다
임차인·점유 분석 — 실제 신고 임차인 2명, 대항력은 미상
| 성명 | 사용 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양재환 | 주거 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 현화석 | 주거 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
두 사람은 보증기관이나 대위변제기관이 아니므로 중복 합산 대상이 아닌 실제 신고 임차인 2명입니다. 다만 보증금과 전입일이 모두 미상이라 인수액을 계산할 수 없습니다. 감정 당시 공실이라는 조사 결과만으로 대항력이나 점유가 없다고 확정해서도 안 됩니다. 특히 공부상 일반음식점인 호실에 주거 사용 임차인이 기재돼 있으므로 실제 사용형태와 전입 가능 여부, 호실 출입·점유 상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 45.8%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
시장 지표상 아이원팰리스의 최근 12개월 평균은 390,000,000원, 최신 거래도 2024.07. 390,000,000원입니다. 최근 지표는 과거 거래보다 1.3% 하락한 흐름입니다. 현재 최저가 178,500,000원은 최근 12개월 평균의 45.8%로 표시됩니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 74.08㎡ | 9 | 390,000,000원 |
| 2023.09 | 76.51㎡ | 7 | 390,000,000원 |
| 2022.02 | 76.51㎡ | 3 | 415,000,000원 |
| 2021.07 | 76.51㎡ | 4 | 375,000,000원 |
| 전체 평균 | 74.08㎡~76.51㎡ | 4건 | 392,500,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 178,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,299,000원 |
| 2. 근저당 · 경기시흥신용협동조합 | 1,098,000,000원 | 175,201,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 이병은 | 17,630,703원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 메카 | 14,200,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 율산목재창호 주식회사 | 156,672,710원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 엠씨유제오차유동화전문 | 17,630,703원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,304,134,116원 중 175,201,000원만 배당되고 미배당액은 1,128,933,116원입니다. 신청채권자 이병은의 예상배당도 0원이며 소유자 잔여액 역시 0원입니다. 이 배당표의 매수인 인수액은 0원이지만, 당해세·임차인 최우선변제와 유치권 성립에 따른 위험은 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 등기상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 178,500,000원 | 175,201,000원 | 1,128,933,116원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 124,949,999원 | 122,400,699원 | 1,181,733,417원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 87,464,999원 | 85,490,629원 | 1,218,643,487원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고강초등학교 북동측 인근이며 주변은 근린생활시설과 공동주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 2필 일단의 토지는 주상용 건부지로 이용 중이며 남측과 동측으로 약 8m 도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물로 외벽은 석재·타일 마감, 공동 위생·급배수·승강기 설비가 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역이며 소음대책지역 나지구·다지구와 항공표면 진입표면구역에 포함 또는 저촉됩니다.
- 토지 정보. 토지면적은 1,355㎡, 공시지가는 1㎡당 1,988,000원이며 토지거래계약에 관한 허가구역 표시가 있습니다.
- 환금성. 아이원팰리스는 단지 정보상 28세대 규모이며 평균 유찰 횟수는 1.4회입니다. 확인된 경매 매각률은 0.0%이고 최근 낙찰금액 자료는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 원인채권 확인. 예진이엔지(주)의 공사계약서·세금계산서·기성내역·채권 발생시점과 점유 개시시점을 확인하고, ㈜신풍건업 현수막과의 관계도 분리해 조사해야 합니다.
- 배제신청 결과 확인. 2026.02.19. 유치권배제신청서가 제출됐다는 사실만으로 유치권이 자동 소멸하거나 부존재로 확정되는 것은 아니므로 법원 기록과 후속 판단을 확인해야 합니다.
- 임차인 원본 대조. 양재환·현화석의 전입세대확인, 사업자등록, 보증금, 확정일자, 점유 개시일과 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 공실 여부 재확인. 감정 당시 공실과 명세서상 주거 임차인 기재가 충돌합니다. 출입문 잠금, 내부 집기, 우편물, 관리비 납부자와 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 일반음식점과 임차인 기재상 주거 사용이 다릅니다. 건축물대장·현황·사업자등록·전입 가능 여부와 원상복구 비용을 확인해야 합니다.
- 시세 재산정. 74.08㎡~76.51㎡ 거래를 30.38㎡ 본건에 직접 적용하지 말고, 동일 면적·동일 층·동일 근린생활시설의 매매·임대 사례로 수익가치를 다시 계산해야 합니다.
- 공동담보 확인. 채권최고액 1,098,000,000원 근저당의 공동담보목록과 실제 잔존채무를 확인해 배당·경매 진행 구조를 점검해야 합니다.
- 체납·관리비 확인. 당해세와 공용부분 관리비 체납액은 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가 ≠ 낮은 실질 위험”
현재 최저가는 감정가의 70%인 178,500,000원이고 시장 지표상 최근 평균의 45.8%입니다. 그러나 비교 거래는 본건보다 면적이 두 배 이상 커 직접적인 시세 근거가 되지 않습니다. 더 중요한 문제는 가격표 밖에 있습니다. 공사대금 797,005,399원의 유치권 신고, 서로 다른 명의의 유치권 현수막, 전입·보증금 미상의 실제 신고 임차인 2명, 그리고 감정상 공실과 명세서상 주거 점유 기재의 충돌입니다.
말소기준 이후의 등기 권리는 소멸하고 배당표상 인수액도 0원이지만, 이는 유치권과 미상 임차인의 실질 위험이 없다는 뜻이 아닙니다. 등기 권리는 정리 가능, 점유 권리는 미확정, 가격 비교는 부적합. 유치권 부존재와 실제 점유관계를 객관적인 원본 자료로 확인하기 전까지는 최저가가 아무리 낮아져도 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
