인천지방법원 2025타경2915. 부천시 오정구 고강동 아이원팰리스 2층 202호로, 사건상 용도는 대지이며 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소), 외관상 사무실입니다. 소유자는 주식회사도원종합건설이고, 2022.05.27. 경기시흥신용협동조합의 채권최고액 1,098,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이며 이후의 강제경매, 가압류 2건과 중복 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기부만 보면 낙찰자가 승계하는 권리는 없습니다. 다만 이 사건은 등기부 밖에서 확인해야 할 요소가 훨씬 큽니다. 예진이엔지(주)가 2025.09.01. 공사대금 797,005,399원을 이유로 유치권신고서를 제출했고, 중복 경매신청채권자는 2026.02.19. 유치권배제신청서를 제출했습니다. 배제신청서가 제출됐다는 사실만으로 유치권이 소멸하거나 부존재로 확정되는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경2915 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 고강동 359-15 아이원팰리스 2층 202호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 오정구 고리울로51번길 43 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제2종근린생활시설(사무소) · 외관상 사무실 |
| 대상 면적 / 건물 | 34.32㎡ · 철근콘크리트구조 9층 건물 내 2층 · 사용승인 2018.01.18 |
| 소유자 | 주식회사도원종합건설 (2022.05.27. 소유권 이전) |
| 감정가 / 최저가 | 129,000,000원 / 90,300,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이병은 / 17,630,703원 |
| 매각기일 | 2026.06.18 |
① 권리 흐름 — 등기상 권리는 소멸한다
말소기준은 2022.05.27. 설정된 경기시흥신용협동조합의 근저당권입니다. 이후 접수된 이병은의 강제경매개시결정, 주식회사 메카와 율산목재창호 주식회사의 가압류, 엠씨유제오차유동화전문유한회사의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 2018년 수협은행 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 점유·유치권 — 이 사건의 핵심 위험
확인된 임차인은 없습니다. 그러나 이해관계인의 부재와 폐문으로 현장조사가 제한됐고, 자세한 임대관계는 확인되지 않았습니다. 따라서 점유자가 발견될 경우 전입·사업자등록, 점유개시일, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 별도로 확인해야 하며, 현재 자료만으로 대항력 유무를 단정할 수 없습니다.
유치권이 성립한다면 등기부에 표시되지 않더라도 목적물의 인도와 사용을 가로막는 부담으로 작용할 수 있습니다. 반대로 신고액 전부가 곧바로 확정 인수액이라는 뜻도 아닙니다. 따라서 현재 최저가 기준 실질취득액은 등기상 90,300,000원이지만, 유치권 성립 여부가 해결되지 않는 한 실제 취득비용과 명도기간은 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 390,000,000원을 그대로 비교하면 안 된다
아이원팰리스의 확인된 거래 4건은 375,000,000원~415,000,000원이고, 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 390,000,000원입니다. 숫자만 보면 최저가 90,300,000원은 최근 12개월 평균의 23.2%입니다. 그러나 대상 면적은 34.32㎡이고 거래 표본은 74.08㎡ 또는 76.51㎡로 면적이 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 74.08㎡ | 9층 | 390,000,000원 |
| 2023.09 | 76.51㎡ | 7층 | 390,000,000원 |
| 2022.02 | 76.51㎡ | 3층 | 415,000,000원 |
| 2021.07 | 76.51㎡ | 4층 | 375,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 불일치 | 2건 | 390,000,000원 |
최근 거래 추세는 이전 거래 대비 -1.3%입니다. 다만 하락 폭보다 더 중요한 문제는 비교 대상의 면적과 물건 성격입니다. 대상은 제2종근린생활시설 사무소이고, 확인된 거래는 대상 면적과 매칭되지 않습니다. 따라서 전체 평균 대비 23.0%, 최근 평균 대비 23.2%라는 수치만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 90,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,025,400원 |
| 1. 근저당 · 경기시흥신용협동조합 | 1,098,000,000원 | 88,274,600원 |
| 2. 경매신청 · 이병은 | 17,630,703원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 메카 | 14,200,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 율산목재창호 주식회사 | 156,672,710원 | 0원 |
| 5. 중복 경매신청 · 엠씨유제오차유동화전문 | 17,630,703원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금은 집행비용과 선순위 근저당 배당으로 전액 소진됩니다. 총 채권액 1,304,134,116원 중 채권자 배당액은 88,274,600원, 미배당액은 1,215,859,516원입니다. 미배당 채권은 등기상 매수인 인수액이 아니며, 유치권 신고는 이 배당표와 별도로 판단해야 합니다. 당해세와 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 등기상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 90,300,000원 | 88,274,600원 | 1,215,859,516원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 63,209,999원 | 61,672,219원 | 1,242,461,897원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 44,246,999원 | 43,050,553원 | 1,261,083,563원 | 0원 |
유찰이 거듭돼도 등기상 인수액은 0원입니다. 그러나 유치권이 성립하면 최저가 하락만큼 안전마진이 커진다고 단정할 수 없습니다. 유치권의 존부와 점유가 정리되지 않은 상태에서는 매각가가 낮아져도 명도·사용 리스크가 그대로 남습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고강초등학교 북동측 인근이며, 주변은 근린생활시설과 공동주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물로 사용승인일은 2018.01.18이며, 공동 위생·급배수·승강기설비가 있습니다.
- 도로. 2필지 일단의 주상용 건부지로, 남측과 동측 약 8m 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 소음대책지역, 항공표면 진입표면구역 등에 포함되며 토지 공시지가는 1㎡당 1,988,000원입니다.
- 환금성. 아이원팰리스는 28세대이며 대상은 주거용 아파트가 아닌 제2종근린생활시설 사무소입니다. 동일 면적 실거래가 확인되지 않아 재매각 가격과 매수층을 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 유치권 원본 확인. 2025.09.01. 유치권신고서와 2026.02.19. 유치권배제신청서, 공사계약서·세금계산서·계좌내역·채권변제기 자료를 대조해야 합니다.
- 점유 실체 확인. 예진이엔지(주)가 목적물을 실제로 직접·계속 점유하는지, 점유가 경매개시 전부터 이어졌는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 폐문으로 임대관계가 확인되지 않았으므로 사업자등록, 전입세대, 확정일자, 점유자와 보증금 현황을 별도로 조사해야 합니다.
- 용도 확인. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)입니다. 주거용으로 전제한 대출·세금·임대수익 계산을 적용하면 안 됩니다.
- 호실 경계 확인. 202호~205호는 외관상 사무실이며 일부 인접 호수는 별도 출입문 없이 연결돼 있습니다. 202호의 독립 출입구와 내부 경계를 직접 확인해야 합니다.
- 시세 재조사. 390,000,000원 거래 표본은 대상 면적과 일치하지 않습니다. 동일 용도·유사 면적의 매매 및 임대사례로 입찰 상한을 다시 산정해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 당해세, 공용부분 부담을 관리주체와 관할기관에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 사건기록을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 깨끗함과 안전한 낙찰은 다르다”
이 물건은 말소기준 이후의 등기상 권리가 모두 소멸해 형식적인 권리 구조는 단순합니다. 하지만 투자 판단의 중심은 최저가 90,300,000원이 아니라 797,005,399원의 유치권 신고입니다. 배제신청서가 제출됐어도 성립 여부가 확정된 것은 아니며, 현장 폐문으로 임대관계도 확인되지 않았습니다.
시세 역시 최근 12개월 평균 390,000,000원이라는 숫자를 그대로 적용할 수 없습니다. 대상 면적은 34.32㎡인데 거래 표본은 74.08~76.51㎡이고, 최근 추세도 -1.3%입니다. 1회 유찰·감정가 70%라는 이유만으로 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 유치권 부존재 또는 배제 가능성을 사건기록과 현장점유로 입증하고, 동일 용도·유사 면적 시세를 별도로 확보하기 전까지는 등기상 권리는 통과, 실제 입찰은 보류가 타당합니다.
