인천지방법원 2025타경2915. 아이원팰리스 2층 207호로, 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(사무소)이고 현황도 사무실입니다. 사건의 용도 표기는 대지이지만 매각 대상은 아이원팰리스의 전유부 207호이며, 감정평가상 목표 면적은 44.3㎡입니다. 소유자는 주식회사도원종합건설이고, 2022년 5월 27일 설정된 경기시흥신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다.
등록된 권리의 순서만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준 근저당 이후 강제경매개시결정, 주식회사 메카와 율산목재창호 주식회사의 가압류, 엠씨유제오차유동화전문 유한회사의 임의경매개시결정이 이어졌고 모두 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 등기부 밖에서 신고된 유치권은 별도의 문제입니다. 등기상 인수 0원이라는 결론과 유치권 위험 없음은 같은 뜻이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경2915 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 고강동 359-15 아이원팰리스 2층 207호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 사건 용도 표기 대지 · 제2종근린생활시설(사무소) · 현황 사무실 |
| 면적 / 건물 | 목표 면적 44.3㎡ · 철근콘크리트구조 9층 건물 내 2층 · 사용승인 2018.01.18 |
| 소유자 | 주식회사도원종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 104,300,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이병은 / 17,630,703원 |
| 매각기일 | 2026.06.18 |
| 임차관계 | 조사상 확인된 임차인 없음 · 이해관계인 부재 및 폐문 등으로 자세한 임대관계는 미상 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 유치권을 분리해서 본다
2018년 수협은행 앞으로 이뤄진 신탁등기는 2022년 5월 27일 이미 말소됐고, 같은 날 주식회사도원종합건설이 소유권을 취득했습니다. 이어 설정된 경기시흥신용협동조합의 근저당권 채권최고액은 1,098,000,000원이며 공동담보목록 제2022-175호가 기재돼 있습니다. 이 근저당권이 말소기준이므로 이후 등기된 경매개시결정과 가압류는 낙찰로 소멸합니다.
임차인으로 확인된 사람은 없습니다. 다만 현장조사가 이해관계인의 부재와 폐문 상태에서 진행돼 자세한 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 임차인 표를 만들 정도로 특정된 임차권은 없지만, 현장 점유자와 실제 사용자를 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 비율은 낮지만 같은 면적 거래가 아니다
아이원팰리스의 제시된 거래 사례는 4건이며 거래 면적은 74.08㎡ 또는 76.51㎡입니다. 이 사건의 목표 면적 44.3㎡와 일치하지 않으므로, 거래금액을 그대로 적용해 207호의 시세로 단정할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 74.08㎡ | 9층 | 390,000,000원 |
| 2023.09 | 76.51㎡ | 7층 | 390,000,000원 |
| 2022.02 | 76.51㎡ | 3층 | 415,000,000원 |
| 2021.07 | 76.51㎡ | 4층 | 375,000,000원 |
| 전체 평균 | 면적 불일치 | 4건 | 392,500,000원 |
제시된 최근 12개월 평균은 390,000,000원, 최신 거래도 2024.07. 390,000,000원이며, 최근 거래와 이전 거래의 추세는 -1.3%로 하락 방향입니다. 현재 최저가 104,300,000원은 최근 12개월 평균의 26.7%로 계산돼 있지만, 비교 거래의 면적과 이 사건의 면적이 일치하지 않습니다. 더구나 거래 사례의 구체적인 이용 용도가 207호의 제2종근린생활시설 사무소와 동일하다고 확인되지 않았으므로, 이 수치만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 104,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,260,200원 |
| 1. 근저당 · 경기시흥신용협동조합 | 1,098,000,000원 | 102,039,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 이병은 | 17,630,703원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 메카 | 14,200,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 율산목재창호 주식회사 | 156,672,710원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 엠씨유제오차유동화전문 | 17,630,703원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계 1,304,134,116원 중 채권자 배당액은 102,039,800원, 미배당액은 1,202,094,316원입니다. 소유자 잔여금과 배당표상 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 유치권 신고액은 배당표상 인수액과 별도로 검토해야 합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 104,300,000원 | 102,039,800원 | 1,202,094,316원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 73,010,000원 | 71,295,820원 | 1,232,838,296원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 51,107,000원 | 49,787,074원 | 1,254,347,042원 | 0원 |
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 207호는 공부상 제2종근린생활시설(사무소), 현황 사무실입니다. 주거용 아파트가 아닙니다.
- 입지. 고강초등학교 북동측 인근에 위치하며 주변은 근린생활시설과 공동주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2018.01.18. 사용승인된 철근콘크리트구조 9층 건물이며 공동 위생·급배수·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 2필 일단의 사각형 토지로 주상용 건부지이며 남측과 동측으로 약 8m 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역이며 소음대책지역과 항공표면 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 토지 지표. 전체 토지면적 1,355.0㎡, 공시지가 1,988,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상용입니다.
- 환금성. 28세대 규모 아이원팰리스 내 사무소로, 주거상품보다 매수층과 임차수요가 제한될 수 있습니다. 같은 면적 사무소 거래를 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 원본 확인. 2025.09.01. 유치권신고서와 2026.02.19. 유치권배제신청서를 열람해 주장 내용과 첨부 증거를 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 예진이엔지(주) 또는 관련자가 207호를 실제로 점유하는지, 점유가 언제부터 어떤 방식으로 이어졌는지 확인해야 합니다.
- 공사대금 검증. 공사계약서·세금계산서·공사내역서·미지급금·변제기·207호와의 견련성을 확인해야 합니다.
- 배제신청 결과 확인. 유치권배제신청서가 제출된 사실만으로 배제가 확정된 것은 아니므로 법원의 판단과 후속 기록을 확인해야 합니다.
- 실제 임대관계 확인. 조사상 특정된 임차인은 없지만 폐문 상태로 임대관계가 미상입니다. 관리사무소·현장·사업자등록과 점유자를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 207호는 제2종근린생활시설 사무소입니다. 주거 사용 가능성을 전제로 가격을 산정하지 말고 허용 용도와 실제 영업 가능성을 확인해야 합니다.
- 비교시세 재산정. 74.08~76.51㎡ 거래가 아닌 44.3㎡ 전후 사무소의 매매·임대 사례를 확보해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 사건기록을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 확인할 797,005,399원
이 물건은 등기부만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되고 배당표상 매수인 인수액도 0원인 전형적인 소멸형 구조입니다. 하지만 유치권은 등기부 순위만으로 끝나는 권리가 아닙니다. 예진이엔지(주)의 797,005,399원 유치권 신고가 실제 공사대금채권과 적법한 점유를 갖췄는지, 엠씨유제오차유동화전문 유한회사의 배제신청이 어떤 근거로 제출됐는지를 확인하지 않은 상태에서는 안전형으로 평가하기 어렵습니다.
가격 역시 감정가의 70%라는 사실만으로 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다. 제시된 거래는 목표 면적 44.3㎡와 일치하지 않고, 최근 거래 추세도 -1.3%로 하락 방향입니다. 등기상 권리는 정리형, 가격 비교는 제한적, 유치권은 미확정. 유치권과 점유가 명확히 해소됐다는 확인 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 C등급 물건입니다.
