인천지방법원 2025타경2915. 부천시 오정구 고강동 아이원팰리스 2층 203호를 포함한 일괄매각 사건입니다. 등기부상 말소기준은 2022.05.27. 경기시흥신용협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 1,098,000,000원입니다. 그 뒤에 설정된 국민건강보험공단 압류, 이병은의 강제경매개시결정, 주식회사 메카 및 율산목재창호 주식회사의 가압류, 중복 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

문제는 등기 순위 밖에서 드러납니다. 202호부터 205호까지는 경계나 벽체 구분 없이 하나의 사무실로 이용 중이고, 203호와 204호는 별도 출입문 없이 205호 출입문을 통해 출입하는 것으로 조사됐습니다. 유리창에는 주식회사 신풍건업의 ‘유치권행사중’ 현수막이 부착돼 있었고, 예진이엔지 주식회사가 2025.09.01. 공사대금 797,005,399원의 유치권신고서를 제출했습니다. 성립 여부는 불분명하며, 엠씨유제오차유동화전문유한회사가 2026.02.19. 유치권배제신청서를 제출한 상태입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 실질 인수는 미확정

등기부만 보면 구조는 명확합니다. 2022.05.27. 근저당권이 말소기준이고, 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2018년 수협은행 앞으로 설정됐던 신탁등기도 이미 말소됐습니다. 다만 등기상 후순위 권리의 소멸과 별개로, 점유관계와 유치권 성립 여부는 따로 확인해야 합니다.

점유·임차관계 — 대항력 가능·미상

② 시세 비교 — 80.2%지만 ‘싸다’고 볼 수 없다

아이원팰리스의 거래자료는 4건이며, 최근 12개월 평균과 최신 거래금액은 모두 390,000,000원입니다. 최저가는 이 금액의 80.2%입니다. 하지만 대상면적은 42.24㎡인 반면 비교거래는 74.08㎡ 또는 76.51㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 또한 본 사건은 여러 호실의 일괄매각이므로 개별 호실 거래와 사건 전체 최저가를 단순 비교해서는 안 됩니다.

최근 가격 추세는 과거 구간 대비 -1.3%입니다. 하락 추세인 데다 면적과 매각 단위가 일치하지 않으므로, 전체 평균 392,500,000원이나 최근 평균 390,000,000원보다 최저가가 낮다는 사실만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다. 특히 203호는 독립 출입문이 없고 인접 호실과 통합 이용 중이어서 일반적인 개별 호실보다 환금성 판단이 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 312,900,000원 가정)

총 신고채권 1,304,134,116원 중 307,719,400원이 배당되고, 996,414,716원이 미배당되는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당표상 매수인 인수는 0원이지만, 보증금이 확인되지 않은 점유 신고와 유치권 성립 여부는 별도 검증 대상입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 고강초등학교 북동측 인근으로, 주변은 근린생활시설과 공동주택이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물이며 사용승인일은 2018.01.18.입니다. 공동 위생·급배수·승강기 설비가 있습니다.
• 도로. 토지는 남측과 동측의 약 8m 도로에 접하며, 토지면적은 1,355㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 소음대책지역 제3종구역, 항공표면 진입표면구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
• 공시지가. 1㎡당 1,988,000원이며 토지이용상황은 주상용입니다.
• 환금성. 28세대 규모의 복합 이용 건물이고, 203호는 별도 출입문 없이 인접 호실과 통합 이용 중입니다. 개별 호실로서의 독립성 및 재매각 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
• 시장 방향. 최근 거래 추세는 -1.3%이며, 비교거래 면적도 대상과 일치하지 않습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 유치권 원인채권 확인. 예진이엔지 주식회사의 공사계약서·세금계산서·공사내역·변제기와 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
• 유치권배제신청 검토. 2026.02.19. 제출된 유치권배제신청서의 주장과 첨부자료, 법원의 판단 진행 여부를 확인해야 합니다.
• 점유자 조사. 점포로 신고된 점유자의 실제 성명, 점유 개시일, 전입신고일, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 용도 불일치 확인. 공부상 사무소·현황 사무실인 반면 점유 신고의 사용은 주거로 기재돼 있습니다. 실제 사용 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
• 203호 독립성 확인. 별도 출입문 없이 205호를 통하는 현재 구조에서 203호를 단독으로 사용할 수 있는지, 경계와 벽체를 복구할 수 있는지 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 102호·113호·201호·202호·203호·204호·205호·207호의 각 점유·용도·출입관계를 전체 단위로 검토해야 합니다.
• 가격 비교 재검증. 대상 42.24㎡와 같은 면적·같은 용도·같은 매각 단위의 거래자료를 별도로 확보해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -1.3%를 응찰가에 반영하고, 전체 평균 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·유치권신고서 원본을 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “등기는 소멸해도 취득비용은 확정되지 않았다”

이 사건은 등기부만 보면 말소기준권리 이후의 권리가 정리되는 전형적인 구조입니다. 하지만 그것만으로 안전형 물건이 되지는 않습니다. 797,005,399원의 유치권 신고가 있고, 보증금과 전입일이 확인되지 않은 점유 신고가 있으며, 203호는 별도 출입문 없이 205호를 통해서만 출입하는 구조입니다.

최저가 312,900,000원은 최근 12개월 거래평균 390,000,000원의 80.2%지만, 비교거래 면적이 74.08㎡~76.51㎡로 대상 42.24㎡와 다르고 본 사건은 여러 호실의 일괄매각입니다. 최근 추세도 -1.3%입니다. 따라서 최저가가 낮아 보인다는 이유로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하지만 실질취득액과 독립 사용 가능성, 명도 난도는 아직 확정되지 않았습니다. 이 물건의 결론은 권리등기 소멸, 실질취득 보류입니다.