부산지방법원 2025타경5775. 부산 남구 용호동 ‘오륙도 에스케이뷰’ 111동 603호 아파트입니다. 감정가와 신건 최저가는 1,063,000,000원으로 같습니다. 등기상 말소기준권리는 2019.10.18 중소기업은행 근저당권입니다. 그 이후 설정된 중소기업은행 추가 근저당, 서울보증보험 가압류 3건과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건을 단순한 “후순위 권리 소멸형”으로만 보면 안 됩니다. 현황조사·매각물건명세서에 홍영우가 2011.04.20 전입한 것으로 기재되어 있고, 이는 말소기준권리인 2019.10.18보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 이 사람을 곧바로 대항력 있는 임차인으로 확정하거나 인수액을 0원으로 단정할 수 없습니다. 보증금 확인이 권리분석의 최우선 과제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5775 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 용호동 944 오륙도 에스케이뷰 아파트 111동 6층603호 |
| 물건종류 / 층 | 아파트 · 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 24층 건물 내 6층 603호 |
| 거래비교 면적 | 200.8926㎡ |
| 소유자 | 김소현 · 2011.03.23 거래가 885,901,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,063,000,000원 / 1,063,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 2,898,540,730원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 단지 | 오륙도에스케이뷰 · 3,000세대 · 사용승인 2008.10.31 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 전입자는 확인 필요
말소기준은 2019.10.18 중소기업은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 300,000,000원이고 2022.05.17 변경등기에는 276,000,000원으로 기재되어 있습니다. 같은 날 중소기업은행 명의의 채권최고액 960,000,000원 추가 근저당권도 설정됐습니다. 이후 가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 보증금 미상 선순위 전입자가 핵심
보증기관의 대위·승계 신고는 없어 기재상 실제 임차인은 2명입니다. 다만 두 사람의 권리 상태는 전혀 다릅니다. 홍영우는 말소기준권리보다 전입이 빠르지만 보증금·확정일자가 미상이고, (주)해담스틸 배재진은 2024.12.17 전입으로 말소기준권리보다 늦습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍영우 | 미상 | 2011.04.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)해담스틸 배재진 | 선프라자 540호 | 2024.12.17 | 20,000,000원 | 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 7.8% 높고 추세도 하락
동일 면적 거래의 전체 12건 평균은 1,097,916,666원이지만, 가격 판단에서는 최근 거래를 더 중요하게 봐야 합니다. 최근 12개월 6건 평균은 985,833,333원이고, 신건 최저가 1,063,000,000원은 이 평균의 107.8%입니다. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -18.5%로 하락했습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 200.89㎡ | 19 | 1,240,000,000원 |
| 2025.10 | 200.89㎡ | 3 | 855,000,000원 |
| 2025.07 | 200.89㎡ | 1 | 800,000,000원 |
| 2025.07 | 200.89㎡ | 4 | 860,000,000원 |
| 2025.05 | 200.89㎡ | 15 | 1,080,000,000원 |
| 2025.04 | 200.89㎡ | 11 | 1,080,000,000원 |
| 2024.07 | 200.89㎡ | 12 | 1,260,000,000원 |
| 2024.06 | 200.89㎡ | 20 | 1,130,000,000원 |
| 2023.10 | 200.89㎡ | 4 | 830,000,000원 |
| 2023.07 | 200.89㎡ | 10 | 1,100,000,000원 |
| 2023.05 | 200.89㎡ | 19 | 1,240,000,000원 |
| 2023.05 | 208.68㎡ | 38 | 1,700,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 985,833,333원 |
최신 거래는 2025.11의 1,240,000,000원으로 신건 최저가보다 높습니다. 그러나 최신 한 건만으로 “싸다”고 결론 내리기는 어렵습니다. 최근 12개월 평균은 985,833,333원으로 신건보다 낮고, 최근 거래 추세도 -18.5%입니다. 따라서 신건 가격 자체에는 가격 가점을 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,063,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,030,000원 |
| 1. 을구 4번 근저당 · 중소기업은행 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 중소기업은행 | 960,000,000원 | 749,970,000원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 1,483,730,780원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 13,362,210원 | 0원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 1,052,052,750원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,809,145,740원 중 예상배당은 1,049,970,000원, 미배당은 2,759,175,740원입니다. 위 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으며, 홍영우의 보증금 미상 문제 때문에 이 배당표의 매수인 인수 0원 수치를 최종 권리판단으로 사용하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 용호동 소재 용산초등학교 북측에 인접하며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량출입은 자유롭고 인근에 시내버스정류장이 있으나, 감정평가에서는 대중교통사정이 불편한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 24층 건물이며 사용승인일은 2008.10.31입니다. 위생·급배수·승강기·화재탐지·경보·바닥난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·도로. 공동주택·업무시설·판매시설 건부지로 이용 중이며, 서측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 일반도로 저촉, 가축사육제한구역 및 학교 절대·상대보호구역이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지 거래. 3,000세대 단지이며 동일 면적 거래는 확인되지만, 최근 12개월 평균은 985,833,333원이고 최근 거래 추세는 -18.5%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 홍영우 임대차 원본 확인. 보증금·확정일자·점유부분·실제 점유 상태를 반드시 확인해야 합니다. 이 금액이 확정돼야 매수인 인수액과 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
- (주)해담스틸 배재진 점유관계 확인. 현황조사에는 점유부분이 ‘선프라자 540호’로 기재되어 있으므로 본건 111동 603호와의 실제 점유관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 근저당 변경등기 확인. 을구 4번 근저당은 최초 300,000,000원에서 2022.05.17 276,000,000원으로 변경된 기록이 있어 배당기준 금액을 확인해야 합니다.
- 가격 상한은 최근 시세 중심. 신건 최저가가 최근 12개월 평균의 107.8%이고 추세가 -18.5%이므로 전체 장기 평균만 보고 가격을 평가하면 안 됩니다.
- 유찰 후에도 인수액 합산. 1회 유찰 850,400,000원, 2회 유찰 680,320,000원이더라도 선순위 전입자의 보증금이 인수된다면 낙찰가만으로 싸다고 판단할 수 없습니다.
- 파산선고 등기 확인. 2025.09.29 부산회생법원 파산선고가 등기되어 있으므로 매각·배당절차의 최신 진행 상태를 원본 사건기록에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격보다 먼저 보증금부터 확인”
이 사건의 겉모습만 보면 신건 최저가 1,063,000,000원, 중소기업은행 말소기준권리 이후의 근저당·가압류가 소멸하는 전형적인 경매처럼 보입니다. 그러나 실제 승부처는 따로 있습니다. 2011.04.20 전입한 홍영우의 보증금이 얼마인지 확인되지 않았습니다. 이 전입은 2019.10.18 말소기준보다 빠르므로, 보증금과 실제 점유관계가 확인될 때까지 매수인 인수액을 0원이라고 볼 수 없습니다.
가격 역시 서두를 이유가 없습니다. 최근 12개월 평균 985,833,333원에 비해 신건은 107.8%이고 최근 흐름도 -18.5%입니다. 최신 거래 1,240,000,000원보다 낮다는 사실만으로 저렴하다고 평가하기 어렵습니다. 권리는 미확정, 신건 가격은 최근 평균 이상. 이 물건은 보증금 확인 전까지 입찰가보다 권리 확정이 먼저입니다.
