부산지방법원 2025타경5775. 부산광역시 남구 용호동 377-3, 4층 404호 집합건물입니다. 매각물건명세서 비고에는 “아파트형 공장으로 이용중임”이라고 기재되어 있고, 토지 관련 자료도 지목을 공장용지, 토지이용상황을 공업용으로 표시합니다. 소유자는 주식회사엠케이입니다.
권리의 출발점은 2007.10.08. 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 일본법화 30,900,000엔으로 기재되어 있으며, 이 권리가 말소기준입니다. 그 뒤 2022년 중소기업은행 근저당권 700,000,000원, 2025년 신용보증기금·서울보증보험주식회사 가압류, 중소기업은행의 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5775 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 용호동 377-3 4층404호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 남구 용호로159번길 94 |
| 용도 | 기타 · 매각물건명세서 비고상 아파트형 공장으로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사엠케이 |
| 감정가 / 최저가 | 49,000,000원 / 49,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 2,898,540,730원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2007.10.08. 중소기업은행 근저당권이 말소기준입니다. 2022.07.04. 설정된 중소기업은행의 후순위 근저당권 700,000,000원과 2025년 가압류 2건, 2025.09.04. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 점유·임차 조사 — 2명 모두 대항력 없음
| 성명 / 명칭 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍영우 | 미상 | 2011.04.20 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| (주)해담스틸 배재진 | 선프라자 540호 | 2024.12.17 | 20,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
두 점유자의 전입일은 각각 2011.04.20., 2024.12.17.로 말소기준일인 2007.10.08.보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정에서는 둘 다 대항력 없음입니다. 홍영우는 보증금이 미상이고, (주)해담스틸 배재진은 보증금 20,000,000원·월차임 1,500,000원으로 조사됐습니다.
③ 가격 판단 — 실거래가 없어 ‘싸다’고 말할 근거가 없다
감정가와 신건 최저매각가는 모두 49,000,000원입니다. 그러나 비교할 실거래 시세 자료가 없어 이 가격이 최근 시장 대비 낮은지 높은지를 판단할 수 없습니다. 따라서 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,282,000원 |
| 1. 을구 5번 근저당권 · 중소기업은행 | 미상 | 0원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 중소기업은행 | 700,000,000원 | 47,718,000원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 신용보증기금 | 1,936,500,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 1,483,730,780원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
말소기준 근저당권의 채권액이 미상이라 해당 채권은 배당 계산에서 제외되어 있습니다. 현재 시뮬레이션상 총 채권액 4,120,230,780원 중 47,718,000원이 배당되고 4,072,512,780원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (제공된 감정·토지 자료 기준)
- 주위환경. 용산초등학교 북측 인접 지역으로, 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량출입은 자유롭고 인근에 시내버스정류장이 있으나 대중교통사정은 불편한 편으로 기재되어 있습니다.
- 토지. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용이며 토지면적은 3,671.0㎡입니다.
- 용도지역. 준공업지역과 제2종일반주거지역이 함께 기재되어 있고, 공시지가는 1,033,000원/㎡입니다.
- 도로. 토지 자료에는 소로한면, 감정 자료에는 서측 약 7m 내외 포장도로 접면으로 기재되어 있습니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시는 없으며 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2007.10.08. 중소기업은행 근저당권이 기준이며 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기부에서 최종 대조하세요.
- 점유관계 확인. 홍영우의 점유부분·보증금이 미상이고, (주)해담스틸 배재진의 조사상 점유부분은 선프라자 540호로 기재되어 있으므로 실제 목적물 점유관계를 현장에서 확인하세요.
- 배당표 주의. 말소기준 근저당권의 채권액이 미상이라 현재 배당 시뮬레이션에서 0원으로 제외되어 있습니다. 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
- 용도 확인. 사건 표시 ‘기타’, 매각물건명세서 비고 ‘아파트형 공장’, 토지 자료 ‘공장용지·공업용’을 함께 대조해 건축물대장상 실제 용도와 이용 가능 범위를 확인하세요.
- 가격 판단 보류. 실거래 시세가 없으므로 감정가 49,000,000원만 보고 싸다고 판단하지 말고 인근 동일 용도 거래·임대수익·환금성을 별도 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격과 용도는 확인이 먼저
이 사건은 권리관계만 보면 비교적 선명합니다. 말소기준은 2007.10.08. 중소기업은행 근저당권이고, 후순위 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사된 두 점유자도 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없으며, 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
다만 권리가 정리된다는 것과 가격이 매력적이라는 것은 별개입니다. 비교할 실거래가가 없고, 목적물은 사건상 ‘기타’, 매각물건명세서상 ‘아파트형 공장’으로 기재되어 있습니다. 따라서 신건 49,000,000원에 바로 가격 가점을 주기보다 실제 용도·점유·환금성과 주변 동일 용도 거래를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 맞습니다.
