부산지방법원 2025타경5775. 해운대구 우동 선프라자 5층 540호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 매각물건명세서에는 업무시설(오피스텔)로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 현재 소유자는 주식회사엠케이입니다. 현 소유관계 이후 권리 흐름의 중심은 2006년 중소기업은행 근저당 120,000,000원이며, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 같은 중소기업은행의 2015년 근저당 360,000,000원, 2022년 근저당 700,000,000원, 2025년 신용보증기금 가압류 1,936,500,000원, 서울보증보험주식회사 가압류 1,483,730,780원, 그리고 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5775 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 우동 1434 선프라자 5층540호 · 부산광역시 해운대구 마린시티3로 1 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 매각물건명세서상 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사엠케이 |
| 감정가 / 최저가 | 526,000,000원 / 526,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 2,898,540,730원 |
| 말소기준권리 | 2006.05.11. 을구 11번 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
과거 1990년대 가압류·압류·근저당과 2000년대 초 근저당 등은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 분석의 기준은 2006.05.11. 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 설정된 중소기업은행 근저당 2건과 2025년 가압류 2건, 이번 경매개시결정은 모두 경매로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유관계 — 1건은 대항력 가능·미상
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍영우 | 미상 | 2011.04.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)해담스틸 배재진 | 선프라자 540호 | 2024.12.17 | 20,000,000원 | 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 배재진 | 주거 | 미상 | 0원* | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
* 매각물건명세서 입력값은 보증금 0원이나, 위험메모에는 보증금 미상으로 표시돼 있어 추가 확인이 필요합니다.
홍영우는 2011.04.20. 전입으로 말소기준권리인 2006.05.11.보다 늦어 대항력이 없습니다. (주)해담스틸 배재진도 2024.12.17. 전입으로 말소기준보다 늦고, 보증금 20,000,000원·월세 1,500,000원으로 조사돼 역시 대항력 없음입니다.
반면 매각물건명세서의 배재진은 주거 사용으로 기재됐지만 전입일이 확인되지 않고 확정일자도 없습니다. 따라서 이 건은 대항력을 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 정확도 원칙상 “대항력 가능·미상”으로 봐야 합니다. 이 점유관계가 앞의 법인 점유와 동일한 실체인지, 별도 임차관계인지도 입찰 전 원본 서류와 현황을 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래의 74.3%
선프라자 유사면적 최근 실거래는 2건입니다. 대상 면적은 142.04㎡이며, 비교 거래 면적은 145.8㎡로 면적 매칭 자료에 포함돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 145.8㎡ | 14 | 705,000,000원 |
| 2026.01 | 145.8㎡ | 19 | 710,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 2건 | 707,500,000원 |
최근 12개월 평균은 707,500,000원, 최신 거래는 2026년 5월 705,000,000원입니다. 신건 최저가 526,000,000원은 최근 12개월 평균의 74.3%입니다. 최저가와 최근 평균의 차이는 181,500,000원, 최신 거래와의 차이는 179,000,000원입니다.
전체 평균도 707,500,000원이고 최근 12개월 평균도 동일한 707,500,000원입니다. 비교 가능한 거래가 2건뿐이므로 표본은 많지 않지만, 제공된 최근 거래 기준으로는 최저가가 최근 시세보다 낮은 구간인 것은 분명합니다. 다만 이 가격 차이를 실제 매수 메리트로 확정하려면 먼저 미상 점유자의 대항력 여부를 정리해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 526,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,660,000원 |
| 1. 을구 11번 근저당 · 중소기업은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 을구 12번 근저당 · 중소기업은행 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 3. 을구 13번 근저당 · 중소기업은행 | 700,000,000원 | 38,340,000원 |
| 4. 갑구 10번 가압류 · 신용보증기금 | 1,936,500,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 11번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 1,483,730,780원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,600,230,780원 중 예상 배당액은 518,340,000원, 미배당액은 4,081,890,780원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 526,000,000원 | 518,340,000원 | 4,081,890,780원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 420,800,000원 | 414,192,000원 | 4,186,038,780원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 336,640,000원 | 331,127,040원 | 4,269,103,740원 | 0원 |
채권 규모가 매각가를 크게 웃돌기 때문에 현재 회차에서도 소유자 잔여는 0원이며, 1회·2회 유찰 시에는 채권자 미배당액만 더 커집니다. 제공된 시나리오에서는 모든 회차의 등기상 매수인 인수액이 0원입니다.
⑥ 물건 특성·환금성 메모
- 용도. 사건상 근린시설이며, 매각물건명세서에는 업무시설(오피스텔)로 이용 중이라고 기재돼 있습니다.
- 단지. 선프라자는 468세대, 사용승인일은 1995.11.21.입니다.
- 대상·비교면적. 대상 면적 142.04㎡, 최근 비교 거래는 145.8㎡ 2건입니다.
- 토지. 일반상업지역 · 대 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 광대소각이며 공시지가는 7,813,000원/㎡입니다.
- 토지이용. 가축사육제한구역·상대보호구역·해일위험지구·일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역·도로·대로2류 관련 지정 또는 접함 사항이 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 배재진 전입일 확인. 주거 점유자로 기재된 배재진은 전입일 미상이라 대항력 가능·미상입니다. 전입세대열람과 원본 명세서를 우선 확인해야 합니다.
- 점유관계 중복 여부. 현황조사의 (주)해담스틸 배재진과 매각물건명세서의 배재진이 동일한 점유관계인지 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 배재진은 입력상 보증금 0원이지만 위험메모상 보증금 미상으로 기재돼 있습니다. 계약서·조사기록 확인이 필요합니다.
- 사업자 점유 확인. (주)해담스틸 배재진은 보증금 20,000,000원·월세 1,500,000원, 전입일 2024.12.17.로 조사됐습니다.
- 가격 비교. 최저가 526,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 707,500,000원의 74.3%입니다.
- 배당 한계. 채권총액 4,600,230,780원에 비해 매각가가 작아 후순위 채권의 미배당이 큽니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·점유관계와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격 메리트는 보이지만, 점유자 확인 전에는 B”
이 물건의 숫자만 보면 눈에 띕니다. 신건 최저가 526,000,000원은 최근 실거래 평균 707,500,000원의 74.3%이고, 최신 거래 705,000,000원보다도 179,000,000원 낮습니다. 등기부 기준으로도 2006년 중소기업은행 근저당 이후 권리는 모두 소멸하며 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 권리분석의 마지막 한 조각이 남아 있습니다. 주거 점유자로 기재된 배재진의 전입일이 미상이라 대항력을 배제할 수 없습니다. 따라서 이 건은 가격은 매력적이지만 점유 리스크가 완전히 닫히지 않은 물건입니다. 전입일과 실제 임대차관계가 말소기준 이후임이 확인된다면 등기상 구조와 가격 차이가 함께 살아나지만, 그 확인 전에는 할인율만 보고 안전한 물건으로 단정해서는 안 됩니다.
