부산지방법원 2025타경5775. 부산 남구 용호동 377-3의 2층 204호입니다. 현재 소유자는 주식회사엠케이이며, 2009.12.23. 임의경매로 인한 매각을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 192,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이후 2022.07.04. 중소기업은행의 채권최고액 700,000,000원 근저당, 2025년 신용보증기금 및 서울보증보험주식회사의 가압류, 2025.09.04. 중소기업은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 모두 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차 기준 예상 매수인 인수액도 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5775 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 용호동 377-3 2층204호 |
| 도로명 | 부산광역시 남구 용호로159번길 94 |
| 용도 | 기타 · 매각물건명세서상 아파트형 공장으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사엠케이 |
| 감정가 / 최저가 | 551,000,000원 / 551,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 2,898,540,730원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 2009년 중소기업은행 근저당이 기준
현재 권리분석의 기준점은 2009.12.23. 을구 9번 중소기업은행 근저당 192,000,000원입니다. 2022년 같은 은행의 추가 근저당 700,000,000원과 2025년 가압류 2건, 임의경매개시결정은 모두 기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기부상 후순위 권리를 낙찰자가 별도로 승계하는 구조는 아닙니다.
② 점유·임차관계 — 실제 조사 2명, 대항력은 모두 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍영우 | 미상 | 2011.04.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)해담스틸 배재진 | 선프라자 540호 | 2024.12.17 | 20,000,000원 | 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 조사된 점유자는 2명입니다. 두 사람 모두 전입일이 말소기준일인 2009.12.23.보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없어 중복 신고로 볼 대상은 없습니다. 따라서 이 자료 기준 매수인 승계액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 551,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,910,000원 |
| 을구 9번 근저당 · 중소기업은행 | 192,000,000원 | 192,000,000원 |
| 을구 10번 근저당 · 중소기업은행 | 700,000,000원 | 351,090,000원 |
| 갑구 12번 가압류 · 신용보증기금 | 1,936,500,000원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 1,483,730,780원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 4,312,230,780원 중 예상 배당액은 543,090,000원이고, 미배당은 3,769,140,780원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 인수는 별개
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 551,000,000원 | 543,090,000원 | 3,769,140,780원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 440,800,000원 | 433,992,000원 | 3,878,238,780원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 352,640,000원 | 346,903,040원 | 3,965,327,740원 | 0원 |
⑤ 입지·이용상태 메모
- 위치. 부산광역시 남구 용호동, 도로명주소는 부산광역시 남구 용호로159번길 94입니다.
- 토지. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용이며 토지면적은 3,671.0㎡입니다.
- 용도지역. 준공업지역과 제2종일반주거지역이 기재되어 있고, 공시지가는 1,033,000원/㎡입니다.
- 도로. 도로접면은 소로한면으로 기재되어 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 이용상태. 매각물건명세서에는 아파트형 공장으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 204호 실제 용도 확인. 사건상 용도는 ‘기타’, 매각물건명세서에는 아파트형 공장 이용으로 기재되어 있으므로 건축물대장·현장 사용상태를 직접 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 홍영우의 점유부분·보증금이 미상이고, (주)해담스틸 배재진은 조사상 선프라자 540호로 기재되어 있어 실제 목적물 204호와의 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 대항력. 두 점유자 모두 전입일이 2009.12.23. 이후여서 현재 자료상 대항력은 없습니다.
- 등기권리. 말소기준 이후 중소기업은행 추가 근저당과 가압류 2건은 매각으로 소멸합니다.
- 시세 검증. 동일 용도 실거래 자료가 없으므로 감정가를 곧바로 적정 시세로 간주하지 말고 주변 공장·업무용 집합건물 거래와 임대수익을 별도 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장과 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 용도와 가격 검증
이 물건의 등기 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2009.12.23. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 조사된 점유자 2명도 모두 대항력이 없어 매수인 인수는 0원입니다.
다만 여기서 곧바로 ‘안전한 물건’이라고 끝내기엔 중요한 확인사항이 남습니다. 매각물건명세서에는 아파트형 공장 이용이라고 기재되어 있고 사건 용도도 ‘기타’입니다. 또한 동일 용도 실거래 자료가 없어 신건 최저가 551,000,000원의 가격 경쟁력을 판단할 직접 근거가 없습니다. 따라서 결론은 권리관계는 양호, 가격과 실제 용도·점유는 확인 후 판단입니다.
