부산지방법원 2025타경5775. 현재 소유자는 주식회사엠케이이며 2011.02.23. 매매로 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 350,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 등기부의 후순위 채권이 아니라 말소기준권리보다 먼저 전입한 홍영우입니다. 말소기준권리는 2011.05.31. 중소기업은행 근저당권 273,000,000원이고, 이후 설정된 중소기업은행 근저당 360,000,000원· 700,000,000원과 신용보증기금·서울보증보험주식회사 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
그러나 홍영우의 전입일은 2011.04.20.로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 전입일만으로 “대항력 있음”을 확정해서는 안 됩니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다. 이 보증금이 실제로 존재하고 배당으로 소진되지 않는다면 그 미배당액이 매수인에게 승계될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5775 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 용호동 377-3 9층 902호 · 도로명주소 부산광역시 남구 용호로159번길 94 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 사건상 용도 ‘기타’ · 매각물건명세서 비고상 아파트형 공장으로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사엠케이 (2011.02.23. 소유권이전 · 거래가액 350,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 977,000,000원 / 977,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 2,898,540,730원 |
| 말소기준권리 | 2011.05.31. 을구 9번 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 273,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 전입자가 핵심
2011.05.31. 중소기업은행 근저당권이 말소기준입니다. 이후의 중소기업은행 근저당권 2건, 신용보증기금 가압류 1,936,500,000원, 서울보증보험주식회사 가압류 1,483,730,780원, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 그보다 앞선 2011.04.20. 홍영우 전입입니다. 보증금이 확인되지 않았기 때문에 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
② 임차인·점유 분석
| 성명 / 점유 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍영우 · 미상 | 2011.04.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)해담스틸 배재진 · 선프라자 540호 | 2024.12.17 | 20,000,000원 / 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 977,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,170,000원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 중소기업은행 | 273,000,000원 | 273,000,000원 |
| 3. 을구 10번 근저당권 · 중소기업은행 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 4. 을구 11번 근저당권 · 중소기업은행 | 700,000,000원 | 331,830,000원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 신용보증기금 | 1,936,500,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 6번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 1,483,730,780원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 계산상 채권자 총 배당액은 964,830,000원, 미배당 부족액은 3,788,400,780원입니다. 이 계산표의 매수인 인수 가정은 0원이지만, 홍영우의 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 이를 실제 확정 인수액 0원으로 받아들이면 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차 시나리오 — 유찰될수록 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 977,000,000원 | 964,830,000원 | 3,788,400,780원 |
| 1회 유찰 · 80% | 781,600,000원 | 771,384,000원 | 3,981,846,780원 |
| 2회 유찰 · 64% | 625,280,000원 | 616,627,200원 | 4,136,603,580원 |
유찰 시 최저매각가는 781,600,000원, 625,280,000원으로 내려가지만, 이 사건은 선순위 전입자의 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 낙찰가가 낮아졌다는 사실만으로 실질취득비용이 같은 폭으로 낮아진다고 볼 수 없습니다. 대항력 인수형으로 확인되는 경우에는 낙찰가 하락분만큼 미배당 인수액이 커질 수 있기 때문입니다.
⑤ 용도·토지·환금성 메모
- 이용상태. 사건 용도는 ‘기타’이고 매각물건명세서에는 “아파트형 공장으로 이용중임”이라고 기재되어 있습니다.
- 감정요항 기재. 이용상태에는 “아파트로 이용중임”이라는 별도 기재가 있어 용도 표기를 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 토지. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용이며 토지면적은 3,671.0㎡입니다.
- 용도지역. 준공업지역과 제2종일반주거지역이 기재되어 있고, 공시지가는 1,033,000원/㎡입니다.
- 도로. 도로접면은 소로한면, 지형은 완경사·가로장방으로 기재되어 있습니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 포함·저촉된 것으로 기재되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 없는 것으로 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 홍영우 임차관계 확인이 최우선. 전입 2011.04.20., 말소기준 2011.05.31.입니다. 보증금·확정일자·점유관계를 확정해야 실제 인수액 계산이 가능합니다.
- 배당표의 인수 0원과 권리분석을 혼동하지 않기. 배당 계산값은 0원이지만 선순위 전입자의 보증금 미상 위험은 별도로 남아 있습니다.
- 최저가만으로 가격 메리트 판단 금지. 실거래 비교치가 없으므로 977,000,000원이 시세보다 낮은지 확인되지 않았습니다.
- 유찰 후에도 총취득비용 재계산. 선순위 보증금이 확인될 경우 낙찰가와 인수액을 합산한 실질취득비용으로 비교해야 합니다.
- 용도 표기 대조. ‘기타’, ‘아파트형 공장’, ‘아파트’라는 기재가 함께 존재하므로 실제 이용상태와 원본 서류를 대조해야 합니다.
- (주)해담스틸 배재진 점유부분 확인. 현황조사 기재가 선프라자 540호여서 본건 902호와의 직접 관련성을 다시 확인해야 합니다.
- 배당 변동요소 확인. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “후순위 권리는 소멸, 선순위 전입은 미확정”
이 사건의 등기구조만 보면 2011.05.31. 중소기업은행 근저당권 이후의 근저당과 가압류가 모두 소멸하는 비교적 명확한 구조입니다. 하지만 권리분석의 결론을 바꾸는 요소가 하나 있습니다. 홍영우의 2011.04.20. 전입입니다. 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정할 수도, 인수액을 계산할 수도 없습니다.
따라서 현재 최저가 977,000,000원을 실질취득가로 단정해서도 안 됩니다. 실제 보증금이 확인되고 대항력 있는 임차관계로 판단될 경우에는 미배당 보증금이 매수인 부담으로 남을 수 있고, 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형이면 유찰되더라도 총취득비용이 보증금 수준에 고정될 수 있습니다. 실거래 비교치도 없으므로 가격 측면의 할인 여부 역시 확인되지 않았습니다. 등기 후순위는 정리되지만, 선순위 전입자의 실체가 밝혀지기 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
