🏷️ 1,080,000,000원 🧾 인수 0원 👥 임차인 조사 2명 📉 미배당 3,413,430,780원
부산지방법원 2025타경5775. 부산 남구 용호동 377-3의 4층401호로, 등기부상 소유자는 주식회사엠케이입니다. 권리 흐름의 기준점은 2007.10.08 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 일본법화 30,900,000엔으로 기재되어 있고, 그 뒤 2015년 360,000,000원, 2022년 700,000,000원의 중소기업은행 근저당권이 추가됐습니다. 2025년에는 신용보증기금 1,936,500,000원, 서울보증보험주식회사 1,483,730,780원의 가압류가 이어졌고, 2025.09.04 중소기업은행의 임의경매가 개시됐습니다.
중요한 점은 배당이 부족하다는 사실과 매수인이 그 부족액을 인수한다는 것은 전혀 다른 문제라는 것입니다. 현재 배당 시나리오에서는 채권총액 4,480,230,780원 중 1,066,800,000원만 배당되고 3,413,430,780원이 미배당으로 남지만, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준 이후 권리들은 배당 부족 여부와 별개로 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5775 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 용호동 377-3 4층401호 · 도로명 부산광역시 남구 용호로159번길 94 |
| 용도 | 기타 · 매각물건명세서상 아파트형 공장으로 이용중 · 감정 이용상태는 아파트 |
| 소유자 | 주식회사엠케이 |
| 감정가 / 최저가 | 1,080,000,000원 / 1,080,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 2,898,540,730원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 토지 현황 | 공장용지 · 공업용 · 토지면적 3,671.0㎡ · 공시지가 1,033,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸형
1990년과 1998년에 설정됐던 부산은행 근저당권은 2007.09.11 말소됐고, 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2007.10.08 중소기업은행 근저당권입니다. 이후의 중소기업은행 근저당권 2건, 신용보증기금·서울보증보험주식회사 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인·점유 분석 — 인수는 0원, 그러나 현장 확인 필요
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍영우 | 미상 | 2011.04.20 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| (주)해담스틸 배재진 | 선프라자 540호 | 2024.12.17 | 20,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인·점유자로 조사된 사람은 2명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 두 전입일 모두 2007.10.08 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 현황조사 기준으로는 선순위 대항력 인수형에 해당하지 않고, 배당 시나리오도 매수인 인수를 0원으로 잡고 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,080,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 권리분석상 실질취득 기준도 현재 회차에서는 1,080,000,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않아, 이 금액이 최근 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인이나 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 근거가 없습니다.
이 물건은 가격보다 먼저 용도 확인이 필요합니다. 사건 용도는 ‘기타’, 매각물건명세서 비고는 ‘아파트형 공장으로 이용중’, 감정 이용상태는 ‘아파트로 이용중’으로 적혀 있습니다. 토지는 공장용지·공업용이고 준공업지역과 제2종일반주거지역 저촉 내용도 있습니다. 실제 사용 가능 용도, 금융 취급, 향후 매수층과 환금성은 일반 아파트와 동일하게 가정하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,080,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,200,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 중소기업은행 | 일본법화 30,900,000엔 | 0원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 중소기업은행 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 4. 을구 7번 근저당권 · 중소기업은행 | 700,000,000원 | 700,000,000원 |
| 5. 갑구 3번 가압류 · 신용보증기금 | 1,936,500,000원 | 6,800,000원 |
| 6. 갑구 4번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 1,483,730,780원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 4,480,230,780원, 채권자 배당 1,066,800,000원, 미배당 3,413,430,780원입니다. 을구 5번 근저당권은 채권액 미상으로 계산에서 제외됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항·토지현황 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 용호동 소재 용산초등학교 북측에 인접하고, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량출입은 자유롭고 인근에 시내버스정류장이 있으나, 대중교통 사정은 불편한 편으로 기재되어 있습니다.
- 토지. 공장용지·공업용, 토지면적 3,671.0㎡, 완경사·가로장방·소로한면이며 공시지가는 1,033,000원/㎡입니다.
- 규제. 준공업지역 및 제2종일반주거지역 저촉, 가로구역별 최고높이 제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역 관련 제한이 기재되어 있습니다.
- 환금성. 사건 용도는 기타이고 매각물건명세서는 아파트형 공장 이용을 적고 있습니다. 실제 용도와 금융 가능 여부를 일반 아파트 기준으로 단정하지 말고 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 원본 대조. 홍영우의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 (주)해담스틸 배재진의 ‘선프라자 540호’ 표기가 본건 401호 점유와 어떤 관계인지 확인하세요.
- 용도 확인. 매각물건명세서의 ‘아파트형 공장’과 감정 이용상태의 ‘아파트’ 차이를 현장·건축물대장·관련 공부로 확인하세요.
- 선순위 근저당 채권액. 2007.10.08 중소기업은행 근저당은 일본법화 30,900,000엔이며 현재 배당 계산에서는 채권액 미상으로 제외되어 있습니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없는 상태에서는 감정가 1,080,000,000원을 시세나 적정 응찰가로 간주하지 말고 별도 거래사례를 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 매각가 864,000,000원, 2회 유찰 시 691,200,000원이며 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·건축물대장 등 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 소멸형, 승부처는 현물과 가격”
이 사건의 권리구조만 보면 기준은 명확합니다. 2007.10.08 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고 후순위 담보권·가압류는 소멸하며, 조사된 전입도 모두 그 이후입니다. 채권 미배당이 3,413,430,780원이나 발생하는 현재 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 물건을 단순한 ‘권리 깨끗한 신건’으로 보면 안 됩니다. 매각물건명세서는 아파트형 공장, 감정 이용상태는 아파트라고 하고, 점유자 한 명은 대상 주소가 아닌 선프라자 540호로 적혀 있습니다. 실거래 자료도 없어 1,080,000,000원의 가격 메리트를 검증할 수 없습니다. 따라서 결론은 권리 소멸구조는 양호하지만, 점유·용도·가격 검증이 끝나기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
