서울동부지방법원 2024타경63059. 광진구 화양동 광진안틸리아101의 2층 203호입니다. 사건상 용도는 오피스텔로 표시되어 있으나, 감정평가의 이용상태 구분에서는 해당 203호가 포함된 저층부를 다세대주택(도시형생활주택)으로 구분하고 있습니다. 따라서 이 물건은 일반 업무용 오피스텔로 단정하기보다 주거용 집합건물의 임차권 문제를 중심으로 분석해야 합니다.

소유자는 김태용이며, 2020년 소유권보존과 신탁등기, 2022년 신탁등기 말소를 거쳐 현재 소유관계가 이어지고 있습니다. 2024년 유재일의 강제경매개시결정이 말소기준권리로 지정되어 있고, 이후 임희진의 가압류가 설정됐습니다. 하지만 낙찰자에게 중요한 것은 이러한 일반 채권이 아니라 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차인

이 사건의 말소기준은 2024.10.25 강제경매개시결정입니다. 갑구 5번 임희진의 가압류(400,000,000원)는 이후 설정된 권리로 매각에 따라 소멸할 예정입니다. 앞서 설정된 수협은행 신탁등기는 2022.06.30 이미 말소되었습니다.

반면 김재훈의 임차권은 등기 접수일만 비교해서 판단할 수 없습니다. 임차권등기 자체는 2026.06.10 이루어졌지만, 전입 및 점유개시일은 2022.06.30, 확정일자는 2022.06.15입니다. 모두 경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 이 임차인은 대항력과 우선변제권을 갖춘 것으로 분석되며, 배당에서 보증금을 전부 돌려받지 못하면 미회수 보증금의 매수인 인수 가능성이 핵심 위험입니다.

② 임차인 분석 — 203호 보증금 2.8억

분석 대상인 203호의 실제 임차인은 김재훈 1명입니다. 다른 호실에서 조사된 전입자와 배당요구자는 해당 호실의 점유·임대차 관계를 나타내므로, 203호의 보증금이나 매수인 인수액에 합산하지 않습니다. 특히 204호·501호·804호 등 다른 호실의 임차인과 이번 203호의 임차권을 혼동해서는 안 됩니다.

③ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 싸지지 않는다

대항력 있는 임차인이 배당에서 회수하지 못한 보증금은 매수인에게 인수될 수 있습니다. 이 사건에서는 유찰로 입찰가격이 낮아지는 만큼 매수인 인수액이 증가합니다. 따라서 가격을 비교할 때는 최저매각가가 아닌 실질취득 부담을 기준으로 판단해야 합니다.

실질취득 부담 = 예상 매각가 + 매수인 인수 보증금. 시뮬레이션의 집행비용 추정치를 반영한 결과이며, 취득세·등기비용·관리비·명도비 등 별도 비용은 포함하지 않았습니다. 최종 인수액은 실제 배당 및 임차권 존속 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

1회 유찰 시 낙찰가만 보면 230,400,000원으로 낮아집니다. 하지만 여기에 미배당 보증금 53,625,600원을 더하면 실질취득 부담은 284,025,600원입니다. 2회 유찰 시에도 184,320,000원에 낙찰받는다고 끝나는 것이 아닙니다. 인수액 99,060,480원을 합하면 283,380,480원이 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 288,000,000원 가정)

신건 288,000,000원 매각 가정에서 집행비용 4,832,000원을 공제하고, 임차인 김재훈에게 보증금 280,000,000원을 전액 배당하며, 신청채권자 유재일에게 3,168,000원이 배당되는 추정입니다. 임희진과 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영하지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

신청채권자와 가압류권자의 청구채권 합계는 786,595,104원이나, 신건에서 이들에게 돌아가는 예상배당은 3,168,000원입니다. 채권자 미배당 합계는 783,427,104원입니다. 이 미배당 채권액과 임차보증금 인수액은 서로 다른 개념이며, 일반 채권자의 미배당액을 낙찰자가 그대로 승계하는 것은 아닙니다.

⑤ 가격 판단 — 실거래 비교보다 먼저 보증금 구조

광진안틸리아101은 2020.04.10 준공된 집합건물로, 203호 면적은 31.46㎡입니다. 다만 해당 호실과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래가격이 확인되지 않아 288,000,000원이라는 감정가가 현재 시세보다 저렴한지 여부는 판단할 수 없습니다.

확인되는 가격 관련 핵심은 임차보증금 280,000,000원과 경매 감정가 288,000,000원이 매우 가깝다는 점입니다. 특히 유찰 시에는 낙찰대금이 줄어도 보증금 인수가 증가하여 실질취득 부담이 2.8억원 안팎으로 유지됩니다. 따라서 매수 가능성을 판단하려면 실질취득 부담과 해당 호실의 현재 매매·임대 시세를 직접 비교해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 광진구 화양동 화양사거리 남동측 인근입니다. 주변에는 업무·상업시설과 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 광나루로 변 노선버스정류장이 있으며, 지하철 7호선 어린이대공원역이 근거리에 있습니다. 후면도로를 통한 차량 출입이 가능하여 교통여건은 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지상 12층 건물로, 위생·급배수·도시가스·난방·소방설비와 엘리베이터, 지상 및 타워형 주차시설이 있습니다.
• 토지·규제. 준주거지역이며, 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역 등 관련 지정사항이 확인됩니다. 토지 공시지가는 7,437,000원/㎡입니다.
• 건축 현황. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가되어 있으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 203호는 감정상 도시형생활주택 구분에 해당하므로 공부상 용도와 실제 이용상태의 일치 여부를 입찰 전에 대조해야 합니다.
• 환금성. 역세권 접근성과 주거·상업시설 혼재 입지는 참고할 만하지만, 최근 비교 실거래에 근거한 가격 검증이 이루어지지 않았습니다. 실질취득 부담이 높은 구조이므로 매도 시 회수 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.

⑦ 민간임대주택 등기 — 별도 확인할 권리

등기부 갑구 3-1번에는 2022.11.22 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 등기 내용에는 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수 의무가 명시되어 있습니다.

이 등기는 일반적인 금전채권의 가압류와 성격이 다릅니다. 따라서 강제경매로 소유자가 변경된다는 사실만으로 관련 임대사업자 의무까지 모두 소멸한다고 단정할 수 없습니다. 등록 상태, 임대의무기간, 말소 가능 여부, 매수인의 의무 승계 여부를 관할 기관 및 관련 원본으로 확인할 필요가 있습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 임차인의 대항력 확인. 김재훈의 전입일 2022.06.30, 점유개시일 2022.06.30, 확정일자 2022.06.15를 기준권리일 2024.10.25와 비교하고, 실제 대항요건의 유지 여부를 확인해야 합니다.
• 보증금 전액 배당 가능성. 신건 예상배당에서는 280,000,000원 전액 지급으로 계산되지만, 선순위 세금·집행비용 및 실제 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.
• 유찰 시 인수액. 1회 유찰 시 53,625,600원, 2회 유찰 시 99,060,480원의 인수 가능성을 반영해 실질취득 부담을 산정해야 합니다.
• 임차권등기 말소. 배당으로 보증금이 전액 변제되는지, 미배당 시 임차권의 존속 및 인수 범위가 어떻게 되는지를 반드시 확인해야 합니다.
• 203호와 다른 호실 구분. 다수 호실의 임차인이 함께 조사된 사건이므로, 다른 호실의 보증금·점유자를 203호의 인수 부담으로 중복 계산하지 않도록 주의해야 합니다.
• 민간임대주택 등록. 갑구 3-1번 민간임대주택등기와 관련한 등록·임대의무기간·매수인 승계 가능성을 확인해야 합니다.
• 점유·명도. 임차권등기가 설정된 사실과 실제 점유상태는 별개입니다. 현장 점유와 인도 가능 시점, 보증금 반환 및 명도 협의 조건을 점검해야 합니다.
• 관리비 및 추가 비용. 공용부분 관리비 체납 여부와 취득세·등기비용·명도비용 등을 실질취득 부담에 별도로 반영해야 합니다.
• 경매 진행상태 및 원본 확인. 매각기일 2026.11.23의 진행 여부와 송달·결정 내역, 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 배당 관련 원본을 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰가가 아니라 실질취득가를 보라”

이 물건은 권리관계와 가격을 함께 계산해야 하는 대항력 임차인 인수형 경매입니다. 현재 신건에서는 임차보증금 전액 배당이 가능하다는 추정으로 매수인 인수액이 0원입니다. 그러나 최저가가 보증금 아래로 내려가면 미배당 보증금이 발생하고, 그 금액이 매수인 부담으로 이어질 수 있습니다.

감정가 288,000,000원이 유찰을 거쳐 230,400,000원, 다시 184,320,000원이 되어도, 실제 취득 부담은 약 280,000,000원대에 머뭅니다. 여기에 동일 면적의 최근 실거래 비교 근거가 확보되지 않았고, 민간임대주택 등기에 따른 추가 확인사항도 존재합니다.

결론은 입찰 신중·가격 메리트 미확인입니다. 단순히 여러 번 유찰되었다는 이유로 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 임차권의 실제 인수 범위, 배당 가능액, 민간임대 등록 의무, 그리고 해당 호실의 현재 시장가격을 먼저 확인해야 합니다. 이 사건의 승부처는 낙찰가격 자체가 아니라 보증금 인수까지 포함한 최종 취득 부담입니다.