서울동부지방법원 2024타경63059. 서울 광진구 화양동 광진안틸리아101의 7층 704호, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트구조 12층이며, 화양사거리 남동측 인근에 자리합니다. 해당 집합건물은 도시형생활주택과 주거용 오피스텔이 혼재하는 구조로, 704호는 감정평가서상 주거용 오피스텔에 해당합니다.

등기만 보면 복잡하지 않아 보일 수 있습니다. 과거 수협은행 신탁등기는 말소됐고, 신목신용협동조합 관련 채권최고액 600,000,000원의 근저당권도 2024.07.03 말소됐습니다. 현행 말소기준은 2024.10.25 강제경매개시결정이며, 이후 2025.01.06 설정된 임희진의 가압류 400,000,000원도 매각으로 소멸하는 권리입니다.

하지만 등기상 담보권 소멸과 임차보증금 인수는 별개의 문제입니다. 704호의 이진규는 말소기준보다 앞서 전입했고 같은 날 확정일자를 받은 것으로 확인됩니다. 특히 보증금이 알려지지 않았기 때문에, 매각대금에서 얼마를 배당받고 얼마가 매수인에게 남는지 확정할 수 없습니다. 현재 320,000,000원이라는 최저가만으로 저렴하다는 판단을 내릴 수 없는 이유입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 임차인이 중요하다

말소기준권리는 2024.10.25 강제경매개시결정입니다. 2025.01.06 임희진의 가압류는 후순위로서 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 과거 신탁등기와 근저당권도 이미 말소돼 있어 해당 근저당권의 채권최고액 600,000,000원을 매수인의 인수채무로 계산해서는 안 됩니다.

704호 임차인 분석 — 인수액을 확정할 수 없다

본건의 매각대상은 704호입니다. 현황조사에는 같은 건물의 다른 호실 점유자들도 포함돼 있지만, 그들의 보증금을 704호 매수인의 인수금액으로 합산해서는 안 됩니다. 본건 704호에 직접 대응하는 실제 임차인으로 확인되는 사람은 이진규 1명입니다.

이진규는 현황조사 및 매각물건명세서상 확인됩니다. 확정일자는 기재돼 있으나 보증금액이 확인되지 않으며, 배당요구 여부도 확정되지 않았습니다. 대항력은 전입 외에 주택 인도·점유 등의 요건을 종합해 판단해야 합니다.

실질취득금액 = 낙찰가 + 매수인이 인수하는 임차보증금 잔액입니다. 만약 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하고 낙찰대금에서 배당받지 못한 부분이 매수인에게 승계되는 구조라면, 낙찰가를 낮춰도 인수액이 그만큼 늘어 실질취득금액이 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다. 이 사건은 보증금 자체가 미상이므로 그 구조의 해당 여부와 최종 취득원가를 확정할 수 없습니다.

② 가격·회차 분석 — 최저가는 취득원가가 아니다

현재 감정가와 최저매각가격은 모두 320,000,000원입니다. 신건으로 0회 유찰 상태이며, 1회 유찰 시 256,000,000원, 2회 유찰 시 204,800,000원의 회차별 가격 시나리오가 제시돼 있습니다.

다만 본건과 직접 비교할 수 있는 동일 면적의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아, 320,000,000원이 시장가격보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다. 단지의 감정평가 기준 이용상태와 시장에서 거래되는 주거용 오피스텔의 실제 면적·용도를 맞춰 비교해야 합니다.

회차별 매각가격과 채권 미배당액은 제시된 배당 시나리오 기준입니다. 채권 미배당액은 채권자가 회수하지 못하는 금액이며, 그 전액이 매수인에게 승계된다는 의미는 아닙니다. 별도로 704호 임차보증금 인수 가능성을 검토해야 합니다.

1회 또는 2회 유찰로 최저가격이 내려가더라도 임차보증금 인수액이 증가할 수 있는 구조라면 실질취득가격이 같은 비율로 낮아지는 것은 아닙니다. 이 물건은 유찰 횟수보다 보증금 잔액과 인수 여부가 먼저 확인돼야 합니다. 현재 실거래 비교자료만으로는 어느 회차에서도 가격 메리트가 입증되지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 320,000,000원 가정)

신건 기준 매각대금 320,000,000원에서 집행비용 5,280,000원을 제외하면 채권자에게 배당되는 것으로 계산된 금액은 314,720,000원입니다. 신청채권자 유재일의 청구액 386,595,104원에도 미치지 못하며, 가압류권자 임희진에게는 배당금이 없는 것으로 추정돼 있습니다.

다만 위 계산은 채권자 청구금액을 중심으로 한 단순 예상배당입니다. 704호 임차인의 우선변제 가능성 및 실제 배당요구, 당해세·최우선변제 등은 확정적으로 반영되지 않았습니다. 따라서 아래 도넛차트도 확정 배당결과가 아니라 제시된 매각가 가정의 배분 구조를 보여줍니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울 광진구 화양동 소재 화양사거리 남동측 인근입니다. 주변에는 업무상업시설, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하며, 감정평가상 주거환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 광나루로 변 노선버스정류장이 있고 지하철 7호선 어린이대공원역이 근거리에 있습니다. 차량 출입이 가능한 후면도로에 접해 있어 감정평가상 교통 여건은 양호한 편입니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 12층 건물이며, 도시가스·난방·급배수·소방시설·엘리베이터·지상 및 타워형 주차장 설비가 있습니다. 704호는 주거용 오피스텔로 이용되는 부분에 속합니다.
• 토지·규제. 준주거지역, 도시지역 및 과밀억제권역에 해당하며 가로구역별 최고높이 제한, 대공방어협조구역 등의 제한이 기재돼 있습니다. 개별공시지가는 7,437,000원/㎡이고 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
• 건축물 상태. 감정자료상 위반건축물 표시는 없으며 공부와의 차이도 없습니다. 다만 개별 호실의 내부 수리상태와 현재 사용상태는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 광진안틸리아(101동)는 2020.04.10 준공된 집합건물입니다. 주거용 오피스텔과 도시형생활주택이 함께 있는 건물이므로 용도, 면적, 임대차 상태가 실제 매수 수요에 영향을 줄 수 있습니다. 동일 조건의 실거래 비교가 확인되지 않아 환금성을 높게 평가하기는 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 704호 임차보증금 확인. 이진규의 실제 보증금액, 지급 및 반환 내역, 계약기간과 임대차계약서를 확인해야 합니다. 이 금액이 밝혀지지 않으면 매수인 인수액과 실질취득금액을 계산할 수 없습니다.
• 대항력 성립요건 확인. 전입일 2020.08.21과 확정일자 2020.08.21은 확인되지만, 실제 주택 인도 및 계속 점유 여부와 현재 임대차관계를 확인해야 합니다. 선순위 전입 사실만으로 인수액까지 단정하지 마세요.
• 배당요구와 우선변제 확인. 이진규의 배당요구 여부 및 우선변제권 행사요건을 확인하고, 예상배당액과 미배당 보증금 잔액을 재산정해야 합니다. 채권자 중심 예상배당표를 최종 배당표로 취급해서는 안 됩니다.
• 호실 구분 확인. 현황조사에 기재된 다른 호실 점유자와 704호 임차인을 명확히 구별해야 합니다. 타 호실 보증금을 본건 인수액으로 합산하지 말고, 반대로 704호 선순위 임차인을 누락하지 않도록 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 관련 의무 확인. 갑구의 민간임대주택등기 내용과 임대의무기간, 임대료 증액 제한, 매각 후 등록 처리 및 승계 여부를 확인해야 합니다.
• 사건 진행상태 재확인. 2025.11.19 및 2025.12.17에 채권자 유재일 관련 기각결정정본 발송 이력이 있습니다. 해당 결정의 대상과 효력, 현재 경매절차에 미치는 영향을 확인하고 2026.11.23 매각이 실제 진행되는지 확인해야 합니다.
• 실거래·가격 재검증. 704호와 동일하거나 실질적으로 비교 가능한 주거용 오피스텔의 최근 거래를 확인해야 합니다. 낙찰가뿐 아니라 임차보증금 인수액을 더한 실질취득금액과 시세를 비교해야 합니다.
• 명도·관리비. 실제 점유자와 점유권원, 인도 가능성, 공용부분 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다. 임차인의 대항력 여부에 따라 명도 접근 방식도 달라질 수 있습니다.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차계약 및 사건 진행내역을 최신 원본으로 대조해야 합니다.

맺으며 — “320,000,000원이 최종 취득가격이라는 보장은 없다”

이 사건의 등기 구조는 어느 정도 정리가 가능합니다. 과거 신탁과 근저당은 말소됐고, 강제경매개시결정 이후 가압류도 매각으로 소멸할 권리입니다. 채권자 미배당액이 크더라도 그것만으로 매수인이 모든 채무를 승계하는 것은 아닙니다.

문제는 704호 이진규의 선순위 임대차관계입니다. 2020.08.21 전입·확정일자는 2024.10.25 말소기준보다 빠르며, 보증금액이 확인되지 않았습니다. 대항력이 성립하고 보증금 일부 또는 전부가 배당에서 회수되지 않는다면 그 잔액이 매수인의 부담으로 남을 가능성을 검토해야 합니다.

동시에 민간임대주택등기와 사건의 기각결정정본 발송 이력도 절차적 확인사항입니다. 비교 가능한 최신 실거래가격 역시 확인되지 않아 현재 최저가가 시장가격보다 유리하다고 평가할 근거도 부족합니다.

따라서 결론은 입찰 보류 및 권리관계 재확인입니다. 신건 320,000,000원은 확정된 취득원가가 아닙니다. 704호 임차인의 보증금, 대항력 성립 여부, 배당요구 및 미배당 인수액이 확인된 후에야 실질취득금액을 계산하고 시세와 비교할 수 있습니다. 이 물건의 승부처는 유찰가격이 아니라 선순위 임차보증금의 실제 인수 범위를 확인하는 것입니다.