서울동부지방법원 2024타경63059. 광진구 화양동 광진안틸리아101 4층 401호가 경매에 나왔습니다. 소유자는 김태용이고, 등기부상 근저당권은 없습니다. 대신 채권자 유재일의 강제경매개시결정이 말소기준이 되며, 이후 임희진의 청구금액 400,000,000원 가압류가 설정됐습니다. 신탁등기는 이미 말소됐지만 민간임대주택등기가 남아 있습니다. 따라서 단순히 근저당이 없다는 사실만으로 권리상 깨끗한 물건이라고 판단하기는 어렵습니다.

특히 이 사건은 여러 호실에 대한 점유자 조사가 함께 이뤄졌습니다. 401호의 직접 관련 점유자는 변진규이며, 다른 호실의 점유자를 401호 임차인으로 합산해서는 안 됩니다. 401호에 관한 보증금과 확정일자가 밝혀지지 않은 상태에서는 낙찰가만으로 취득원가를 결정하거나 가격 메리트를 평가할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 가압류는 소멸, 선행 점유는 미확정

등기부상 근저당권은 없으며, 2024.10.25. 유재일의 강제경매개시결정이 말소기준권리입니다. 이후 2025.01.06. 등기된 임희진의 가압류는 매각으로 소멸할 예정입니다. 그러나 2022.11.22. 민간임대주택등기와 말소기준에 앞선 401호 점유자의 전입 사실은 별도로 검토해야 합니다.

② 임차인·점유자 분석 — 401호를 따로 보라

현황조사에는 광진안틸리아101의 여러 호실 점유자가 함께 나타납니다. 총 26명의 점유자 기록 중 401호로 표시된 인원은 변진규 1명이며, 나머지 25명은 다른 호실에 관한 기록입니다. 이들을 모두 401호의 임차인이나 인수대상으로 계산해서는 안 됩니다.

현황조사·문건접수·매각물건명세서상 401호 관련 기재를 기준으로 정리했습니다. 전입일이 선행한다는 사실만으로 대항력의 모든 요건을 확정할 수는 없습니다. 배당요구 접수 사실 역시 우선변제권의 성립이나 보증금 전액 회수를 보장하지 않습니다.

③ 가격 검토 — 최저가만으로는 싸다고 할 수 없다

현재 최저매각가는 감정가와 같은 315,000,000원입니다. 그러나 해당 401호와 직접 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래가 확인되지 않아 최저가가 시세 대비 어느 수준인지 계산할 수 없습니다. 단지의 경매 유찰 평균만으로 가격 적정성을 대신 판단하는 것도 적절하지 않습니다.

유찰에 따른 최저가 인하는 입찰가격 자체를 낮추지만, 인수될 수 있는 보증금이 확인되지 않은 상황에서는 취득원가 하락을 보장하지 않습니다. 오피스텔과 도시형생활주택이 혼재하는 건물인 만큼 정확한 공부상 용도와 면적·층·실거래 조건을 일치시켜 비교해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 315,000,000원 가정)

위 배당은 집행비용 추정액 5,210,000원과 채권자 청구금액을 기준으로 한 단순 시뮬레이션입니다. 임차보증금 배당, 당해세, 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 특히 401호 점유자의 보증금·대항력 및 배당순위가 미확정이므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 일반 채권자의 미배당액 476,805,104원을 매수인이 그대로 인수한다는 의미는 아닙니다.

⑤ 회차별 배당 시나리오

각 회차 모두 신청채권자 유재일의 청구금액은 전액 충족되지 않습니다. 후순위 가압류 채권자까지 포함하면 미배당 총액은 더 커지는 구조입니다. 다만 채권자가 배당받지 못한 금액과 매수인이 떠안을 임차보증금은 구분해야 합니다. 배당표에 계산된 매수인 인수액이 0원이라는 이유만으로 401호의 임대차 위험이 사라지는 것은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 광진구 화양동 화양사거리 남동측 인근입니다. 화양사거리 주변 업무상업시설과 후면도로의 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 보통 수준으로 조사됐습니다.
• 교통. 광나루로변 노선버스정류장과 근거리 지하철 7호선 어린이대공원역을 이용할 수 있습니다. 차량 출입이 가능하며 감정평가상 교통여건은 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물로 위생·급배수, 도시가스, 난방, 화재경보 및 소방설비, 엘리베이터와 지상·타워형 주차장 등이 설치돼 있습니다.
• 용도. 건물에는 다세대주택(도시형생활주택)과 주거용 오피스텔이 혼재합니다. 사건상 표시와 감정 이용상태를 대조하여 401호의 정확한 용도 및 임대차 보호관계를 확인해야 합니다.
• 토지·규제. 준주거지역이며 공시지가 7,437,000원/㎡입니다. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역 등으로 표시됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 확인 대상입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없고 감정요항표상 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다. 별도 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 역 접근성과 상업시설 인접성은 입지상 장점으로 볼 수 있으나, 동일 조건의 최근 실거래 및 401호의 확정된 용도가 확인되지 않아 매각가격과 환금성을 정량적으로 평가하기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 401호 보증금 확인. 변진규의 실제 임대차계약, 보증금·차임, 임대차 목적물 및 계약 당사자를 대조해야 합니다.
• 대항력·우선변제 검증. 전입 2024.06.21, 배당요구 2024.11.13의 의미를 실제 점유·주택 인도·확정일자와 함께 확인해야 합니다. 대항력을 확정하거나 인수액 0원으로 결론 내리지 마세요.
• 민간임대주택등기. 임대의무기간, 등록상태, 말소 가능성, 임대사업자 관련 의무 및 낙찰자 승계 여부를 확인해야 합니다.
• 물건 표시 확인. 사건상 오피스텔 표시와 감정요항표의 다세대주택·오피스텔 기호 구분을 대조하고, 실제 401호의 공부상 용도를 확인하세요.
• 입찰가격 보류. 최근 실거래와 예상 실질취득원가가 확정되지 않았습니다. 최저가만을 근거로 저평가 여부를 판단하지 마세요.
• 절차 진행상태. 2025.11.19. 및 2025.12.17. 채권자 유재일 관련 기각결정정본 발송 기록이 있습니다. 이것만으로 사건 전체의 종결 여부를 단정할 수 없으므로 2026.11.23. 매각기일의 유효성, 기각결정의 대상과 후속 절차를 확인해야 합니다.
• 현장·비용. 점유 현황, 인도 가능성, 미납 관리비와 집행비용, 당해세 및 우선변제 관계를 재확인해야 합니다.

맺으며 — “배당표의 인수 0원은 안전 판정이 아니다”

광진안틸리아101 401호는 근저당이 없고 후순위 가압류가 매각으로 정리된다는 점에서는 단순해 보일 수 있습니다. 그러나 말소기준보다 먼저 전입한 401호 점유자 변진규의 보증금과 대항력 여부가 확정되지 않은 이상 권리가 깨끗하다고 결론 낼 수 없습니다.

채권자 미배당액은 신건 기준 476,805,104원이지만, 그 자체가 매수인 인수액은 아닙니다. 반대로 배당계산상 인수액 0원이라는 표시도 실제 임차보증금 부담이 없다는 보증이 아닙니다. 여기에 민간임대주택등기의 법적 효과와 정확한 용도, 시세 비교, 기각결정정본 발송 기록에 따른 절차 확인까지 필요합니다.

지금의 결론은 가격 메리트 판단보다 권리확인이 먼저라는 것입니다. 실질취득원가가 확정되지 않은 상태에서는 315,000,000원의 신건은 물론, 유찰 후의 더 낮은 최저가도 안전한 저가 매수로 평가할 수 없습니다.