서울동부지방법원 2024타경63059. 광진구 화양동 광진안틸리아101 2층 204호의 강제경매 사건입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 320,000,000원이며, 신청채권자 유재일의 청구액은 386,595,104원입니다. 등기상 현재 소유자는 김태용이고, 과거 수협은행 신탁등기 및 신목신용협동조합 등의 근저당권은 이미 말소된 상태입니다.

현재 말소기준권리는 2024.10.25 강제경매개시결정입니다. 이후 2025.01.06 접수된 임희진의 가압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 문제는 등기부의 금전채권보다 먼저 확인된 204호 점유자 김정원입니다. 전입일이 2020.08.27로 말소기준권리보다 앞서며, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 매수인이 얼마의 보증금을 떠안을 수 있는지부터 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 이미 말소된 담보권과 현재 말소기준권리

말소기준권리는 2024.10.25 강제경매개시결정입니다. 2024.04.25 설정된 신목신용협동조합 등의 근저당권은 채권최고액 600,000,000원으로 기재되어 있으나, 2024.07.03 이미 말소되었습니다. 따라서 이 근저당권을 현재 유효한 선순위 담보권으로 취급하거나 매각대금에서 다시 배당받을 권리로 계산해서는 안 됩니다.

갑구 5번 임희진 가압류는 2025.01.06 접수되었고 청구금액은 400,000,000원입니다. 말소기준권리 이후의 가압류로 매각 시 소멸할 권리로 분류됩니다. 반면 2022.02.10 접수된 민간임대주택등기는 별도 확인이 필요한 사항입니다. 임대의무기간·임대료 증액기준에 관한 등기가 있으므로 매각 후 효력과 관련 의무의 적용 여부를 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 204호 김정원의 지위 확인이 핵심

이 경매의 매각 대상은 2층 204호입니다. 현황조사에는 여러 호실의 점유 관련자가 기재되어 있으나, 다른 호실의 임차인을 204호의 임차인으로 합산해서는 안 됩니다. 204호와 직접 연결되는 인원은 김정원 1명이며, 보증기관의 대위·승계 신고자는 확인되지 않습니다.

실제 임차인으로 확인할 대상 1명. 김정원의 전입일은 2020.08.27이며, 현황조사와 매각물건명세서에 기재되어 있습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 대항력은 전입일만이 아니라 주택 인도와 실제 점유 등 요건을 함께 확인하여 판단해야 합니다.

③ 가격 분석 — 신건 320,000,000원, 시세 판단은 보류

감정가와 최저매각가는 모두 320,000,000원입니다. 현재 회차는 신건으로 유찰 횟수가 0회입니다. 동일 호실과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래가가 확인되지 않았으므로, 감정가가 최근 시장가격보다 높은지 낮은지 판단할 수 없습니다. 광진안틸리아(101동)의 평균 유찰 횟수는 0.0회로 기재되어 있으나, 이를 거래가격의 적정성이나 낙찰 가능성에 대한 확정적 근거로 활용하기는 어렵습니다.

1회·2회 유찰 가격은 제공된 회차별 가정이며 확정된 추후 매각가격이 아닙니다. 채권 미배당액은 시뮬레이션상 금전채권 잔액으로, 매수인이 인수하는 임차보증금과 동일한 금액이 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 320,000,000원 가정)

매각가 320,000,000원을 가정하면 집행비용 추정액 5,280,000원을 제외한 314,720,000원이 신청채권자에게 배당되고, 가압류권자 임희진에게 배당되는 금액과 소유자 잔여금은 모두 0원으로 추정됩니다. 신청채권자 유재일의 청구금액조차 전액 충족되지 않으며, 전체 금전채권 미배당액은 471,875,104원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지이용 현황)

• 입지. 서울특별시 광진구 화양동 화양사거리 남동측 인근입니다. 화양사거리 변에는 업무·상업시설이 있고 후면도로 주변에는 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 광나루로변 노선버스정류장과 근거리 지하철 7호선 어린이대공원역을 이용할 수 있습니다. 후면도로를 통한 차량 출입도 가능하며 교통여건은 양호한 편으로 평가되었습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 12층 건물로 기본 위생·급배수시설, 도시가스, 난방, 소방설비, 엘리베이터 및 지상·타워형 주차시설이 설치되어 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다.
• 토지·규제. 준주거지역이며 공시지가는 7,437,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역· 대공방어협조구역 등이 포함되어 있고, 토지거래계약에 관한 허가구역 표기도 있으므로 개별 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 화양사거리 인근의 교통·생활편의 접근성은 장점으로 볼 수 있지만, 동일 호실의 최근 거래사례가 확인되지 않았습니다. 소규모 구분건물의 개별 호실별 거래 가능성과 실제 수요를 검토하지 않고 환금성이 높다고 평가할 수는 없습니다.
• 임대관계. 감정평가서상 임대관계가 명확히 확인되지 않았으며, 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대사업자 관련 사항과 실제 임대차계약 조건을 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 전 필수 체크리스트

• 204호 김정원의 점유관계. 전입일은 2020.08.27입니다. 실제 주택 인도일·점유 여부·점유의 법률상 원인을 확인하고, 대항력 성립 및 존속 여부를 판단해야 합니다.
• 임대차보증금·확정일자. 보증금 미상 상태에서는 인수액을 산정할 수 없습니다. 임대차계약서, 확정일자 부여현황, 매각물건명세서 및 관련 문건을 대조해야 합니다.
• 배당요구 여부. 김정원의 배당요구 여부와 배당 가능성, 배당 후 남는 보증금의 처리방식을 확인해야 합니다. 배당요구가 확인되지 않았다는 사실만으로 권리가 없다고 판단해서는 안 됩니다.
• 민간임대주택등기. 2022.02.10 접수된 민간임대주택등기의 적용 대상과 임대의무기간, 매각 후 효력 및 의무관계를 확인해야 합니다.
• 공부상 용도. 사건상 오피스텔로 분류되어 있으나 감정평가 대상에는 도시형생활주택과 주거용 오피스텔이 혼재합니다. 반드시 204호의 건축물대장·등기상 용도와 실제 이용상태를 대조해야 합니다.
• 일괄매각 여부. 현황조사에 다양한 호실의 점유자가 함께 확인되므로, 매각대상이 204호 단독인지 다른 호실과 일괄매각되는지 매각공고와 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
• 시세와 실질취득비용. 최근 유사 호실 실거래 및 매물 호가를 검토하고, 낙찰가에 실제 인수금과 각종 취득비용을 더한 금액을 기준으로 가격 적정성을 판단해야 합니다.
• 절차 진행상태. 사건 문건에는 2025.11.19 및 2025.12.17 기각결정정본 발송 이력이 있습니다. 그 결정의 구체적인 대상과 현재 경매 진행 여부, 2026.11.23 매각기일의 유효성을 법원 사건기록으로 확인해야 합니다.
• 관리비·세금·명도. 체납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 부분, 당해세 및 최우선변제 관련 사항, 점유자의 인도 가능성을 확인해야 합니다.

맺으며 — “선순위 전입자의 보증금부터 확인해야 한다”

이 사건은 단순히 후순위 채권이 매각으로 소멸하므로 권리가 깨끗한 물건이라고 판단할 수 없습니다. 과거 근저당권과 신탁등기는 이미 정리되었고, 후순위 가압류도 소멸 예정이지만, 204호 김정원은 말소기준권리보다 먼저 전입한 점유 관련자입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력 및 인수 가능액은 여전히 불확실합니다.

신건 최저가 320,000,000원은 매수인이 실제 부담할 총액과 같다고 단정할 수 없습니다. 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금이 있다면 실질취득비용은 더 커질 수 있고, 유찰로 최저가가 내려가더라도 보증금 인수 부담이 그만큼 증가할 가능성도 있습니다. 최근 실거래 비교 없이 이 물건을 저렴하다고 평가해서도 안 됩니다.

또한 민간임대주택등기와 용도 구분, 다른 호실이 함께 조사된 경위, 경매절차의 진행상태까지 확인할 필요가 있습니다. 현재 결론은 권리 및 가격 판단 보류입니다. 임차보증금·대항요건·매각범위가 확인되어야 실질취득비용과 입찰 가능한 가격을 평가할 수 있습니다.