서울동부지방법원 2024타경63059. 광진구 화양동 광진안틸리아101 3층 301호에 대한 강제경매입니다. 소유자는 김태용이며, 채권자 유재일의 청구금액은 386,595,104원입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 315,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
등기부상 현재 유효한 근저당권은 없으며, 과거 신목신용협동조합 등의 근저당권은 이미 말소됐습니다. 2025.01.06 등기된 임희진의 가압류도 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 그러나 등기부상 담보권이 정리되는 것과 점유자의 임차보증금까지 소멸하는 것은 별개의 문제입니다. 특히 301호에서 말소기준보다 먼저 전입한 점유자가 확인되어, 낙찰자의 실제 부담을 판단하려면 임대차관계 확인이 선행되어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경63059 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 광나루로12길 7, 3층 301호 (화양동, 광진안틸리아101) |
| 물건종류 | 집합건물 · 경매상 오피스텔 표기 / 감정평가상 301호는 다세대주택(도시형생활주택) 구간 |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 · 12층 건물 · 감정평가서상 총 24개 호 열거 |
| 소유자 | 김태용 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 315,000,000원 / 315,000,000원 (신건·0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구금액 | 유재일 / 386,595,104원 |
| 말소기준권리 | 2024.10.25 갑구 4번 강제경매개시결정 |
| 대상 호실 점유자 | 이승정 · 301호 · 2020.08.21 전입 |
| 매각기일 | 2026.11.23 |
| 등기부 확인일 | 2026.11.09 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 임차인 인수는 다르다
말소기준은 2024.10.25 강제경매개시결정입니다. 2024.04.25 설정된 채권최고액 600,000,000원의 근저당권은 2024.07.03 이미 말소되었으므로 현재 인수할 근저당권으로 계산하지 않습니다. 이후의 임희진 가압류는 매각으로 소멸하는 권리이며, 광진구 압류는 2026.05.28 해제에 따라 이미 말소되었습니다.
하지만 301호의 전입일은 2020.08.21입니다. 말소기준보다 앞선 전입이라는 사실 때문에 임차인 대항력 검토가 필요합니다. 전입일만으로 대항력이 확정되는 것은 아니며, 임차 목적물의 인도, 실제 점유, 전입 유지, 임대차계약 관계 등을 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 인수금액 확정 전 입찰 위험
경매 대상인 301호에서 확인되는 점유자는 이승정 1명입니다. 같은 건물의 다른 호실에 신고된 점유자들은 이 301호 경매의 보증금 인수 대상으로 합산하지 않습니다. 이승정은 보증기관의 대위·승계 신고인이 아닌 실제 점유자로 조사되어 있습니다.
| 점유자 / 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이승정 · 301호 | 2020.08.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계신고 아님 인수 미상 |
이승정은 현황조사와 매각물건명세서에 나타납니다. 확정일자, 임차보증금, 배당요구 및 배당 가능 금액은 확인되지 않았습니다.
매수인 실질취득 부담 ≈ 낙찰가 + 인수하는 미배당 보증금
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하고, 배당받지 못한 잔액을 매수인이 인수하는 구조라면 실질취득 부담은 보증금 수준에 고정될 수 있습니다. 낙찰가가 내려간 만큼 미배당 인수금이 늘어날 수 있으므로, 유찰 자체가 실질적인 할인이라고 볼 수 없습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 3.15억이 저렴하다는 근거는 없다
현재 최저매각가 315,000,000원은 감정가와 동일합니다. 비교 대상으로 표시된 광진안틸리아(101동)의 준공일은 2020.04.10이며, 거래 비교에 참고되는 면적은 34.07㎡입니다. 그러나 이 면적이 경매 대상 301호의 면적과 일치한다는 확인이 없어, 이를 곧바로 동일 면적 실거래로 간주할 수 없습니다.
301호와 비교할 수 있는 최근 거래가격이 확인되지 않아 최근 12개월 평균 대비 할인율, 최신 거래 대비 가격 수준 및 최근 가격 추세를 판정할 수 없습니다. 과거 고가 거래가 포함된 평균을 이용해 할인폭을 부풀리거나, 신건 최저가를 근거로 저렴한 매물이라고 판단하는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 315,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,210,000원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 유재일 | 386,595,104원 | 309,790,000원 |
| 2. 가압류 · 임희진 | 400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | 786,595,104원 | 315,000,000원 |
집행비용 5,210,000원을 포함한 계산상 배분입니다. 임차인 우선변제·최우선변제, 당해세 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위 및 금액은 달라질 수 있습니다.
채권자들의 청구금액 합계는 786,595,104원입니다. 현재 최저매각가로 낙찰된다는 가정에서는 집행비용을 제외한 309,790,000원이 유재일에게 배당되고, 임희진에게는 배당되지 않는 것으로 계산됩니다. 이때 채권자들의 미배당 총액은 476,805,104원입니다.
여기서 반드시 구별해야 할 점이 있습니다. 채권자 미배당액 476,805,104원은 낙찰자가 자동으로 인수하는 금액이 아닙니다. 후순위 가압류 등은 매각으로 소멸할 수 있기 때문입니다. 반대로 배당표가 매수인 인수액을 0원으로 산정했더라도, 301호 이승정의 미확인 임차보증금은 이 배당 계산에서 검증되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수위험은 별개
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 315,000,000원 | 309,790,000원 | 476,805,104원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 252,000,000원 | 247,672,000원 | 538,923,104원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 201,600,000원 | 197,977,600원 | 588,617,504원 |
⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울 광진구 화양동 화양사거리 남동측 인근입니다. 화양사거리 주변 업무·상업시설과 후면도로의 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 광나루로 변 버스정류장이 있고, 근거리에 지하철 7호선 어린이대공원역이 위치합니다. 차량 접근이 가능하며 감정평가상 교통여건은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 12층 건물입니다. 도시가스, 난방, 위생·급배수, 소방설비, 엘리베이터, 지상 및 타워형 주차설비가 기재되어 있습니다. 준공일은 2020.04.10로 표시됩니다.
- 이용상태. 감정평가서상 도시형생활주택과 주거용 오피스텔이 함께 있는 건물입니다. 301호는 다세대주택(도시형생활주택)으로 분류되는 구간이므로 실제 공부상 용도 확인이 필요합니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역 등이 기재되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 표시도 있어 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다. 토지 공시지가는 7,437,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태와 임대차관계는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 화양사거리 인근의 대중교통 접근성은 장점이지만, 소규모 집합건물과 용도 혼재 특성상 아파트 단지와 같은 환금성을 전제하기는 어렵습니다. 특히 301호와 직접 비교할 수 있는 실거래를 확보하기 전에는 적정 매도가격을 확정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 301호 이승정 임대차계약 확인. 계약 당사자, 임대차 목적물, 최초 계약일, 실제 보증금, 증액 이력 및 계약 종료 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력 판단. 2020.08.21 전입 사실뿐 아니라 주택 인도, 실제 점유, 주민등록 유지 및 임차관계의 계속성을 확인해야 합니다. 전입일만으로 대항력 확정 판정을 내려서는 안 됩니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부, 법원이 인정하는 배당순위 및 예상 배당액을 확인해 매수인이 인수할 미배당 보증금을 산정해야 합니다.
- 실질취득 총액 재계산. 최저매각가 315,000,000원에 예상 인수 보증금을 더한 금액을 기준으로 동일 용도·동일 면적의 최근 거래가격과 비교해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.02.10 등기의 현재 효력, 임대의무기간, 등록 상태 및 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 건물 용도·면적 확인. 오피스텔 표기와 감정평가상 도시형생활주택 분류의 차이를 건축물대장 및 집합건축물 관련 서류로 확인해야 합니다.
- 기각 관련 절차 확인. 법원 문건에는 2025.11.19와 2025.12.17에 채권자 유재일 관련 기각결정정본 발송 기록이 있습니다. 각 결정의 대상과 현재 효력, 2026.11.23 매각기일의 유효 여부를 사건기록으로 확인해야 합니다. 발송 기록만으로 사건 전체가 기각되었다고 단정할 수는 없습니다.
- 기타 매수인 부담. 체납 관리비, 조세채권, 점유자 인도 문제와 실제 배당절차에서의 변동 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 최신 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관련 기록과 법원 진행상태를 최신 기준으로 재확인해야 합니다.
맺으며 — “3.15억에 낙찰받는 것”과 “3.15억에 취득하는 것”은 다르다
광진안틸리아101 301호는 등기상 담보권이 정리되어 있다는 점만 보면 단순해 보입니다. 하지만 2020.08.21 전입한 이승정의 임대차관계가 확인되지 않았다는 사실이 핵심입니다. 보증금과 확정일자가 미상이고, 매수인 인수 위험을 금액으로 확정할 수 없습니다.
채권자들의 미배당액 476,805,104원 자체가 매수인 부담인 것은 아니지만, 그렇다고 임차인에게 반환할 보증금까지 0원이라는 뜻도 아닙니다. 실제 인수할 보증금이 남는다면 실질취득 비용은 최저매각가보다 커질 수 있습니다. 게다가 최근 동일 면적 실거래를 통한 가격 검증도 완료되지 않았습니다.
종합 판단은 D등급, 현재 입찰 보류가 타당합니다. 이는 시세보다 비싸다는 사실이 입증되었기 때문이 아니라, 대항력 가능성이 있는 점유자의 보증금이 미상이고 실질취득 총액과 적정 시세가 모두 확정되지 않았기 때문입니다. 민간임대주택등기 및 법원 절차 기록까지 확인한 뒤에야 적정 입찰가를 검토할 수 있습니다. 이 물건의 우선순위는 유찰을 기다리는 것이 아니라 301호의 임대차 권리를 먼저 확정하는 것입니다.
