서울동부지방법원 2024타경63059. 광진구 화양동 광진안틸리아101 4층 403호를 대상으로 살펴보겠습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 288,000,000원이며, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기부에는 소유자 김태용, 과거 수협은행 신탁, 말소된 신목신용협동조합 등의 근저당권, 현재 강제경매개시결정과 후순위 가압류가 나타납니다.
등기부만 보면 기존 신탁과 근저당권이 말소돼 권리관계가 단순해 보일 수 있습니다. 하지만 이 물건은 등기부 외 임차인의 권리가 핵심 변수입니다. 403호에 전입한 도예은은 2022.09.29 전입 기록이 있고, 강제경매개시결정은 2024.10.25입니다. 전입이 말소기준보다 앞선 만큼 대항력 성립 가능성을 우선 검토해야 합니다.
또한 감정평가 대상에는 여러 호실이 포함되어 있으며 현황조사에는 총 26명의 점유 관련 인명이 기록되어 있습니다. 이 중 403호에 직접 연결된 사람은 도예은 1명입니다. 다른 호실의 점유자 25명을 403호의 임차인으로 합산하거나, 그들의 보증금을 403호 매수인 인수액으로 계산해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경63059 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 광나루로12길 7, 4층 403호 (화양동, 광진안틸리아101) |
| 물건종류 | 오피스텔 · 광진안틸리아101 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 12층 건물 중 4층 403호 |
| 건물 이용상태 | 도시형생활주택 및 주거용 오피스텔이 함께 있는 건물 |
| 소유자 | 김태용 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 288,000,000원 / 288,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 유재일 / 386,595,104원 |
| 매각기일 | 2026.11.23 |
| 말소기준권리 | 2024.10.25 강제경매개시결정 (갑구 4번) |
| 403호 점유자 | 도예은 · 2022.09.29 전입 · 보증금 미상 |
| 민간임대주택등기 | 2022.11.22 등기 · 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 기재 |
| 등기 발급일 | 2026.11.09 |
① 권리 흐름 — 근저당은 말소, 선순위 점유 위험은 별개
현재 등기부에서 말소기준으로 제시된 것은 2024.10.25 강제경매개시결정입니다. 이전에 설정됐던 신목신용협동조합 및 신정신용협동조합 관련 채권최고액 600,000,000원의 근저당권은 2024.08.14 말소된 상태입니다.
따라서 그 근저당권의 600,000,000원을 현재 유효한 피담보채무나 매수인의 인수액으로 계산해서는 안 됩니다. 반면 2025.01.06의 임희진 가압류는 경매개시결정보다 늦게 등기됐으므로 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
② 임차인 분석 — 403호의 핵심 위험
403호의 현황조사 및 매각물건명세서에 연결된 사람은 도예은입니다. 전입일은 2022.09.29로 말소기준권리인 2024.10.25보다 빠르며, 배당요구일은 2024.12.20로 기록됩니다.
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 도예은 403호 |
2022.09.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 확정일자 미상 |
해당 없음 | 신고 2024.12.20 |
403호 관련 실제 점유자 기록 1명. 보증기관 대위·승계에 해당하는 중복신고는 없습니다. 전입일이 빠르더라도 주택 인도·점유 등 대항요건 충족과 그 유지 여부를 확인해야 합니다.
실질취득비용 = 낙찰가 + 실제 인수 보증금입니다. 인수 보증금이 있다면 최저가 288,000,000원만으로 취득비용을 판단할 수 없습니다.
특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 유형에서는 낙찰가가 내려가더라도 미배당 인수액이 증가하여 실질취득비용이 보증금 수준에서 유지될 수 있습니다. 다만 이 사건의 보증금은 미상으로, 그러한 구조의 성립 여부와 인수액을 수치로 확정할 수 없습니다.
같은 건물의 804호·501호 등에는 복수의 점유자 이름이 기재되어 있습니다. 그러나 이들은 403호의 임차인으로 확인된 사람이 아니므로 다른 호실의 보증금과 배당요구를 403호 인수액에 합산하지 않습니다. 함께 진행되는 호실별 매각범위와 점유관계는 별도로 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 288,000,000원 가정)
현재 회차의 추정 배당 구조에서는 집행비용을 공제한 뒤 신청채권자 유재일에게 잔여 매각대금이 배당되는 것으로 계산되어 있습니다. 그러나 이는 임차인의 최우선변제와 당해세 등을 반영하지 않은 단순 추정으로, 실제 배당액 및 인수액을 확정하는 자료가 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,832,000원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 유재일 | 386,595,104원 | 283,168,000원 |
| 2. 가압류 · 임희진 | 400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 786,595,104원 | 283,168,000원 |
| 채권자 미배당 합계 | — | 503,427,104원 |
집행비용 4,832,000원은 추정치입니다. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제 및 기타 우선채권을 반영하지 않았으므로 실제 배당과 차이가 발생할 수 있습니다. 채권자 미배당 503,427,104원은 매수인이 그대로 인수할 금액을 의미하지 않습니다.
④ 회차별 배당 시나리오 — 유찰돼도 인수 위험은 별개
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 채권자 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 288,000,000원 | 283,168,000원 | 503,427,104원 | 미충족 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 230,400,000원 | 226,374,400원 | 560,220,704원 | 미충족 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 184,320,000원 | 180,939,520원 | 605,655,584원 | 미충족 |
유찰 시 가정 매각가는 230,400,000원, 184,320,000원으로 내려가지만, 채권자 미배당액은 각각 560,220,704원, 605,655,584원으로 커집니다. 이는 채권자에 대한 단순 배당 부족액으로, 매수인 인수 보증금과는 구분해야 합니다.
⑤ 가격·시세 판단 — ‘신건 2.88억’의 매력은 미검증
광진안틸리아101의 건물 준공일은 2020.04.10이며, 단지 정보에는 20세대와 비교 대상 면적 31.46㎡가 기재됩니다. 다만 그 면적이 이번 403호와 일치하는 것으로 확인되지 않았으므로 이를 곧바로 403호 전용면적으로 간주할 수 없습니다.
동일 호실·동일 면적 기준으로 비교 가능한 최신 실거래 가격과 최근 12개월 평균 거래가격이 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 288,000,000원이 최근 시세보다 저렴한지, 높은지 판단할 근거가 부족합니다.
아울러 감정평가 대상에 도시형생활주택과 주거용 오피스텔이 혼재하므로, 403호의 공부상 용도와 실제 이용상태를 먼저 확정하고 그에 맞는 비교거래를 선택해야 합니다. 건물 내 다른 용도의 호실 가격을 그대로 적용하면 가격 판단이 왜곡될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광진구 화양동 화양사거리 남동측 인근입니다. 광나루로 주변 업무·상업시설과 후면도로의 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 광나루로에 노선버스정류장이 있고 지하철 7호선 어린이대공원역이 근거리에 있어 대중교통 접근은 무난한 편입니다. 후면도로를 통한 차량 출입도 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물로, 도시형생활주택과 주거용 오피스텔이 함께 있습니다. 위생·급배수·도시가스·난방·소방설비, 엘리베이터, 지상 및 타워형 주차장이 마련되어 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역 등이 표시되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 해당 여부 및 적용 범위도 확인이 필요합니다.
- 토지가격. 기재된 공시지가는 7,437,000원/㎡입니다. 건물 전체의 토지 정보이며 이를 개별 호실의 시세로 해석할 수는 없습니다.
- 공부와 현황. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다. 다만 호실별 실제 이용상태와 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 지하철 접근성과 상업·주거 혼합 입지는 참고 요소입니다. 하지만 비교 가능한 실거래가 충분히 확인되지 않은 상태이므로 매도 소요기간, 매수 수요 및 적정 가격을 단정할 수 없습니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 403호 임대차계약 확인. 도예은의 실제 보증금, 월차임, 계약기간 및 계약 당사자를 확인하세요. 보증금이 미상인 상태에서는 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 대항력 성립·유지 여부. 2022.09.29 전입을 기준으로 주택 인도 및 점유 여부, 전입의 계속성, 실제 점유 현황을 검증하세요.
- 확정일자 및 배당요구 확인. 확정일자와 우선변제 순위, 2024.12.20 배당요구의 내용, 최종 배당 가능액을 확인하세요.
- 호실 구분 확인. 감정평가에 포함된 다른 호실의 점유자를 403호 임차인으로 혼동하지 말고, 403호의 개별 매각범위와 공부상 용도를 명확히 확인하세요.
- 민간임대주택등기 검토. 민간임대주택 등록 상태, 임대의무기간, 임대료 제한 및 낙찰 후 관련 의무의 처리 여부를 확인하세요.
- 절차 진행상태 확인. 2025.11.19 및 2025.12.17에 신청채권자 유재일 관련 기각결정정본 발송 기록이 있습니다. 해당 기각결정의 대상과 효력을 확인하고 2026.11.23 매각기일의 유효 여부를 법원 기록과 대조하세요.
- 실거래 비교. 403호와 이용상태·면적이 일치하는 최신 거래를 확보한 다음 낙찰가가 아닌 실질취득비용 기준으로 가격을 평가하세요.
- 관리비·명도 확인. 체납 관리비 중 인수 가능 부분, 실제 점유자, 인도 협의 및 명도 비용을 확인하세요.
- 매각물건명세서 원본 검토. 매수인이 인수할 권리, 임차인의 점유 및 배당관계, 특별매각조건, 등기부 변경사항을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “근저당 말소 ≠ 인수 위험 해소”
이번 물건은 등기상 기존 근저당권과 신탁이 말소되어 있다는 점에서는 권리 구조가 비교적 단순합니다. 그러나 403호 점유자의 전입이 말소기준보다 앞서 있고, 보증금과 확정일자가 미상이라는 사실이 판단을 크게 바꿉니다.
배당표에서는 매각가 288,000,000원을 가정해 채권자 미배당액 503,427,104원이 계산되지만, 이는 매수인의 인수액이 아닙니다. 반대로 배당표의 인수액 0원 또한 도예은의 보증금 인수가 없다는 증거가 되지 않습니다.
민간임대주택등기도 남아 있고, 관련 기각결정정본 송달 기록에 따른 절차 확인도 필요합니다. 비교 가능한 최신 실거래가 충분히 확인되지 않았으므로 가격 메리트 역시 인정하기 어렵습니다.
현재 결론은 입찰 보류·권리 확인 우선입니다. 도예은의 실제 보증금과 대항력, 배당관계가 확인되어야 실질취득비용을 산정할 수 있습니다. 이후 403호와 비교 가능한 시세를 대조해야 비로소 입찰가격을 결정할 근거가 마련됩니다.
