울산지방법원 2025타경1251. 울산광역시 북구 송정동 1232-1 골드테라스1 1층108호입니다. 공부상 용도는 제2종근린생활시설(휴게음식점)이며, 소유자는 이동근입니다. 권리 구조의 출발점은 2021.12.22 설정된 태화새마을금고 근저당권으로, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 국의 근저당권, 임의경매개시결정, 압류는 매각으로 소멸하는 구조이고, 확인된 임차인은 없어 낙찰자가 승계할 임차보증금도 없습니다.
현재 최저매각가는 614,600,000원으로 감정가 878,000,000원의 70% 회차입니다. 그러나 이 사건에는 직접 비교할 실거래 시세가 제시되지 않았으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 결론 내리는 것은 적절하지 않습니다. 특히 근린시설은 아파트와 달리 개별 점포의 위치·영업성·임대수익 등에 따라 가격 차이가 커질 수 있어 권리의 단순함과 가격의 적정성을 분리해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1251 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 송정동 1232-1 골드테라스1 1층108호 |
| 도로명주소 | 울산광역시 북구 화산로 123 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 제2종근린생활시설(휴게음식점) |
| 소유자 | 이동근 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 878,000,000원 / 614,600,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권 청구 | 2,888,994,180원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 임차보증금의 대항력·우선변제·승계 문제는 이 사건에서 확인되지 않습니다. 말소기준은 2021.12.22 접수된 태화새마을금고 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 4,536,000,000원이고, 2023.06.05 등기에서 채권최고액이 3,078,480,000원으로 변경됐습니다. 이어 2023.06.14 국 명의 근저당권 1,164,000,000원이 설정됐으며, 경매개시결정과 압류까지 모두 말소기준 이후 권리입니다.
② 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 ‘저렴’하다고 볼 수 없다
현재 회차는 1회 유찰 후 614,600,000원, 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 430,220,000원, 3회 유찰 시 301,154,000원입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래가 제시되지 않은 근린시설이므로, 감정가 대비 할인율 자체는 시세 할인율이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 614,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,546,000원 |
| 1. 근저당 · 태화새마을금고 | 4,536,000,000원 | 606,054,000원 |
| 2. 근저당 · 국 | 1,164,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가를 매각가로 가정하면 집행비용 8,546,000원을 제외한 606,054,000원이 태화새마을금고에 배당되고, 후순위 근저당과 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권액 5,700,000,000원 대비 미배당액은 5,093,946,000원이며, 배당 부족액은 매수인 인수액으로 전환되지 않습니다.
④ 토지·용도·환금성 메모 (공부 및 토지 정보 기준)
- 용도. 근린시설이며 공부상 제2종근린생활시설(휴게음식점)입니다.
- 용도지역. 근린상업지역이며 토지이용상황은 상업용입니다.
- 토지. 지목은 대, 지형높이는 평지, 지형형상은 정방형, 도로접면은 광대소각입니다.
- 공시지가. 3,406,000원/㎡이며 토지면적은 1,723.9㎡입니다.
- 도시계획. 택지개발지구·장애물제한표면구역·가축사육제한구역·도시지역·근린상업지역·지구단위계획구역에 포함되고, 대로2류·중로1류·중로3류에 접합니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 주거용 아파트가 아닌 근린시설이므로 감정가 할인율만으로 매각 용이성이나 가격 경쟁력을 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 614,600,000원이 감정가의 70%라는 사실과 실제 시세 대비 저렴하다는 판단은 별개입니다. 유사 근린시설 거래와 수익성을 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 제2종근린생활시설(휴게음식점)이므로 실제 사용계획과 용도 적합성을 확인해야 합니다.
- 선순위 공동담보 확인. 태화새마을금고 근저당권에는 공동담보목록 제2021-1525호가 기재돼 있습니다. 배당과 채권잔액 판단 시 관련 원본을 대조할 필요가 있습니다.
- 세금 관련 권리 확인. 국 명의 근저당권과 동울산세무서장 압류가 존재합니다. 매각으로 소멸하는 등기권리와 실제 배당 순위는 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 임차관계 현장 확인. 확인된 임차인은 없지만, 실제 점유·영업 상태는 입찰 전 현장에서 재확인하는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 등 법원 원본을 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 단순”과 “가격 매력”은 다른 문제
이 사건의 권리분석 핵심은 비교적 선명합니다. 2021.12.22 태화새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 확인된 임차인은 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 후순위 국 근저당권과 경매개시결정·압류 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.
반면 가격은 별개입니다. 현재 1회 유찰로 614,600,000원까지 내려왔지만, 실거래 비교 없이 감정가의 70%라는 이유만으로 싸다고 평가해서는 안 됩니다. 더구나 물건은 근린시설이자 제2종근린생활시설(휴게음식점)입니다. 따라서 이 사건은 권리는 비교적 단순하되, 가격과 환금성은 보수적으로 검증해야 하는 물건으로 정리하는 것이 적절합니다.
