울산지방법원 2025타경1251. 울산 북구 송정동 골드테라스1 8층 802호로, 공부상 제2종근린생활시설(체력단련장)입니다. 권리 구조의 출발점은 2021년 12월 22일 태화새마을금고 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 설정된 국의 근저당권, 임의경매개시결정, 세무서 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 조사된 임차인도 없어 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 싸다는 평가는 분리해야 합니다. 감정가 581,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 406,700,000원으로 낮아졌지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 특히 주거용 아파트가 아니라 근린상업지역 내 체력단련장 용도의 집합건물이므로, 실제 매수층과 임대수요·재매각 가능성을 별도로 확인하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1251 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 송정동 1232-1 골드테라스1 8층 802호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 제2종근린생활시설(체력단련장) |
| 소유자 | 이동근 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 581,000,000원 / 406,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 태화새마을금고 / 2,888,994,180원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 토지 용도지역 | 근린상업지역 · 상업용 · 평지 · 정방형 · 광대소각 |
| 공시지가 | 3,406,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 확인되지 않습니다. 말소기준은 2021.12.22 태화새마을금고 근저당권이고, 2023.06.14 국의 근저당권, 2025.07.04 임의경매개시결정, 2025.07.22 동울산세무서장 압류는 모두 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 가격 판단 — 70% 유찰가만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 406,700,000원으로 감정가 581,000,000원의 70%입니다. 숫자만 보면 174,300,000원 내려왔지만, 이 사건에는 최근 12개월 평균이나 최신 실거래처럼 실제 시장 가격과 직접 비교할 자료가 없습니다. 따라서 이 리포트에서는 최저가가 시세보다 저렴하다는 표현을 하지 않습니다.
더 중요한 점은 용도입니다. 매각물건명세서상 공부 용도는 제2종근린생활시설(체력단련장)입니다. 토지는 근린상업지역이고 토지이용상황도 상업용으로 확인됩니다. 주거용과 달리 근린시설은 업종 적합성·임대수요·공실기간·금융조건에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있어, 감정가 대비 할인율보다 실제 임대·매매 수요 확인이 우선입니다.
③ 예상배당표 (매각가 406,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,467,000원 |
| 1. 근저당 · 태화새마을금고 | 4,536,000,000원 | 400,233,000원 |
| 2. 근저당 · 국 | 1,164,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 채권액 5,700,000,000원 중 400,233,000원이 배당되고, 미배당은 5,299,767,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 406,700,000원 | 400,233,000원 | 5,299,767,000원 | 0원 |
| 2회 유찰(49%) | 284,690,000원 | 279,904,340원 | 5,420,095,660원 | 0원 |
| 3회 유찰(34.3%) | 199,283,000원 | 195,693,038원 | 5,504,306,962원 | 0원 |
유찰이 추가되면 매각가는 284,690,000원, 199,283,000원으로 내려갑니다. 그러나 각 시나리오에서 계산된 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 이 사건의 권리 리스크는 유찰 횟수에 따라 커지는 구조가 아니라, 근린시설 자체의 적정 매수가와 환금성을 얼마로 보느냐가 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정·토지정보 기준)
- 용도. 공부상 제2종근린생활시설이며 이용상태는 체력단련장으로 기재되어 있습니다.
- 용도지역. 근린상업지역·도시지역·택지개발지구·지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 도로. 대로2류(폭 30m~35m), 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,723.9㎡, 지목 대, 상업용, 평지, 정방형, 도로접면 광대소각으로 정리되어 있습니다.
- 규제. 장애물제한표면구역·가축사육제한구역에 포함되며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 공시지가. 3,406,000원/㎡입니다.
- 환금성. 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가의 시장 할인 정도를 수치로 검증할 수 없습니다. 근린시설은 실제 영업·임대수요 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래·임대료 확인. 현재 406,700,000원이 시세보다 저렴한지 판단할 직접 비교자료가 없으므로 동일 건물 또는 인근 유사 근린시설의 최근 거래와 임대수준을 확인해야 합니다.
- 체력단련장 용도 확인. 공부상 제2종근린생활시설(체력단련장)인 만큼 현재 시설 상태와 향후 희망 업종의 용도 적합성을 확인해야 합니다.
- 근저당 변경등기 대조. 태화새마을금고 채권최고액이 4,536,000,000원에서 3,078,480,000원으로 변경된 이력이 있으므로 실제 채권 및 배당관계 원문을 확인해야 합니다.
- 세금 관련 원문 확인. 동울산세무서장 관련 근저당과 압류가 존재합니다. 등기상 후순위 권리는 소멸로 정리되어 있으나 실제 당해세 등 배당순위에 영향을 줄 수 있는 항목을 매각 전 확인해야 합니다.
- 명도·점유 확인. 임차인은 조사되지 않았지만 실제 현황 점유자와 영업 여부, 시설물 귀속 관계는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 관리비·공용비용 확인. 집합건물인 만큼 공용부분 관리비 체납 여부와 관리규약을 관리주체에 확인하는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리 안전”과 “가격 매력”은 별개다
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2021.12.22 태화새마을금고 근저당권이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 한 차례 유찰되어 최저가가 406,700,000원까지 낮아졌다는 점도 분명합니다.
하지만 그것만으로 매력적인 경매라고 결론내리기는 어렵습니다. 이 물건은 제2종근린생활시설(체력단련장)이고 실거래 비교자료가 없어, 406,700,000원이 실제 시장가보다 낮은지 확인되지 않습니다. 추가 유찰 시 284,690,000원·199,283,000원까지 내려가는 시나리오가 있지만 단순 할인율이 아니라 해당 근린시설을 실제로 사용할 수 있는 수요와 향후 매각 가능성을 기준으로 판단해야 합니다. 권리는 합격권, 가격은 검증 필요. 이 사건의 승부처는 70%라는 숫자가 아니라 근린시설의 실제 시장가와 환금성을 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
