울산지방법원 2025타경1251. 울산 북구 송정동 골드테라스1 3층 306호로, 공부상 제2종근린생활시설(학원)입니다. 소유자는 이동근이고 2021.12.22. 소유권보존과 같은 날 태화새마을금고 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이며, 이후의 국 근저당·임의경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인은 확인되지 않아 낙찰자가 떠안을 임차보증금도 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
현재 최저매각가는 411,600,000원으로 감정가 588,000,000원의 70%입니다. 그러나 근린시설은 주거용 물건과 달리 임대수익·공실·업종 적합성 등에 따라 가격 편차가 커질 수 있으므로, 단순히 1회 유찰됐다는 사실만으로 가격 메리트를 단정할 수는 없습니다. 이 리포트에서는 권리관계와 제공된 회차별 배당 구조를 중심으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1251 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 송정동 1232-1 골드테라스1 3층306호 |
| 도로명주소 | 울산광역시 북구 화산로 123 |
| 물건종류 | 근린시설 · 공부상 제2종근린생활시설(학원) |
| 소유자 | 이동근 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 588,000,000원 / 411,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 태화새마을금고 / 2,888,994,180원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·임차보증금 승계 문제는 없습니다. 말소기준권리는 2021.12.22. 태화새마을금고 근저당입니다. 이 근저당은 최초 채권최고액 4,536,000,000원으로 설정됐고, 2023.06.05. 변경등기로 채권최고액 3,078,480,000원이 기재돼 있습니다. 이후 2023.06.14. 국의 근저당, 2025.07.04. 임의경매개시결정, 2025.07.22. 국의 압류가 이어졌으며 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 구조 — 현재 최저가 70%
감정가는 588,000,000원이고 현재 최저매각가는 411,600,000원입니다. 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려온 상태입니다. 다음 시나리오는 288,120,000원, 그 다음은 201,684,000원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 총배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(감정가 70%) | 411,600,000원 | 405,084,000원 | 5,294,916,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(감정가 49%) | 288,120,000원 | 283,286,320원 | 5,416,713,680원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(감정가 34%) | 201,684,000원 | 198,060,424원 | 5,501,939,576원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 411,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,516,000원 |
| 1. 근저당 · 태화새마을금고 | 4,536,000,000원 | 405,084,000원 |
| 2. 근저당 · 국 | 1,164,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 6,516,000원을 제외한 405,084,000원이 태화새마을금고에 배당되고, 국의 후순위 근저당과 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 시뮬레이션입니다.
④ 토지·이용 메모
- 용도. 공부상 제2종근린생활시설(학원)입니다.
- 용도지역. 근린상업지역이며 토지이용상황은 상업용입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 1,723.9㎡이며 평지·정방형·광대소각 조건입니다.
- 공시지가. 3,406,000원/㎡입니다.
- 계획·제한. 택지개발지구·장애물제한표면구역·가축사육제한구역·도시지역·근린상업지역·지구단위계획구역에 포함되고, 대로2류·중로1류·중로3류에 접합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2021.12.22. 태화새마을금고 근저당이 말소기준이며 이후 등기 권리는 매각으로 소멸합니다.
- 근저당 변경등기 확인. 태화새마을금고 근저당은 최초 채권최고액 4,536,000,000원으로 설정된 뒤 2023.06.05. 3,078,480,000원으로 변경등기가 기재돼 있으므로 원본 등기사항을 입찰 전 대조해야 합니다.
- 임차관계. 임차인은 확인되지 않으며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
- 용도 확인. 제2종근린생활시설(학원)이라는 공부상 용도와 실제 현황·영업 가능 업종을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 1회 유찰·감정가 70%라는 사실과 실제 시장가치는 별개이므로 주변 근린시설 거래·임대 조건을 입찰 전 직접 대조하는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 매각기일 변경 여부를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 승부는 근린시설 가격”
이 물건의 권리구조 자체는 명확합니다. 2021.12.22. 태화새마을금고 근저당이 말소기준이고, 후순위 권리는 매각으로 소멸하며 임차인도 없습니다. 따라서 매수인 인수액 0원이라는 점은 분명한 장점입니다.
다만 현재 최저가 411,600,000원이 감정가 588,000,000원의 70%까지 내려왔다는 이유만으로 가격 매력이 확정되는 것은 아닙니다. 공부상 용도가 제2종근린생활시설(학원)인 만큼, 실제 수요와 환금성을 함께 검증해야 합니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 현장·시장 검증 후 결정입니다.
