245,000,000원
울산지방법원 2025타경1251. 울산 북구 송정동 골드테라스1 8층 808호로, 공부상 용도는 제2종근린생활시설(학원)입니다. 소유자는 이동근이며, 2021.12.22. 소유권보존과 같은 날 태화새마을금고의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 설정된 국의 근저당권과 경매개시결정, 동울산세무서장의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
현재 최저매각가는 245,000,000원으로 감정가 350,000,000원의 70%입니다. 하지만 가격 판단에 필요한 최근 실거래 평균이나 최신 거래 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건은 “많이 유찰됐으니 싸다”가 아니라, 권리 안전성과 별도로 실제 근린시설 매매가·임대수익을 확인해야 하는 물건으로 보는 편이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1251 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 송정동 1232-1 골드테라스1 8층 808호 |
| 도로명주소 | 울산광역시 북구 화산로 123 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 제2종근린생활시설(학원) |
| 소유자 | 이동근 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 350,000,000원 / 245,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 2,888,994,180원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 대항력 임차인이나 보증금 승계 문제는 확인되지 않으며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준은 2021.12.22. 태화새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당권의 채권최고액은 최초 4,536,000,000원이었고 2023.06.05. 변경등기로 3,078,480,000원으로 변경됐습니다.
그 뒤 2023.06.14. 국 명의의 근저당권 1,164,000,000원이 설정됐고, 2025.07.04. 태화 새마을금고의 임의경매개시결정, 2025.07.22. 동울산세무서장의 압류가 이어졌습니다. 등기 분석상 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 70%지만 ‘시세 할인율’은 아니다
감정가 350,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저가는 245,000,000원입니다. 감정가 대비 70%라는 점은 분명하지만, 이 사건에는 최근 12개월 평균이나 최신 거래 등 직접 비교할 실거래 시세가 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 245,000,000원 | 5,459,230,000원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 171,500,000원 | 5,531,701,000원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 120,049,999원 | 5,582,430,701원 |
매각가가 내려가면 채권자 미배당액은 커지지만, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 채권자의 배당 부족분이 낙찰자에게 자동 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 245,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,230,000원 |
| 1. 근저당 · 태화새마을금고 | 4,536,000,000원 | 240,770,000원 |
| 2. 근저당 · 국 | 1,164,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 245,000,000원 중 집행비용 4,230,000원을 제외한 240,770,000원이 태화새마을금고에 배당되고, 후순위 국 근저당권과 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 전체 채권 미배당액은 5,459,230,000원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 토지·용도 메모
- 용도. 공부상 제2종근린생활시설(학원)입니다. 주거용 부동산이 아니라 근린시설 기준으로 가격과 환금성을 판단해야 합니다.
- 용도지역. 근린상업지역이며 토지이용상황은 상업용입니다.
- 토지. 지목 대 · 평지 · 정방형 · 광대소각 · 토지면적 1,723.9㎡입니다.
- 공시지가. 3,406,000원/㎡입니다.
- 계획·제한. 택지개발지구·장애물제한표면구역·가축사육제한구역·도시지역·근린상업지역·지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 도로. 대로2류(폭 30m~35m)·중로1류(폭 20m~25m)·중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 용도 확인. 공부상 제2종근린생활시설(학원)이므로 현장 이용상태와 영업·임대 가능 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확보. 최근 실거래 비교값이 없으므로 동일 건물·인근 근린시설의 실제 매매사례를 별도로 대조해야 합니다.
- 임대수익 확인. 근린시설은 매매가뿐 아니라 임대료·공실·관리비가 실질 가치에 직접 영향을 줍니다.
- 세금 관계 확인. 동울산세무서장 압류가 있으므로 당해세 등 실제 배당에 영향을 줄 항목을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 근저당 변경 확인. 태화새마을금고 근저당권은 최초 4,536,000,000원에서 3,078,480,000원으로 변경등기가 있으므로 등기 원문과 배당요구 내용을 함께 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 통과, 가격은 실거래 확인 후
이 사건의 강점은 분명합니다. 임차인 0명, 매수인 인수 0원이고 말소기준권리 이후의 권리도 매각으로 정리되는 구조입니다. 현재 최저가는 감정가 350,000,000원에서 한 차례 유찰된 245,000,000원입니다.
하지만 이 물건은 아파트가 아니라 제2종근린생활시설(학원)입니다. 최근 실거래 시세가 없는 상태에서 감정가의 70%라는 이유만으로 싸다고 결론 내리면 안 됩니다. 권리는 비교적 단순하지만 가격은 아직 검증되지 않은 물건. 실제 근린시설 거래가격과 임대수익을 확보해 245,000,000원의 적정성을 검증하는 것이 입찰 판단의 핵심입니다.
