울산지방법원 2025타경1251. 울산 북구 송정동 골드테라스1 8층 807호로, 공부상 용도는 제2종근린생활시설(학원)입니다. 소유자는 이동근이며, 2021.12.22. 소유권보존과 같은 날 태화새마을금고 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 국의 근저당권, 임의경매개시결정, 동울산세무서장의 압류가 이어집니다. 경매 기준으로는 이 후순위 권리들이 매각으로 소멸하고, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
현재 최저매각가는 367,500,000원으로 감정가 525,000,000원의 70%입니다. 하지만 근린시설은 주거용 아파트처럼 동일평형 실거래 평균을 바로 대입하기 어렵고, 이번 자료에는 비교 가능한 실거래 정보도 없습니다. 따라서 “1회 유찰됐으니 싸다”는 식의 가격 평가는 금물입니다. 이번 사건의 강점은 가격보다 권리구조가 단순하고 인수액이 없다는 점에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1251 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 송정동 1232-1 골드테라스1 8층 807호 |
| 도로명주소 | 울산광역시 북구 화산로 123 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 제2종근린생활시설(학원) |
| 소유자 | 이동근 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 525,000,000원 / 367,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 2,888,994,180원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 말소기준은 2021.12.22. 접수된 태화새마을금고 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 4,536,000,000원이며, 2023.06.05. 1번 근저당권의 채권최고액을 3,078,480,000원으로 변경한 등기가 있습니다. 이후 2023.06.14. 국 명의 근저당권 1,164,000,000원이 설정됐고, 2025.07.04. 임의경매개시결정, 2025.07.22. 동울산세무서장 처분의 압류가 등록됐습니다. 제공된 권리판정상 이들은 모두 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 70%지만 ‘싸다’고 단정할 시세가 없다
감정가는 525,000,000원, 현재 최저매각가는 367,500,000원입니다. 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려온 상태입니다. 다음 시나리오는 257,249,999원(49%), 180,074,999원(34.3%)으로 제시돼 있습니다.
다만 이번 물건은 근린시설이고, 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시장가치 대비 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다. 입찰가는 실제 임대수익, 공실, 해당 호실의 이용 가능성, 상가·근린시설 거래사례를 별도로 확인한 뒤 결정하는 것이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 367,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,945,000원 |
| 1. 근저당 · 태화새마을금고 | 4,536,000,000원 | 361,555,000원 |
| 2. 근저당 · 국 | 1,164,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액은 5,700,000,000원, 채권자 예상배당은 361,555,000원, 미배당은 5,338,445,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 367,500,000원 | 361,555,000원 | 5,338,445,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 257,249,999원 | 252,848,499원 | 5,447,151,501원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 180,074,999원 | 176,753,949원 | 5,523,246,051원 | 0원 |
신청채권자의 청구금액은 2,888,994,180원이며, 현재 회차에서 예상배당은 361,555,000원으로 청구액을 충족하지 못합니다. 2회·3회 유찰 시에도 각각 252,848,499원, 176,753,949원으로 신청채권이 전액 충족되지 않습니다. 그러나 이 미회수 금액은 이번 계산상 매수인 인수액으로 전환되지 않습니다.
⑤ 입지·용도 메모 (감정·토지정보 기준)
- 용도. 공부상 제2종근린생활시설(학원)입니다. 주거용이 아닌 근린시설로 접근해야 합니다.
- 용도지역. 근린상업지역이며 토지이용상황은 상업용입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 1,723.9㎡, 평지·정방형이며 도로접면은 광대소각입니다.
- 공시지가. ㎡당 3,406,000원입니다.
- 계획·제한. 택지개발지구·장애물제한표면구역·가축사육제한구역·도시지역·근린상업지역·지구단위계획구역에 포함되며, 대로2류·중로1류·중로3류에 접합니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세부터 별도 확인. 감정가 525,000,000원 대비 70%까지 내려왔지만, 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가가 시장가치보다 낮은지는 별도 검증이 필요합니다.
- 근린시설 수익성 점검. 공부상 제2종근린생활시설(학원)이므로 주거용 시세가 아니라 실제 임대수익·공실·상업용 거래사례를 기준으로 입찰가를 산정해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2021.12.22. 태화새마을금고 근저당을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 원본 등기와 매각물건명세서에서 최종 대조해야 합니다.
- 근저당 변경등기 확인. 태화새마을금고 근저당은 2023.06.05. 채권최고액 3,078,480,000원으로 변경된 등기가 있으므로 배당·채권관계는 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.
- 세금 권리 확인. 국 명의 근저당과 동울산세무서장의 압류가 존재하므로 실제 배당 시 세금 관련 우선순위와 금액을 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차인은 없지만 실제 점유관계와 인도 가능 상태는 현장과 집행서류로 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2021.12.22. 태화새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 임차인 없음·매수인 인수 0원으로 계산됩니다. 권리 측면만 보면 비교적 단순한 소멸형입니다.
반면 가격은 다른 문제입니다. 감정가 525,000,000원에서 한 차례 유찰돼 367,500,000원이 됐지만 실거래 시세가 없으므로 현재 가격이 싸다고 단정할 수 없습니다. 게다가 용도가 제2종근린생활시설(학원)인 만큼, 최종 판단은 주거용 가격비교가 아니라 상업용 수익성·공실· 실제 거래사례를 중심으로 해야 합니다. 권리는 합격에 가깝지만, 가격은 검증 전까지 보류. 이 물건의 승부처는 70%라는 할인율 자체가 아니라 367,500,000원이 실제 상업가치보다 낮은지를 확인하는 데 있습니다.
