울산지방법원 2025타경1251. 울산 북구 송정동 골드테라스1 5층 502호로, 공부상 용도는 제2종근린생활시설(학원)입니다. 소유자는 이동근이며, 2021.12.22. 설정된 태화새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 이 근저당의 최초 채권최고액은 4,536,000,000원이고, 2023.06.05. 채권최고액이 3,078,480,000원으로 변경됐습니다. 이후 2023.06.14. 국 명의 근저당권 1,164,000,000원, 2025.07.04. 임의경매개시결정, 2025.07.22. 압류가 이어집니다.
핵심은 채권의 미배당과 매수인 인수는 서로 다른 문제라는 점입니다. 현재 최저매각가 419,300,000원을 가정하면 집행비용 6,593,000원을 제외한 412,707,000원이 태화새마을금고에 배당되고, 채권자 전체 미배당액은 5,287,293,000원에 이릅니다. 그러나 제공된 배당구조상 매수인 인수액은 0원입니다. 큰 미배당액을 낙찰자가 추가로 떠안는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1251 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 송정동 1232-1 골드테라스1 5층 502호 |
| 도로명주소 | 울산광역시 북구 화산로 123 |
| 물건종류 | 근린시설 · 공부상 제2종근린생활시설(학원) |
| 소유자 | 이동근 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 599,000,000원 / 419,300,000원 |
| 유찰 | 1회 · 현재 감정가 70% |
| 청구액 | 2,888,994,180원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계에 따른 인수 문제는 없습니다. 말소기준은 2021.12.22. 태화새마을금고 근저당권이고, 그 이후 설정된 국 명의 근저당권과 임의경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2023.06.05.의 등기는 기존 태화새마을금고 근저당권의 채권최고액을 3,078,480,000원으로 변경한 내용입니다.
② 가격 구조 — 감정가 70%까지 내려온 1회 유찰
감정가는 599,000,000원이고 현재 최저매각가는 419,300,000원으로, 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 293,510,000원, 그 다음은 205,457,000원으로 제시돼 있습니다. 다만 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 제2종근린생활시설(학원)이므로 감정가 대비 할인율만으로 싸고 비싸다고 단정하기 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 419,300,000원 | 412,707,000원 | 5,287,293,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 293,510,000원 | 288,600,860원 | 5,411,399,140원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 205,457,000원 | 201,780,602원 | 5,498,219,398원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 419,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,593,000원 |
| 1. 근저당 · 태화새마을금고 | 4,536,000,000원 | 412,707,000원 |
| 2. 근저당 · 국 | 1,164,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 채권 합계는 5,700,000,000원이고 현재 회차 예상 배당액은 412,707,000원, 미배당은 5,287,293,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·최우선변제는 배당액에 반영되지 않았습니다.
④ 용도·토지 조건 메모
- 공부상 용도. 제2종근린생활시설(학원)입니다. 주거용 아파트로 보아서는 안 됩니다.
- 용도지역. 근린상업지역이며 토지이용상황은 상업용입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 1,723.9㎡, 평지·정방형·광대소각 조건입니다.
- 공시지가. 3,406,000원/㎡입니다.
- 계획·제한. 택지개발지구·장애물제한표면구역·가축사육제한구역·도시지역·근린상업지역·지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 도로. 대로2류(폭 30m~35m), 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 공부상 제2종근린생활시설(학원)이므로 실제 이용 가능 업종과 영업·임대 조건을 확인해야 합니다.
- 권리와 채무를 구분. 대규모 미배당이 존재하지만 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 잔존 미회수액을 낙찰자 부담으로 혼동하지 마세요.
- 태화새마을금고 근저당 변경 확인. 최초 4,536,000,000원에서 2023.06.05. 3,078,480,000원으로 채권최고액 변경등기가 있습니다.
- 세금 배당 순위 확인. 국 명의 근저당권과 압류가 존재하므로 배당표 확정 전 조세채권의 성격과 실제 배당순위를 원본으로 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가 599,000,000원의 70%인 419,300,000원입니다. 할인율 자체보다 근린시설의 수익성과 환금성을 우선 확인하는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·배당 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “미배당은 크지만, 인수는 0원”
이 물건의 권리분석 핵심은 분명합니다. 2021.12.22. 태화새마을금고 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인이 없어 보증금 인수 문제도 없으며, 현재부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
반면 현재 매각가 419,300,000원에서 채권자 미배당은 5,287,293,000원으로 큽니다. 이 숫자는 권리 위험이 아니라 매각대금으로 채권을 모두 충족할 수 없다는 배당구조를 보여줍니다. 입찰자 입장에서는 그 미배당보다 근린시설이라는 용도와 실제 가격 적정성이 더 중요한 판단 요소입니다. 권리는 단순하지만, 가격 판단은 별도로 보수적으로 해야 하는 물건입니다.
