의정부지방법원 2024타경5971. 남양주시 별내동 에이스하이엔드타워별내1동 5층 에이510호로, 감정평가상 이용상태는 지원시설(기숙사)입니다. 소유자 문성덕은 2021.08.31. 거래가액 141,341,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 신한은행이 채권최고액 120,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준이며, 그 뒤의 국세 압류·가온아이앤디 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리관계가 단순해 보이지만 이 사건은 점유와 물리적 이용상태를 반드시 함께 봐야 합니다. 매각물건명세서 비고에는 목록2·3인 510호와 511호를 일괄매각하고, 채무자 겸 소유자가 제출한 2026.05.14. 물건현황서에 따르면 두 호실이 벽체 구분 없이 한 개의 호실로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 반면 현황조사 임차인 김진희의 점유 부분은 514호로 표시돼 있어, 본건과 실제 점유범위가 어떻게 연결되는지는 현장과 명세서 원문 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경5971 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 순화궁로 282, 5층 에이510호 (별내동, 에이스하이엔드타워별내1동) |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 지원시설(기숙사) |
| 소유자 | 문성덕 · 2021.08.31. 거래가액 141,341,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 172,200,000원 (1회 유찰 · 70%) |
| 청구금액 | 720,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 매각 특이사항 | 510호·511호 일괄매각 · 벽체 구분 없이 한 개의 호실로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준권리는 2021.08.31. 신한은행 근저당권입니다. 이후 2023.06.01. 국 압류, 2024.07.23. 가온아이앤디 가압류, 2024.11.26. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 2022.04.27. 설정됐던 김경자 명의 근저당권은 2023.02.17. 이미 말소됐습니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 임차인 1명 조사, 대항력은 미상
| 성명 | 점유부분 | 보증금 | 월세 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김진희 | 514호 | 미상 | 600,000원 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 아니며, 현황조사상 실제 임차인으로 조사된 사람은 김진희 1명입니다. 그러나 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 유무를 확정할 수 없고, 우선변제 여부도 판단할 수 없습니다. 배당요구 여부 역시 확인되지 않아 입찰 전 매각물건명세서 최신본 확인이 필수입니다.
③ 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다
현재 최저매각가는 감정가 246,000,000원의 70%인 172,200,000원입니다. 그러나 동일 유형의 최근 실거래 비교표본이 확인되지 않아 172,200,000원이 시장가보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 단정할 수 없습니다. 감정가 대비 30% 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 172,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,210,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 가온아이앤디 | 52,000,000원 | 48,989,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 합계 172,000,000원 중 168,989,200원이 배당되고, 미배당은 3,010,800원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 일괄매각·물리적 이용상태
이 사건에서 가장 중요한 비가격 변수입니다. 매각물건명세서에는 목록2·3 일괄매각으로 기재돼 있고, 2026.05.14.자 물건현황서상 510호와 511호가 벽체 구분 없이 한 개의 호실로 이용 중입니다. 따라서 공부상 호실 경계와 실제 내부 이용 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 별가람초등학교 남동측 인근. 주위에 대단지 아파트, 지식산업센터, 중소규모 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층·지상14층 건물의 5층입니다. 외벽은 강화유리 및 복합판넬, 창호는 페어글래스입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 6,434.2㎡ 세장형 평지로 지식산업센터 건부지로 이용 중이며 동측·서측 광대로와 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 성장관리권역·택지개발지구·도시지역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되고 대로1류·대로2류와 접합니다.
- 공시지가. 2,609,000원/㎡.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 510호·511호 일괄매각 확인. 두 호실이 실제로 어떤 출입구와 내부구조로 연결돼 있는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 김진희 점유범위 확인. 조사표상 514호로 되어 있으므로 본건 510·511호와 실제 점유가 겹치는지 확인해야 합니다.
- 보증금·전입일 확인. 현재는 미상이라 대항력을 확정할 수 없습니다. 확인 전에는 ‘대항력 없음’으로 처리하면 안 됩니다.
- 배당표 과신 금지. 현재 시뮬레이션상 매수인 인수 0원이지만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 청구금액 대조. 사건 청구금액은 720,000,000원이고 등기상 신한은행 근저당 채권최고액은 120,000,000원입니다. 입찰 전 경매신청서와 관련 채권관계를 원문으로 대조해야 합니다.
- 시세 확인. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고 동일 건물·동일 용도의 실제 거래 사례를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 최신 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 단순, 현장은 단순하지 않다”
등기부만 보면 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되고 배당 시뮬레이션상 인수액도 0원이라 비교적 단순합니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기보다 현장입니다. 510호·511호가 일괄매각되면서 벽체 없이 하나의 호실로 이용되고 있고, 조사된 임차인은 514호로 표시되며 보증금과 전입일도 미상입니다. 따라서 권리상 소멸 구조는 양호하지만 점유관계가 확인되기 전까지는 안전형으로 단정하기 어렵습니다. 또 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔어도 비교 실거래 근거가 없어 시장가 대비 저렴하다는 판단도 유보해야 합니다. 이 물건은 가격보다 먼저 호실 경계·점유범위·임차인의 대항력 가능성을 확인하는 것이 순서입니다.
