의정부지방법원 2024타경5971. 별내동 에이스하이엔드타워별내1동 5층 에이509호로, 감정평가상 이용상태는 지원시설(기숙사)입니다. 소유자 문성덕은 2021년 8월 31일 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 141,341,000원입니다. 같은 날 신한은행이 채권최고액 120,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 이번 사건의 말소기준권리입니다.
현재 최저매각가는 감정가 123,000,000원의 49%인 60,270,000원까지 내려왔습니다. 다만 이 물건은 일반 아파트가 아니라 지식산업센터 건물 내 지원시설로 이용되고 있고, 비교할 실거래 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 할인율은 확인할 수 있어도, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경5971 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 순화궁로 282, 5층 에이509호 (별내동, 에이스하이엔드타워별내1동) |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 지원시설(기숙사) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층/지상 14층 건물 중 제5층 에이509호 |
| 소유자 | 문성덕 · 2021.08.31 소유권이전 · 거래가액 141,341,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 123,000,000원 / 60,270,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 720,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
| 등기 발행일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021년 8월 31일 설정된 신한은행 근저당권입니다. 이후 등기된 국의 압류, 가온아이앤디의 가압류, 신한은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 김경자 외 명의의 채권최고액 450,000,000원 근저당은 2023년 2월 17일 이미 말소됐으므로 낙찰자가 인수할 권리가 아닙니다.
② 임차·점유관계 — 514호 조사내역이 대상호와 다르다
현황조사상 보증기관 대위·승계가 아닌 실제 임차인으로 기록된 사람은 김진희 1명입니다. 그러나 조사된 점유 부분은 514호로, 경매 대상인 에이509호와 일치하지 않습니다. 월세는 600,000원으로 기록됐지만 전입신고일·보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 대항력과 우선변제권을 단정할 수 없습니다.
| 성명 | 조사 부분 | 월세 | 보증금·전입·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김진희 | 514호 | 600,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 할인율만으로는 부족하다
감정가 123,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 60,270,000원입니다. 숫자만 보면 감정가보다 62,730,000원 낮아졌지만, 동일 용도·동일 건물의 최근 실거래가가 없어 실제 시장가격과의 차이는 확인할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 60,270,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,484,860원 | - |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 120,000,000원 | 58,785,140원 | 61,214,860원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 가온아이앤디 | 52,000,000원 | 0원 | 52,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 최저가 가정에서 채권자 총 미배당액은 113,214,860원이고 소유자 잔여액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 채권자 미배당액은 매수인 인수액과 동일하지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 60,270,000원 | 58,785,140원 | 113,214,860원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 42,189,000원 | 41,029,598원 | 130,970,402원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 29,532,299원 | 28,600,718원 | 143,399,282원 | 0원 |
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 위치. 별가람초등학교 남동측 인근으로, 주위에는 대단지 아파트·지식산업센터·중소규모 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 대상 에이509호를 포함한 기호 1~6은 지원시설(기숙사)로 이용 중입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 14층 건물로, 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 토지는 세로장방형 평지이며 지식산업센터 건부지로 이용 중이고, 동측과 서측으로 광대로에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·도시지역·지구단위계획구역·택지개발지구·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. ㎡당 2,609,000원이며 전체 토지면적은 6,434.2㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대상호 현장 확인. 현황조사상 김진희의 조사 부분이 514호로 기재돼 있습니다. 에이509호의 실제 점유자와 사용 범위를 직접 확인해야 합니다.
- 대항력 원본 확인. 전입신고일·보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 주민등록 전입세대 열람 자료를 대조해야 합니다.
- 지원시설 이용 제한. 지원시설(기숙사)의 전입·숙박·임대·사업자등록 가능 범위와 관리규약을 확인해야 합니다.
- 실거래 대조. 감정가 대비 49%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 같은 건물의 지원시설 거래가와 월 600,000원 임대조건의 적정성을 확인해야 합니다.
- 사건 청구액 확인. 청구액 720,000,000원과 등기상 신한은행 채권최고액 120,000,000원의 차이를 사건기록에서 확인해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 국의 압류 금액, 당해세, 공용부분 관리비 체납 여부를 관계기관과 관리사무소에서 확인해야 합니다.
- 진행상태 대조. 등기 발행일은 2026.08.04이고 기재된 매각기일은 2026.07.30이므로, 변경·취하·낙찰 등 사건 진행상태를 법원 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 점유와 가격 확인이 먼저다
등기상 구조만 보면 말소기준 이후 권리가 모두 소멸하고 매수인 인수액도 0원인 사건입니다. 감정가 123,000,000원에서 60,270,000원까지 내려온 가격도 눈에 띕니다. 그러나 현황조사 임차인의 호실이 대상 에이509호가 아닌 514호로 기록돼 있고, 전입일·보증금·확정일자가 모두 미상입니다. 여기에 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 최저가의 시장 적정성도 검증되지 않았습니다.
등기상 권리는 정리형이지만, 대상호 점유와 시장가격은 미확인형입니다. 대상호의 실제 점유자가 확인되고 같은 건물 지원시설의 거래·임대 수준이 60,270,000원보다 충분히 높다는 근거가 확보될 때에만 감정가 49%의 의미가 생깁니다. 원본 확인 전에는 “인수 0원”과 “싸다”를 같은 뜻으로 받아들이면 안 됩니다.
