의정부지방법원 2024타경5971. 남양주시 별내동 에이스하이엔드타워별내1동 5층 A514호입니다. 감정평가상 이용상태는 지원시설(기숙사)이며, 주변에는 대단지 아파트·지식산업센터·근린생활시설이 혼재합니다. 현 소유자는 문성덕이고, 2021.08.31 신한은행이 채권최고액 120,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 권리가 말소기준이므로 이후 국 압류, 가온아이앤디 가압류, 임의경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
권리 순서만 보면 비교적 선명하지만, 이 사건의 핵심은 등기부 뒤에 있습니다. 현황조사와 매각물건명세서에 김진희가 514호를 주거로 사용하며 월세 600,000원을 지급하는 것으로 나타납니다. 하지만 전입신고일과 보증금, 확정일자가 확인되지 않아 대항력 有로 단정할 수도, 대항력 無로 배제할 수도 없는 상태입니다. 따라서 낙찰가 86,100,000원만으로 실질취득비용을 계산하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경5971 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 순화궁로 282, 5층에이514호 (별내동, 에이스하이엔드타워별내1동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 지원시설(기숙사) 이용 |
| 소유자 | 문성덕 (2021.08.31 소유권 이전 · 거래가액 141,341,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 123,000,000원 / 86,100,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 720,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준은 2021.08.31 신한은행 근저당권입니다. 2022.04.27 설정된 김경자·김윤철 근저당권은 2023.02.17 이미 말소됐고, 이후 국의 압류와 가온아이앤디의 52,000,000원 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 따라서 등기권리만 놓고 보면 매수인에게 승계될 후순위 권리는 확인되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 가능·미상
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김진희 | 514호 · 주거 | 보증금 미상 / 월 600,000원 | 가능·미상 전입신고일 미상 | 미상 확정일자 미상 | 판정 미상 보증금 확인 필요 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 별도의 중복 보증금 합산 문제는 없습니다. 다만 보증금 자체가 확인되지 않아, 대항력이 성립하는 경우의 미배당 보증금과 매수인 승계액을 숫자로 확정할 수 없습니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조라면 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 실질취득비용이 단순히 최저가와 함께 낮아지지 않을 수 있으므로, 전입·보증금 확인 전에는 유찰만을 가격 메리트로 평가해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 최저가 86,100,000원만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 123,000,000원의 70%인 86,100,000원입니다. 하지만 이 사건에서는 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아 이 금액이 시장가격보다 낮은지 높은지를 판정할 근거가 충분하지 않습니다. 더구나 김진희의 보증금과 대항력 여부가 미상이라 실질취득비용 자체도 확정되지 않습니다. 따라서 “감정가 대비 30% 하락”만을 근거로 싸거나 매력적이라고 평가하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 86,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,949,800원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 120,000,000원 | 84,150,200원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 가온아이앤디 | 52,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 172,000,000원 중 예상 배당은 84,150,200원이고 미배당은 87,849,800원입니다. 이 배당모형의 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 김진희의 보증금·대항력·우선변제 여부는 확정되지 않은 상태이므로 임차인 관련 승계위험은 별도로 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차 시나리오 — 유찰돼도 임차인 위험은 자동으로 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권 예상배당 | 채권 미배당 | 산정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 (70%) | 86,100,000원 | 84,150,200원 | 87,849,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 60,269,999원 | 58,785,139원 | 113,214,861원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 42,188,999원 | 41,029,597원 | 130,970,403원 | 0원 |
배당 시나리오상 매수인 인수는 모든 회차에서 0원으로 계산됩니다. 하지만 이것은 확인되지 않은 임차보증금까지 0원이라는 의미가 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 확인되는 경우에는 낙찰가와 별도로 미배당 보증금 승계 여부를 다시 계산해야 합니다. 따라서 추가 유찰이 발생하더라도 임차인 확인 없이 “실질취득가가 60,269,999원 또는 42,188,999원까지 내려간다”고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 본건을 포함한 해당 호실들은 지원시설(기숙사)로 이용 중이며, 토지는 지식산업센터 건부지로 이용되고 있습니다.
- 입지. 별가람초등학교 남동측 인근으로, 주위에 대단지 아파트·지식산업센터·중소규모 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상14층 건물의 5층에 위치하며 기본 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지는 평지의 세로장방형이고 동측·서측으로 광대로와 각각 접합니다.
- 규제. 준주거지역·도시지역·지구단위계획구역·택지개발지구·성장관리권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되며, 공시지가는 2,609,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 및 공부와의 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 아파트가 아니라 지원시설(기숙사)로 이용되는 집합건물이므로, 실수요층과 금융·임대수요를 아파트와 동일하게 전제해서는 안 됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김진희 전입일 확인. 2021.08.31 말소기준보다 빠른 전입·점유인지 확인해야 대항력 판단이 가능합니다.
- 보증금 확인. 월세 600,000원만 확인되고 보증금이 확인되지 않았으므로 계약서·현황조사 보완자료 등을 통해 금액을 먼저 확정해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제권 및 실제 배당 가능액을 판단하려면 확정일자와 배당요구 여부를 함께 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 대항력과 미배당 보증금이 확인된 뒤에야 낙찰가에 승계액을 더한 실질취득비용을 산정할 수 있습니다.
- 용도 확인. 감정평가상 지원시설(기숙사) 이용이므로 현황, 사용 가능 범위와 실제 임대 운용 조건을 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 최근 동일·유사 물건 거래를 직접 대조한 뒤 최저가 86,100,000원의 가격 경쟁력을 판단해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 확정 반영되지 않은 비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임대차 관련 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “등기는 정리되지만, 임차인은 아직 안 끝났다”
이 사건은 말소기준권리 자체는 어렵지 않습니다. 2021.08.31 신한은행 근저당 이후의 주요 등기권리는 매각으로 소멸하고, 이미 말소된 근저당도 있습니다. 문제는 현재 점유 중인 김진희의 임대차 정보입니다. 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력과 승계액을 계산할 수 없으므로, 배당모형상 인수 0원이라는 숫자만 보고 안전형으로 분류하기 어렵습니다.
또한 감정가 123,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 86,100,000원으로 낮아졌지만, 최근 실거래 비교와 임차보증금이 확정되지 않은 상태에서는 가격이 싸다고 평가할 근거가 부족합니다. 지원시설(기숙사)이라는 용도까지 감안하면 이 물건의 승부처는 단순한 유찰 횟수가 아니라 임차인의 대항력·보증금 확인과 실제 시장가격 검증입니다. 등기권리는 정리됐지만, 입찰 판단은 그 두 가지를 확인한 뒤에 내려야 합니다.
