의정부지방법원 2024타경5971. 별내동 에이스하이엔드타워별내1동 5층 에이514호입니다. 등기상 소유자는 문성덕이고, 2021.08.31. 거래가액 141,341,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 주식회사신한은행 명의 채권최고액 120,000,000원 근저당이 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 국의 압류, 주식회사 가온아이앤디의 52,000,000원 가압류, 신한은행의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
등기만 보면 후순위 인수권리는 없습니다. 그러나 이 물건은 권리분석을 등기부만 보고 끝내면 안 됩니다. 현황조사와 매각물건명세서에 김진희가 514호를 주거로 사용하며 월 차임 600,000원을 지급하는 것으로 나타나는데, 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 이 임차인을 대항력 없음이라고 단정할 수 없고, 정확한 표현은 “대항력 가능·미상”입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경5971 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 순화궁로 282, 5층에이514호 (별내동,에이스하이엔드타워별내1동) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(기타) · 지원시설(기숙사)로 이용중 |
| 소유자 | 문성덕 · 2021.08.31. 소유권이전 · 거래가액 141,341,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 123,000,000원 / 60,270,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 720,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.05.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 등기권리는 소멸
2021.03.18. 케이비부동산신탁주식회사 명의의 소유권보존 신탁등기가 있었지만 이미 말소됐고, 2021.08.31. 문성덕에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 주식회사신한은행의 채권최고액 120,000,000원 근저당이 말소기준입니다. 2022.04.27. 설정된 김경자 명의 450,000,000원 근저당도 2023.02.17. 이미 말소됐습니다. 이후 국의 압류와 주식회사 가온아이앤디의 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 판정 보류
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김진희 | 514호 · 주거 | 미상 | 600,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 김진희의 전입신고일이 확인되지 않아 말소기준일인 2021.08.31.보다 먼저 대항요건을 갖췄는지 판단할 수 없고, 보증금과 확정일자 역시 확인되지 않아 우선변제 여부 및 미배당 보증금 승계 가능성을 계산할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 60,270,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,484,860원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 120,000,000원 | 58,785,140원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 가온아이앤디 | 52,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 채권자 총 청구 172,000,000원 중 58,785,140원이 배당되고 113,214,860원이 미배당으로 남습니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 김진희의 보증금과 대항요건이 미상이라 임차관계에 따른 실제 승계 위험은 별도 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차인 위험은 별개
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 배당표상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 60,270,000원 | 58,785,140원 | 113,214,860원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 42,189,000원 | 41,029,598원 | 130,970,402원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 29,532,299원 | 28,600,718원 | 143,399,282원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 지원시설(기숙사)로 이용중입니다.
- 입지. 경기도 남양주시 별내동 소재 별가람초등학교 남동측 인근이며, 주위에는 대단지 아파트·지식산업센터·중소규모 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층/지상14층 건물의 제5층 에이514호입니다. 외벽은 강화유리 및 복합판넬 마감, 창호는 페어글래스 창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 세장형 평지이며 지식산업센터 건부지로 이용중이고, 동측 및 서측으로 광대로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 공시지가는 2,609,000원/㎡입니다. 택지개발지구·지구단위계획구역· 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입일 확인. 김진희의 전입신고일을 확인해 2021.08.31. 말소기준권리보다 선순위인지 판단해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금이 미상인 상태에서는 대항력 있는 임차인의 미배당 인수액을 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부와 배당 후 잔존보증금 규모를 판단하려면 확정일자와 배당요구 여부 확인이 필요합니다.
- 용도 확인. 공부상 기타 집합건물이면서 감정평가상 지원시설(기숙사)로 이용중이므로 실제 사용·인허가·환금성을 함께 확인해야 합니다.
- 당해세·최우선변제 확인. 현재 배당계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본에서 임차관계와 권리변동을 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — 등기는 단순하지만 임차관계가 결론을 바꾼다
등기부만 놓고 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2021.08.31. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가는 60,270,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 이 물건의 핵심은 유찰 횟수나 최저가가 아니라 김진희의 임차권 상태입니다. 주거 사용 사실은 확인되지만 전입신고일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없습니다. 따라서 현재 배당표의 매수인 인수 0원은 등기·배당 계산상 수치로 이해해야 하고, 실제 입찰 판단에서는 임차보증금 승계 가능성을 해소하기 전까지 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다. 등기권리는 소멸, 임차인 위험은 미확정. 이 사건의 결론입니다.
