의정부지방법원 2024타경5971. 경기도 남양주시 별내동 에이스하이엔드타워별내1동 5층 에이513호 물건입니다. 감정가 1억2,300만원에서 한 번 유찰되어 현재 최저매각가는 8,610만원입니다. 등기부 권리 흐름만 보면 2021년 8월 31일 설정된 신한은행 근저당권이 말소기준권리이고, 그 이후의 국 압류·가압류·임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이와 별개로 현황조사상 임차인 김진희가 확인되어, 임차인의 대항력과 보증금 확인이 이 물건의 핵심입니다.
특히 현황조사에서 확인된 임차인은 514호로 기재되어 있고, 월세는 600,000원이지만 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않습니다. 따라서 현재 자료만으로는 대항력 有라고 단정할 수 없고, 반대로 인수위험이 없다고 확정할 수도 없습니다. 최저가가 내려왔다는 사실보다 점유 호수와 보증금·전입관계의 원본 확인이 먼저입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경5971 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 순화궁로 282, 5층에이513호 (별내동,에이스하이엔드타워별내1동) |
| 등기 소재지 | 경기도 남양주시 별내동 974 · 에이스하이엔드타워별내1동 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 지원시설(기숙사)로 이용중임 |
| 소유자 | 문성덕 |
| 감정가 / 최저가 | 123,000,000원 / 86,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 720,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2021.08.31. 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원이고, 그 뒤에 설정된 국 압류와 가압류, 2024.11.26. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2022년 김경자 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태이고, 2021년 신탁등기도 이미 말소되어 있습니다.
② 임차인 조사 — 대항력은 ‘미상’으로 봐야 한다
| 임차인 | 점유 호수 | 전입 | 보증금 | 월세 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김진희 | 514호 | 미상 | 미상 | 600,000원 | 가능·미상 |
임차인 김진희의 정보는 현황조사에서 확인되었지만, 전입신고일 미상이고 보증금 미상입니다. 따라서 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 특히 표시된 점유 호수는 본건의 5층 에이513호와 다른 514호이므로 실제 점유관계와 대상 호수의 일치 여부도 원본 서류와 현장 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 86,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,949,800원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 120,000,000원 | 84,150,200원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 주식회사 가온아이앤디 | 52,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
최저가 8,610만원 기준으로 집행비용 약 1,949,800원이 먼저 지출되고, 신한은행 근저당권에 84,150,200원이 배당됩니다. 신한은행은 35,849,800원의 미배당분을 남기고, 가압류 채권에는 배당되지 않습니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이지만, 임차인 김진희의 보증금이 미상이므로 실제 임차인 인수위험은 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 남양주시 별내동 소재 별가람초등학교 남동측 인근이며, 주위는 대단지 아파트, 지식산업센터, 중소규모 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통시됩니다.
- 이용상태. 기호 1-6 공히 지원시설(기숙사)로 이용중입니다. 본건은 기타 용도의 물건으로 일반 아파트처럼 용도와 환금성을 가정해서는 안 됩니다.
- 건물구조. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층/지상14층 건 중 제5층 에이509-514호이며, 외벽은 강화유리 및 복합판넬 마감, 창호는 페어글래스 창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비·급배수설비·승강기설비·소화전설비·화재탐지설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 지목 대, 상업기타의 토지이용상황, 평지, 세로장방형 토지이며 동측 및 서측으로 광대소각 도로에 접합니다. 공시지가는 2,609,000원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·택지개발지구·도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되고, 대로1류·대로2류·주차장에 접합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 김진희의 점유 호수가 514호로 표시되어 있어 본건 513호와의 관계를 먼저 확인하세요. 전입신고일·확정일자·보증금·실제 점유 여부를 원본 서류와 현장에서 대조해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 전입신고일과 보증금이 미상이므로 대항력 有로 볼 수 없습니다. 확인 전에는 인수금액을 0원으로 확정하지 마세요.
- 현재가 판단. 최저가 86,100,000원은 감정가의 70%이지만 실거래가 자료가 없어 시세 메리트까지 확정할 수 없습니다.
- 배당 구조. 현재 가정가격에서는 신한은행에 84,150,200원이 배당되고 가온아이앤디 가압류에는 배당되지 않습니다. 신한은행 미배당액은 35,849,800원입니다.
- 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 60,269,999원, 3회 유찰 시 42,188,999원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있으나, 가격이 더 낮아져도 임차인 리스크는 별개로 남습니다.
- 용도 확인. 지원시설(기숙사)로 이용 중인 기타 물건이므로, 일반 주거 아파트와 동일한 수요층·환금성을 전제하지 마세요.
- 원본 대조. 본 분석은 등기사항과 현황조사·배당 시나리오를 기준으로 작성되었으므로 매각물건명세서·현황조사서·전입관계·점유상태 및 원본 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “유찰로 싸졌다고 안전한 것은 아니다”
이 물건은 1회 유찰로 최저가가 8,610만원까지 낮아져 가격 진입점은 분명히 낮아졌습니다. 등기부상으로는 신한은행 근저당권이 말소기준이고 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조라 권리 흐름 자체는 비교적 정리되어 있습니다.
하지만 현황조사상 김진희 임차인이 확인되고, 그 정보가 514호로 표시되어 있으며 전입신고일과 보증금이 미상입니다. 따라서 지금 단계에서 가장 중요한 질문은 “8,610만원이 싼가?”가 아니라 “513호와 514호의 점유 관계가 무엇이고, 임차인에게 실제 인수할 권리가 있는가?”입니다. 이 확인이 끝난 뒤에야 현재 최저가의 실질적인 매수 메리트를 판단할 수 있습니다.
