의정부지방법원 2024타경5971. 대상은 경기도 남양주시 별내동 974, 에이스하이엔드타워별내1동 5층 에이512호입니다. 등기상 소유자는 문성덕이고, 2021.08.31 설정된 신한은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤의 압류 2건과 가압류 1건, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 예상배당표상 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 이미 한 차례 조정됐습니다. 감정가 123,000,000원에서 1회 유찰 후 현재 최저매각가는 86,100,000원으로 감정가의 70%입니다. 다만 이 물건은 일반 아파트가 아니라 감정평가상 지원시설(기숙사)로 이용 중인 집합건물이므로, 단순히 할인율만 보고 가격 메리트를 확정하기보다 실제 수요와 이용 가능 범위를 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경5971 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 순화궁로 282, 5층에이512호 (별내동,에이스하이엔드타워별내1동) |
| 등기상 소재 | 경기도 남양주시 별내동 974 · 에이스하이엔드타워별내1동 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 지원시설(기숙사) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층/지상14층 |
| 소유자 | 문성덕 |
| 감정가 / 최저가 | 123,000,000원 / 86,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 신한은행 / 720,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸
2021.08.31 신한은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 갑구의 2023.06.01 국 압류, 2023.09.25 남양주시 압류, 2024.07.23 주식회사 가온아이앤디 가압류, 2024.11.26 임의경매개시결정은 모두 기준권리 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다. 을구 2번 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 점검 — 514호 정보는 별도 확인 필요
| 임차인 | 호수 | 임차료 | 대항력 | 보증금 | 확정일자 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김진희 | 514호 | 600,000원 | 가능·미상전입신고일 미상 | 미상 | 미상 |
현황조사상 김진희가 514호 임차인으로 조사됐으며 월세는 600,000원입니다. 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력은 판정할 수 없습니다. 특히 대상 물건은 512호이므로, 514호 임차인의 권리가 대상 호실과 실제로 연결되는지 여부도 원본 서류와 현황을 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 86,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,949,800원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사 신한은행 | 120,000,000원 | 84,150,200원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 주식회사 가온아이앤디 | 52,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 총액은 86,100,000원으로 계산되며, 신한은행 84,150,200원이 우선 배당되고 가온아이앤디 가압류는 0원 배당으로 산정됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 별가람초등학교 남동측 인근에 위치하며 주위는 대단지 아파트, 지식산업센터, 중소규모 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 대상까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통시됩니다.
- 이용상태. 대상 관련 건물의 평가상 이용상태는 지원시설(기숙사)입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층/지상14층 건물로 강화유리 및 복합판넬 마감, 페어글래스 창호가 기재돼 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 세장형 평지이며 지식산업센터 건부지로 이용 중이고, 동측 및 서측으로 광대로와 각각 접합니다.
- 규제. 준주거지역이며 성장관리권역, 택지개발지구, 지구단위계획구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 기재되어 있습니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 확인. 현재 최저매각가는 86,100,000원으로 감정가 123,000,000원의 70%입니다.
- 임차관계 원본 대조. 현황조사상 514호 김진희의 월세는 600,000원이지만 보증금·전입일·확정일자가 미상입니다. 대상 512호와의 관계까지 확인해야 합니다.
- 사용성 확인. 감정평가상 지원시설(기숙사)이므로 입찰 전 실제 이용 가능 범위와 관리·임대 조건을 확인하세요.
- 후속 회차 시나리오. 현재 회차 외에 2회 유찰 시 60,269,999원, 3회 유찰 시 42,188,999원으로 시나리오가 제시되어 있습니다.
- 배당·세금 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 현장을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “1회 유찰은 가격 신호지만, 용도와 임차관계가 핵심”
이 물건은 1회 유찰 뒤 최저가 86,100,000원으로 내려왔고, 예상배당 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 권리관계만 보면 2021.08.31 신한은행 근저당권이 말소기준권리이고 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 현황조사상 514호 임차인의 보증금과 전입일이 미상이고, 대상은 일반 주거용이 아닌 지원시설(기숙사)로 평가됐습니다. 따라서 현재 가격을 무조건 저렴하다고 보기보다, 86,100,000원의 가격과 실제 사용·임대 가능성, 그리고 임차관계 확인을 함께 놓고 판단해야 하는 물건입니다.
