의정부지방법원 2026타경60955. 파주시 목동동 목동프라자 1층 101호 근린시설입니다. 감정평가상 이 건물은 철근콘크리트구조 5층 건물이고, 2016.12.07 사용승인을 받았습니다. 해당 건물의 이용상태에는 소매점, 학원 등이 혼재하며 기호 1은 소매점(Mr.Pizza)으로 기재돼 있습니다. 현재 최저매각가는 감정가 530,000,000원의 70%인 371,000,000원입니다.
등기권리만 보면 기준은 명확합니다. 현재 소유자 주식회사서현모터스는 2022.01.12 이전 경매 매각을 통해 소유권을 취득했고, 같은 날 중소기업은행의 채권최고액 3,180,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 우리은행 근저당, 신용보증기금 가압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
문제는 등기부 밖 점유관계입니다. 대항력이 있는 것으로 분류된 박현재와 고수남의 보증금 50,000,000원이 배당되지 않고 매수인에게 승계되는 구조이므로, 최저가와 실제 취득비용을 분리해 봐야 합니다. 게다가 G1Math 수학학원·이하정 명의의 점유는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상 상태로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60955 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 목동동 1054 목동프라자 1층 101호 · 도로명 경기도 파주시 교하로159번길 33 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 소매점·학원 등이 혼재한 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 · 사용승인일 2016.12.07 |
| 소유자 | 주식회사서현모터스 |
| 감정가 / 최저가 | 530,000,000원 / 371,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 2,698,375,863원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 말소기준권리 | 2022.01.12 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 3,180,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차권은 별도
2018년부터 2021년까지 존재했던 가처분·압류·기존 근저당 등은 2022.01.12 이전 경매 매각 과정에서 말소된 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 이번 경매에서 기준이 되는 현재 권리관계는 2022.01.12 중소기업은행 근저당부터 다시 시작합니다. 그 이후의 우리은행 근저당 1,176,000,000원, 신용보증기금 가압류 221,850,000원, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 확인된 5천만원 인수 + 미상 점유
| 임차인·점유자 | 전입·점유일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박현재 | 2012.10.29 | 30,000,000원 / 2,500,000원 | 대항력 有 | 없음 | 30,000,000원 |
| 박지호 | 2022.03.02 | 20,000,000원 / 1,000,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 0원 |
| G1매스수학학원, 이하정 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| G1 매스수학학원, 이하정 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| G1매스수학학원,이하정 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 주식회사 이스턴에듀, 이승환 | 2022.03.11 | 30,000,000원 / 3,200,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 0원 |
| 주식회사 이스턴에듀, 이승환 | 2022.03.11 | 30,000,000원 / 3,360,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 0원 |
| 고수남 | 2020.06.15 | 20,000,000원 / 1,200,000원 | 대항력 有 | 없음 | 20,000,000원 |
| G1 매스수학학원,이하정 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
현황조사에는 G1Math 수학학원·이하정 및 주식회사 이스턴에듀·이승환 명의가 표기 형태나 차임을 달리해 반복 기재돼 있습니다. 특히 G1Math 수학학원 관련 표기는 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않으므로 이를 임의로 0원 처리해서는 안 됩니다. 보증금 미상 점유자는 대항력 有로 단정하지 않고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 실질취득 — 3.71억이 아니라 최소 4.21억
현재 회차 최저매각가는 371,000,000원이지만, 배당에서 회수되지 않고 매수인에게 승계되는 것으로 산정된 보증금이 50,000,000원입니다. 따라서 확인된 범위의 실질취득액은 421,000,000원입니다. 이는 감정가 530,000,000원의 약 79.4%입니다.
| 회차 | 매각가 | 확인된 인수 | 실질취득 최소액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 (70%) | 371,000,000원 | 50,000,000원 | 421,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 259,699,999원 | 50,000,000원 | 309,699,999원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 181,789,999원 | 50,000,000원 | 231,789,999원 |
위 실질취득액은 확인된 박현재·고수남 보증금 50,000,000원만 더한 금액입니다. G1Math 수학학원 관련 보증금과 대항력은 미상이라 추가 승계가 확인되면 총취득 부담은 더 커질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 371,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,994,000원 |
| 인수 · 박현재 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 고수남 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 3,180,000,000원 | 365,006,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,176,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 221,850,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총액은 4,577,850,000원이고, 현재 회차에서 채권자에게 배당되는 금액은 365,006,000원에 그쳐 4,212,844,000원의 미배당이 발생하는 시나리오입니다. 신청채권자 중소기업은행의 청구액 2,698,375,863원도 현재 회차 배당만으로 충족되지 않습니다. 다만 이러한 후순위 미배당은 원칙적으로 매수인이 그 채권 자체를 떠안는다는 의미가 아니며, 매수인의 별도 부담으로 제시된 핵심은 대항력 임차인의 보증금입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 목동동 산내중학교 북서쪽 인근. 대로변 상업용 건물, 후면 아파트단지, 근린생활시설과 학교가 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 건물 내 소매점과 학원이 함께 운영되고 있으며, G1Math 수학학원이 여러 호를 호별 구분 없이 사용하는 것으로 기재돼 점유관계 확인이 중요합니다.
- 도로. 북서측 약 40미터 포장도로, 남동측 약 12미터 포장도로, 남서측 약 6미터 보행자도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·제1종지구단위계획구역. 토지면적 597.6㎡, 공시지가 2,448,000원/㎡, 상업용 이용입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 정리돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 현재 회차는 371,000,000원이 아니라 확인된 보증금 인수를 합친 최소 421,000,000원부터 계산해야 합니다.
- G1Math 점유 원본 확인. 동일·유사 명의가 여러 형태로 조사됐고 전입일·보증금이 미상입니다. 사업자등록, 점유부분, 임대차계약, 보증금, 배당요구 여부를 매각 전 확인해야 합니다.
- 박현재 날짜 검증. 기재 전입일 2012.10.29와 건물 사용승인일 2016.12.07의 선후관계가 맞지 않으므로 대항력 판단 근거 원본을 반드시 맞춰봐야 합니다.
- 다중 점유 명도. 박현재·박지호·고수남·학원 및 법인 명의 점유가 함께 조사돼 단일 주거물건보다 명도와 인도 범위가 복잡할 수 있습니다.
- 세금 배당. 국세·지방세가 당해세로 우선 차감되는지 확인해 실제 배당표를 다시 계산해야 합니다.
- 가격 판단. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”는 결론을 내리지 마세요.
맺으며 — “70% 최저가”보다 “5천만원 인수 + 미상 점유”가 먼저다
이 물건의 첫인상은 감정가 530,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 371,000,000원까지 내려온 근린시설입니다. 그러나 권리분석에서는 할인율보다 먼저 확인해야 할 것이 있습니다. 박현재 30,000,000원과 고수남 20,000,000원, 합계 50,000,000원의 보증금이 매수인 인수로 산정돼 있어 현재 회차의 실질취득은 최소 421,000,000원입니다.
여기에 G1Math 수학학원 관련 점유는 전입일과 보증금 자체가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력과 승계액을 0으로 확정할 수 없습니다. 등기부상 후순위 담보·가압류가 소멸한다는 점은 긍정적이지만, 임차인 위험은 등기 소멸과 별개입니다. 비교 실거래도 없어 421,000,000원이 시장가격보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 이 사건은 “등기권리는 정리되지만, 점유·임차관계 확인 전에는 가격 메리트를 논하기 어려운 근린시설”로 보는 것이 맞습니다.
