의정부지방법원 2026타경60955. 파주시 목동동 목동프라자 2층 204호 근린시설입니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사서현모터스이고, 2022.01.12 종전 임의경매 매각으로 소유권을 취득한 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 3,180,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2022.02.11 우리은행 근저당 1,176,000,000원, 2025.12.29 신용보증기금 가압류 221,850,000원, 2026.01.28 차영미 가압류 40,360,000원, 2026.04.08 중소기업은행의 임의경매개시결정이 이어졌고, 이 권리들은 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기부만 보면 비교적 정리가 명확하지만, 임차관계는 전혀 다릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60955 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 목동동 1054 목동프라자 2층 204호 · 경기도 파주시 교하로159번길 33 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 |
| 소유자 | 주식회사서현모터스 |
| 감정가 / 최저가 | 476,000,000원 / 333,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 말소기준 | 2022.01.12 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 3,180,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 2,698,375,863원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 임차인은 인수형
과거 2019.10.25 파주시가 공유자 지분에 설정했던 압류들은 2022.01.12 종전 임의경매 매각과 함께 등기말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석에서 그 과거 압류를 다시 매수인 인수권리로 볼 사안은 아닙니다. 현재 살아 있는 담보·가압류 중에서는 중소기업은행 근저당이 말소기준이고 이후 우리은행 근저당, 신용보증기금·차영미 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인·점유관계
| 임차인·점유자 | 전입신고일 | 보증금 / 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계/인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박현재 | 2012.10.29 | 30,000,000원 / 2,500,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 30,000,000원 인수 |
| 고수남 | 2020.06.15 | 20,000,000원 / 1,200,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 20,000,000원 인수 |
| 박지호 | 2022.03.02 | 20,000,000원 / 1,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 주식회사 이스턴에듀, 이승환 | 2022.03.11 | 30,000,000원 / 3,200,000원·3,360,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| G1매스수학학원, 이하정 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 스턴에듀 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 점포 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
확정적으로 대항력이 인정된 두 임차인의 보증금만 50,000,000원입니다. 반면 G1매스수학학원·이하정, 스턴에듀, 점포 관련 점유는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 보증금이나 전입일이 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도, 반대로 인수 위험이 없다고 단정할 수도 없습니다.
② 가격 판단 — 최저가가 아니라 확정 인수까지 합쳐 봐야 한다
감정가는 476,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 333,200,000원입니다. 하지만 현재 배당 시뮬레이션에서 박현재·고수남 보증금 합계 50,000,000원이 매수인 인수로 잡혀 있으므로, 확인된 금액만 반영한 실질취득은 383,200,000원입니다. 이는 감정가의 80.5% 수준입니다.
이 사건에서 확인되는 가격 기준은 감정가와 회차별 최저매각가입니다. 동일 근린시설의 최근 실거래와 비교해 가격 메리트를 확정할 근거는 없으므로, 단순히 “감정가 70%까지 내려왔으니 싸다”고 결론 내릴 수 없습니다. 특히 현재 확인된 인수액 외에 대항력 여부와 보증금이 미상인 점유관계가 남아 있기 때문에 383,200,000원 역시 확정분만 반영한 금액입니다.
③ 예상배당표 (매각가 333,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,464,800원 |
| 인수 · 박현재 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 고수남 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 3,180,000,000원 | 327,735,200원 |
| 3. 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,176,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 221,850,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 차영미 | 40,360,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 4,618,210,000원 중 예상배당은 327,735,200원이고, 미배당은 4,290,474,800원입니다. 박현재·고수남 보증금은 배당 0원이어서 소멸하는 것이 아니라 각각 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감 가능성이 있어 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 산내중학교 북서쪽 인근. 대로변 상업용 건물, 후면 아파트단지, 근린생활시설과 학교 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 사용승인일은 2016.12.07입니다. 위생설비·승강기·옥내소화전·화재탐지설비가 설치되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가 당시 건물 내에는 소매점(Mr.Pizza), 소매점 공실, 블루클럽, G1Math 수학학원, 이스턴 플러스+ 등 소매점·학원·공실 이용이 함께 확인됐습니다.
- 도로. 북서측 약 40미터 포장도로, 남동측 약 12미터 포장도로, 남서측 약 6미터 보행자도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·제1종지구단위계획구역, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 공시지가 2,448,000원/㎡이며 토지면적은 597.6㎡입니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확정 인수 50,000,000원 반영. 현재 최저가 333,200,000원이 아니라 적어도 383,200,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 박현재 점유 원본 확인. 전입신고일 2012.10.29가 건물 사용승인일 2016.12.07보다 앞서므로 해당 호실·점유관계·전입내역을 원본 서류에서 다시 대조해야 합니다.
- 미상 점유관계 확정. G1매스수학학원·이하정, 스턴에듀, 점포는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 및 추가 인수 여부를 단정할 수 없습니다.
- 이스턴에듀 임대조건 확인. 동일 명칭 조사에서 월차임 3,200,000원과 3,360,000원이 각각 확인되므로 실제 계약조건을 확인해야 합니다.
- 세금 선순위 확인. 국세·지방세 압류 4건은 당해세에 해당하면 배당에서 먼저 차감될 수 있습니다.
- 가격 판단. 1회 유찰로 최저가가 감정가 70%가 됐어도, 확인된 인수액까지 합친 실질취득은 감정가의 80.5%입니다. 동일 근린시설의 실거래 확인 없이 할인율만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
맺으며 — “등기 소멸”과 “보증금 인수”는 다른 문제
이 사건은 등기부만 보면 구조가 어렵지 않습니다. 2022.01.12 중소기업은행 근저당이 말소기준이고 이후 담보권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차관계에서는 박현재 30,000,000원, 고수남 20,000,000원의 보증금이 매수인 인수로 계산됩니다. 따라서 현재 최저가 333,200,000원의 실제 의미는 확인된 인수만 반영해도 383,200,000원입니다.
더 중요한 것은 그 금액이 끝이라고 단정할 수 없다는 점입니다. 전입신고일·보증금이 미상인 점유 주체가 남아 있고, 박현재의 전입신고일은 건물 사용승인일보다 앞서는 특이점도 있습니다. 근린시설이라는 용도와 1회 유찰 사실보다 먼저 확인할 것은 누가 어떤 부분을, 어떤 계약으로 점유하고 있으며 낙찰 뒤 얼마가 실제로 승계되는지입니다. 이 사건은 등기는 소멸형, 점유는 확인필수형으로 보는 것이 맞습니다.
