의정부지방법원 2026타경60955. 파주시 목동동 목동프라자 1층 108호의 근린시설입니다. 감정가는 427,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 298,900,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사서현모터스이고, 2022.01.12. 설정된 중소기업은행 근저당권 3,180,000,000원이 말소기준권리입니다. 뒤의 우리은행 근저당권, 신용보증기금 가압류, 중소기업은행의 이번 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부보다 점유·임대차입니다. 현황조사에는 박현재, 박지호, 고수남, 주식회사 이스턴에듀·이승환, G1매스수학학원·이하정 관련 점유가 확인됩니다. 이 가운데 박현재와 고수남은 말소기준권리보다 앞선 전입일로 대항력 있는 것으로 정리되어 있고, 배당계산에서도 각 보증금 30,000,000원과 20,000,000원이 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 반면 G1매스수학학원·이하정은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60955 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 목동동 1054 목동프라자 1층108호 |
| 용도 | 근린시설 · 철근콘크리트구조 · 5층 중 1층 |
| 사용승인일 | 2016.12.07 |
| 소유자 | 주식회사서현모터스 |
| 감정가 / 최저가 | 427,000,000원 / 298,900,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 2,698,375,863원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금은 별개
현재 소유권은 2022.01.12. 이전 경매 매각으로 주식회사서현모터스에 넘어왔고, 같은 날 중소기업은행 근저당권 3,180,000,000원이 설정됐습니다. 이것이 현재 경매의 말소기준입니다. 2022.02.11. 우리은행 근저당권 1,176,000,000원, 2025.12.29. 신용보증기금 가압류 221,850,000원, 2026.04.08. 임의경매개시결정, 2026.07.03. 국민건강보험공단 압류는 모두 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 — 50,000,000원 확정 인수 + 미상 위험
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박현재 | 2012.10.29 | 30,000,000원 | 2,500,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 승계 없음 |
| 고수남 | 2020.06.15 | 20,000,000원 | 1,200,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 승계 없음 |
| 박지호 | 2022.03.02 | 20,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 이스턴에듀, 이승환 | 2022.03.11 | 30,000,000원 | 3,200,000원 / 3,360,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| G1매스수학학원, 이하정 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
현황조사에는 G1매스수학학원·이하정 명칭이 띄어쓰기 차이로 반복 확인되고, 주식회사 이스턴에듀·이승환도 동일 보증금 30,000,000원에 월차임이 3,200,000원과 3,360,000원으로 각각 기재되어 있습니다. 이 반복 기재를 별개의 보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 현재 배당계산에서 매수인 인수로 확정 반영된 금액은 박현재 30,000,000원 + 고수남 20,000,000원 = 50,000,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 298,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,984,600원 |
| 인수 · 박현재 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 고수남 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 중소기업은행 근저당권 | 3,180,000,000원 | 293,915,400원 |
| 3. 우리은행 근저당권 | 1,176,000,000원 | 0원 |
| 4. 신용보증기금 가압류 | 221,850,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 4,577,850,000원 중 예상 배당은 293,915,400원, 미배당은 4,283,934,600원입니다. 박현재·고수남 보증금은 배당액 0원으로 두고 매수인 인수 50,000,000원으로 별도 계산되어 있습니다. 국세·지방세 압류 5건은 당해세 해당 시 0순위 차감될 수 있어 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 자금구조 — 유찰돼도 임차확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 알려진 인수 | 실질취득 최소 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 298,900,000원 | 50,000,000원 | 348,900,000원 | 4,283,934,600원 |
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 209,230,000원 | 50,000,000원 | 259,230,000원 | 4,372,349,220원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 146,461,000원 | 50,000,000원 | 196,461,000원 | 4,434,239,454원 |
유찰되면 매각가는 내려가지만, 현재 계산에 반영된 박현재·고수남의 인수액 50,000,000원은 각 시나리오에서 그대로 유지됩니다. 따라서 매각가만 보고 할인율을 판단하면 안 됩니다. 더구나 G1매스수학학원·이하정의 보증금이 확인되지 않은 상태이므로, 위 실질취득액은 모두 알려진 인수액만 더한 최소치입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 목동동 산내중학교 북서쪽 인근. 대로변 상업용 건물, 후면 아파트단지, 근린생활시설과 학교가 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 사용승인일은 2016.12.07이며, 위생·승강기·옥내소화전·화재탐지 설비가 갖춰져 있습니다.
- 이용상태. 감정평가에서는 1층 여러 호가 소매점, 공실, 학원 등으로 이용되고 있으며 G1Math 수학학원이 일부 호를 구분 없이 사용하고 있는 것으로 확인됩니다.
- 도로. 북서측 약 40m 포장도로, 남동측 약 12m 포장도로, 남서측 약 6m 보행자도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·제1종지구단위계획구역, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 공시지가 2,448,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박현재·고수남 인수 확인. 현재 배당표는 두 사람의 보증금 합계 50,000,000원을 매수인 인수로 계산합니다. 실제 계약서, 점유 범위와 대항력 유지 여부를 원본으로 대조해야 합니다.
- G1매스수학학원·이하정 최우선 확인. 전입일과 보증금이 모두 미상이라 대항력 가능·미상입니다. 이 부분이 확인되지 않으면 최종 인수액도 확정할 수 없습니다.
- 반복 기재 중복 합산 금지. G1매스수학학원·이하정과 주식회사 이스턴에듀·이승환은 현황조사에 표현이 달리 반복돼 있으므로 이름이 반복된다는 이유만으로 보증금을 중복 합산하지 않아야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 5건 관련 당해세가 존재하면 우선 차감돼 실제 배당구조가 달라질 수 있습니다.
- 호별 점유 범위 확인. 감정평가상 일부 학원은 호별 구분 없이 사용 중인 것으로 조사됐습니다. 108호 실제 점유·출입·시설물 경계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확보. 근린시설은 주거용처럼 단순 평형 평균으로 보기 어렵습니다. 현재 자료에는 실거래 비교값이 없으므로 임대수익·공실·동일 상권 거래를 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 임차보증금이 먼저다
이 물건은 “감정가 427,000,000원에서 1회 유찰돼 298,900,000원”이라는 숫자만 보면 눈길을 끌 수 있습니다. 하지만 권리분석의 핵심 숫자는 최저가가 아니라 알려진 매수인 인수 50,000,000원입니다. 현재 회차에서 이미 최소 실질취득액은 348,900,000원이고, G1매스수학학원·이하정의 보증금과 전입일은 아직 확인되지 않았습니다. 등기상 후순위 권리는 정리되지만 점유관계는 정리되지 않았습니다. 등기는 비교적 명확, 임차는 미확정. 이 사건은 유찰 횟수보다 임대차 확인의 완성도가 입찰 가능 여부를 가르는 물건입니다.
