의정부지방법원 2026타경60955. 파주시 목동동 목동프라자 2층 205호 근린시설입니다. 현재 소유자는 주식회사서현모터스이고, 2022.01.12. 임의경매 매각으로 공유자 전원의 지분을 취득했습니다. 같은 날 중소기업은행 채권최고액 3,180,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이것이 현재 경매의 말소기준권리입니다. 이후 우리은행 근저당, 신용보증기금 가압류와 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리구조만 보면 후순위 담보권은 단순하지만, 임차관계는 그렇지 않습니다. 박현재는 2012.10.29., 고수남은 2020.06.15.부터 점유한 것으로 조사되어 모두 2022.01.12. 말소기준권리보다 앞섭니다. 두 사람의 보증금은 각각 30,000,000원과 20,000,000원이고 배당표에서도 우선변제권 없이 전액 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 따라서 현재 회차에서 낙찰가 275,800,000원만 지불하는 것이 아니라, 확인된 보증금까지 합친 325,800,000원을 실질취득액으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60955 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 목동동 1054 목동프라자 2층 205호 · 도로명 교하로159번길 33 |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 소유자 | 주식회사서현모터스 |
| 감정가 / 최저가 | 394,000,000원 / 275,800,000원 (1회 유찰) |
| 매수인 확정 인수 | 50,000,000원 |
| 현재 실질취득 | 325,800,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 2,698,375,863원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 등기 발급일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 담보권보다 임차인 인수가 핵심
2019.10.25. 파주시가 당시 공유자 4명의 지분을 각각 압류했지만, 2022.01.12. 앞선 임의경매 매각으로 주식회사서현모터스가 소유권을 취득하면서 해당 압류들과 종전 경매개시결정·세무서 압류 등이 함께 말소됐습니다. 현재 권리관계에서 기준이 되는 것은 같은 날 새로 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 우리은행 근저당과 신용보증기금 가압류, 2026.04.08. 현재 경매개시결정은 이보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 분석 — 확정 5,000만원 + 미상 점유
| 점유자 | 전입·사업자 기준일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박현재 | 2012.10.29 | 30,000,000원 | 2,500,000원 | 대항력 有 | 없음 | 해당 없음 |
| 박지호 | 2022.03.02 | 20,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| G1 매스수학학원, 이하정 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 이스턴에듀, 이승환 | 2022.03.11 | 30,000,000원 | 3,200,000원 / 3,360,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 고수남 | 2020.06.15 | 20,000,000원 | 1,200,000원 | 대항력 有 | 없음 | 해당 없음 |
박현재와 고수남은 말소기준권리보다 선행하고, 예상배당에서도 보증금 30,000,000원 + 20,000,000원이 매수인 인수로 반영됐습니다. 반면 박지호와 주식회사 이스턴에듀·이승환은 기준권리 후 점유로 대항력이 없는 것으로 조사됐습니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 본다
감정가는 394,000,000원, 현재 최저매각가는 275,800,000원으로 1회 유찰된 회차입니다. 그러나 이 사건은 낙찰가 외에 박현재·고수남 보증금 50,000,000원을 별도로 인수하므로 현재 확인 가능한 실질취득액은 325,800,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 275,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,661,200원 |
| 인수 · 박현재 보증금 | 30,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 고수남 보증금 | 20,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 3,180,000,000원 | 271,138,800원 |
| 3. 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,176,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 221,850,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 4,577,850,000원 중 현재 회차 예상배당은 271,138,800원이며 미배당은 4,306,711,200원입니다. 박현재·고수남 보증금 50,000,000원은 배당대금에서 지급되지 않고 매수인이 별도로 인수하는 것으로 계산되어 있습니다. 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 목동동 산내중학교 북서쪽 인근으로, 대로변 상업용 건물과 후면 아파트단지, 근린생활시설·학교 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정조사 대상에는 소매점, 공실, 미용업소, G1Math 수학학원, 이스턴 플러스+ 등 상가·학원 이용이 확인됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 5층 건물이며 사용승인일은 2016.12.07입니다. 위생·승강기·옥내소화전·화재탐지설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북서측 약 40미터 포장도로, 남동측 약 12미터 포장도로, 남서측 약 6미터 보행자도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 공시지가는 2,448,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 최저가 275,800,000원에 박현재·고수남 보증금 50,000,000원을 더한 325,800,000원을 최소 기준으로 판단하세요.
- G1 매스수학학원·이하정 확인. 전입·사업자 기준일과 보증금이 미상입니다. 대항력 가능성을 닫지 말고 매각물건명세서·현황조사 원본과 점유현장을 대조해야 합니다.
- 배당요구·확정일자 확인. 박현재·고수남은 배당표상 우선변제권 없이 전액 인수로 계산되어 있습니다. 실제 서류의 배당요구 및 확정일자 기재를 다시 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감될 수 있으므로 체납세액과 법정기일을 확인하세요.
- 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당은 공동담보목록 제2022-66호, 우리은행 근저당은 공동담보목록 제2022-231호가 기재되어 있습니다. 실제 배당은 공동담보 관계에 따라 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없어 감정가나 유찰률만으로 시세 메리트를 판단할 수 없습니다. 주변 동일 용도 상가의 실제 거래·임대수익을 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 선순위 점유가 먼저다
감정가 394,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 275,800,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 가격이 먼저 눈에 들어옵니다. 그러나 이 사건은 그보다 권리 확인이 선행되어야 합니다. 박현재·고수남 두 대항력 임차인의 보증금 50,000,000원이 매수인에게 넘어오므로 현재 회차의 확인 가능한 실질취득액은 325,800,000원입니다.
더 중요한 것은 G1 매스수학학원·이하정 점유의 기준일과 보증금이 미상이라는 점입니다. 이 부분이 해소되지 않으면 50,000,000원이 최종 인수액이라고 단정할 수 없습니다. 반대로 등기상 중소기업은행 이후의 우리은행·신용보증기금 권리는 매각으로 소멸하는 구조여서, 이 사건의 승부처는 후순위 담보권이 아니라 임차관계의 확정입니다. 최저가는 내려왔지만 권리확인이 끝나기 전에는 가격 메리트도 확정할 수 없는 물건으로 보는 것이 안전합니다.
