의정부지방법원 2026타경60955. 경기도 파주시 목동동 1054 목동프라자 소재 근린시설입니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사서현모터스이고, 2022.01.12. 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 중소기업은행 근저당권 3,180,000,000원이 설정됐고 이것이 현재 경매의 말소기준권리입니다. 이후 우리은행 근저당, 신용보증기금·차영미 가압류, 국민건강보험공단 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기만 보면 끝나는 사건이 아닙니다. 현황조사에는 말소기준권리보다 앞선 전입일을 가진 박현재와 고수남이 확인되고, 배당표에서도 두 사람의 보증금 30,000,000원, 20,000,000원을 각각 매수인 인수로 계산하고 있습니다. 반면 G1매스수학학원·이하정 관련 점유는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 인수액을 숫자로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60955 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 목동동 1054 목동프라자 2층201호 |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 이용상태 | 소매점·학원으로 이용 중이며 일부 공실. 목록4·5·6은 벽이 트여 일체로 사용 중 |
| 소유자 | 주식회사서현모터스 |
| 감정가 / 최저가 | 1,220,000,000원 / 854,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 2,698,375,863원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 승부는 임차관계
2016년 설정됐던 고양축산업협동조합 근저당과 과거 압류·가압류는 2022.01.12. 선행 임의경매 매각 과정에서 말소됐습니다. 현재 소유권 취득과 동시에 설정된 2022.01.12. 중소기업은행 근저당권 3,180,000,000원이 현 경매의 말소기준입니다. 2022.02.11. 우리은행 근저당 1,176,000,000원, 2025.12.29. 신용보증기금 가압류 221,850,000원, 2026.01.28. 차영미 가압류 40,360,000원, 2026.07.03. 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 분석 — 확인된 인수 5,000만원 + 미상 점유
| 임차·점유자 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박현재 | 2012.10.29 | 30,000,000원 | 2,500,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 30,000,000원 인수 |
| 고수남 | 2020.06.15 | 20,000,000원 | 1,200,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 20,000,000원 인수 |
| 박지호 | 2022.03.02 | 20,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 無 | 미상 | 인수 없음 |
| 주식회사 이스턴에듀, 이승환 | 2022.03.11 | 30,000,000원 | 3,200,000원 / 3,360,000원 | 대항력 無 | 미상 | 인수 없음 |
| G1매스수학학원, 이하정 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
| 수학학원 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
확인 가능한 범위에서 박현재·고수남의 보증금 합계는 50,000,000원이고, 배당표는 이를 전액 매수인 인수로 계산합니다. 반면 G1매스수학학원·이하정은 현황조사에서 표기 형태가 여러 번 나타나며 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다. 이 부분을 임의로 ‘대항력 있음’ 또는 ‘인수 0원’으로 단정할 수 없으므로 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 854,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,940,000원 |
| 인수 · 박현재 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 고수남 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 중소기업은행 근저당 | 3,180,000,000원 | 843,060,000원 |
| 우리은행 근저당 | 1,176,000,000원 | 0원 |
| 신용보증기금 가압류 | 221,850,000원 | 0원 |
| 차영미 가압류 | 40,360,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 10,940,000원을 제외한 843,060,000원이 중소기업은행에 배당되고, 채권 총액 4,618,210,000원 중 3,775,150,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 박현재·고수남 보증금 50,000,000원은 배당금이 아니라 매수인 인수입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당순서와 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 유찰돼도 확인된 5,000만원 인수는 남는다
| 회차 | 매각가 | 확인된 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 854,000,000원 | 50,000,000원 | 904,000,000원 | 3,775,150,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 597,800,000원 | 50,000,000원 | 647,800,000원 | 4,028,788,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 418,460,000원 | 50,000,000원 | 468,460,000원 | 4,206,334,600원 |
이 사건은 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형은 아니어서 낙찰가가 내려가면 실질취득도 함께 내려갑니다. 다만 현재 확인된 50,000,000원 인수액은 각 회차에 그대로 더해야 하며, G1매스수학학원·이하정 관련 미상 보증금은 별도 확인 대상입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 산내중학교 북서쪽 인근이며 대로변 상업용 건물, 후면 아파트단지, 근린생활시설과 학교가 형성된 지역입니다.
- 교통. 제반 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용. 소매점과 학원으로 이용되고 일부 공실이 있으며, 목록4·5·6은 벽이 트여 호별 구분 없이 일체로 사용 중입니다.
- 도로. 북서측 약 40미터, 남동측 약 12미터 포장도로와 남서측 약 6미터 보행자도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 토지면적 597.6㎡, 공시지가 2,448,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 사용승인일은 2016.12.07입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 회차는 854,000,000원이 아니라 확인된 인수 50,000,000원을 포함한 904,000,000원을 최소 취득원가로 보세요.
- 박현재·고수남. 각 30,000,000원·20,000,000원 보증금의 인수 전제를 매각물건명세서와 임대차 원본에서 재확인해야 합니다.
- 미상 학원 점유. G1매스수학학원·이하정의 전입일·보증금이 미상이라 대항력과 추가 인수 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 일괄매각·현황. 목록4·5·6이 벽을 터 일체로 사용 중인 현황을 직접 확인하고 명도·원상회복 가능성을 검토해야 합니다.
- 세금. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당에서 선차감될 수 있으므로 조세채권을 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 단정할 근거는 없습니다.
맺으며 — 할인율보다 인수관계를 먼저 본다
감정가 1,220,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 854,000,000원까지 내려왔다는 숫자는 눈에 띕니다. 그러나 이 사건은 단순한 ‘70% 할인 근린시설’이 아닙니다. 확인된 대항력 임차인 두 사람의 보증금 50,000,000원을 더하면 현재 회차 최소 실질취득은 904,000,000원이고, 학원 점유자의 전입일·보증금은 아직 확정되지 않았습니다.
말소기준 이후 등기권리는 정리되지만 임차인 인수와 미상 점유는 별개의 문제입니다. 실거래 시세도 없어 감정가 대비 70%만으로 가격 메리트를 평가하기 어렵습니다. 따라서 이 물건의 결론은 등기 구조는 읽히지만, 임차관계가 완전히 닫히지 않은 근린시설입니다. 입찰 전 박현재·고수남의 인수 조건과 G1매스수학학원·이하정의 임대차 내용을 확인하지 못한다면 가격보다 권리 불확실성을 먼저 경계해야 합니다.
