의정부지방법원 2026타경60955. 파주시 목동동 목동프라자 근린시설로, 현재 최저가는 감정가 427,000,000원의 70%인 298,900,000원입니다. 등기상 현재 말소기준은 2022.01.12. 중소기업은행 근저당권 3,180,000,000원입니다. 이후 우리은행 근저당권 1,176,000,000원, 신용보증기금 가압류 221,850,000원, 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기부 후순위 권리보다 점유·임차관계입니다. 박현재는 2012.10.29., 고수남은 2020.06.15. 전입으로 말소기준권리보다 앞서며, 배당 계산에서도 각각 보증금 30,000,000원과 20,000,000원을 우선변제권 없이 매수인이 전액 인수하는 것으로 반영했습니다. 여기에 G1 매스수학학원·이하정은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60955 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 목동동 1054 목동프라자 1층102호 · 경기도 파주시 교하로159번길 33 |
| 물건종류 | 근린시설 · 철근콘크리트구조 · 5층 중 제1층 |
| 이용상태 | 소매점·학원·공실이 혼재하며, G1Math 수학학원·이스턴 플러스+ 등의 이용상태가 확인됨 |
| 소유자 | 주식회사서현모터스 |
| 감정가 / 최저가 | 427,000,000원 / 298,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 2,698,375,863원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 말소기준권리 | 2022.01.12. 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 3,180,000,000원 |
① 권리 흐름 — 2022년 매각으로 과거 권리는 정리, 현재 기준은 기업은행
2016년 설정됐던 고양축산업협동조합 근저당권과 2020~2021년의 경매·압류 등은 2022.01.12. 임의경매 매각 과정에서 말소됐고, 같은 날 주식회사서현모터스가 소유권을 취득했습니다. 따라서 현재 경매에서 보는 기준권리는 그 뒤 새로 설정된 을구 4번 중소기업은행 근저당권입니다. 우리은행 근저당권과 신용보증기금 가압류는 그 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 — 확정 5천만원 인수 + G1 미상 위험
현황조사에는 동일 명칭이 띄어쓰기 형태를 달리해 반복 기재된 부분이 있습니다. 아래 표는 동일 명칭을 묶어 권리판단에 필요한 내용을 정리한 것입니다. 대항력 판단이 명확한 사람은 박현재·박지호·고수남·주식회사 이스턴에듀 측이며, G1 매스수학학원·이하정은 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다.
| 점유자 / 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박현재 | 2012.10.29 | 30,000,000원 | 2,500,000원 | 있음 | 없음 | 해당 없음 |
| 고수남 | 2020.06.15 | 20,000,000원 | 1,200,000원 | 있음 | 없음 | 해당 없음 |
| 박지호 | 2022.03.02 | 20,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| G1매스수학학원, 이하정 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 이스턴에듀, 이승환 | 2022.03.11 | 30,000,000원 | 3,200,000원 / 3,360,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 70% 유찰만으로는 가격 메리트를 말할 수 없다
현재 최저가는 감정가 427,000,000원에서 1회 유찰돼 298,900,000원입니다. 표면상 감정가의 70%지만, 낙찰자가 인수하는 것으로 계산된 50,000,000원을 합치면 최소 실질취득은 348,900,000원입니다. 이는 감정가 대비 약 81.7% 수준입니다.
다만 이 사건에는 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래와 직접 비교할 수 있는 거래가격 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 평가해서는 안 됩니다. 특히 근린시설은 실제 임대료·공실·호별 이용상태와 매수층에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있고, 이 물건은 점유관계까지 복잡합니다.
| 시나리오 | 매각가 | 확정 인수 | 최소 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 298,900,000원 | 50,000,000원 | 348,900,000원 | 4,283,934,600원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 209,230,000원 | 50,000,000원 | 259,230,000원 | 4,372,349,220원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 146,461,000원 | 50,000,000원 | 196,461,000원 | 4,434,239,454원 |
각 회차의 최소 실질취득은 제공된 확정 인수액 50,000,000원을 더한 값입니다. G1 매스수학학원·이하정의 미상 보증금은 포함되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 298,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,984,600원 |
| 인수 · 박현재 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 고수남 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 3,180,000,000원 | 293,915,400원 |
| 3. 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,176,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 221,850,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 4,577,850,000원 중 현재 회차 예상배당은 293,915,400원이며, 미배당은 4,283,934,600원입니다. 박현재·고수남 보증금 50,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 반영됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 — 상업용 근린시설, 학원·소매점 혼재
- 입지. 산내중학교 북서쪽 인근이며, 대로변 상업용 건물과 후면 아파트단지, 근린생활시설·학교 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 감정상 소매점(Mr.Pizza·블루클럽), 공실, G1Math 수학학원, 이스턴 플러스+ 등 소매점·학원 용도가 혼재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 5층 건물이며 사용승인일은 2016.12.07입니다. 위생·승강기·옥내소화전·화재탐지 설비가 확인됩니다.
- 도로. 북서측 약 40미터, 남동측 약 12미터 포장도로 및 남서측 약 6미터 보행자도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 토지면적은 597.6㎡, 공시지가는 2,448,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 최소 실질취득으로 계산. 현재 298,900,000원에 낙찰돼도 확인된 인수 50,000,000원을 더하면 최소 348,900,000원입니다.
- G1 매스수학학원·이하정 계약 원본 확인. 전입일·보증금이 미상이므로 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다. 매각물건명세서와 점유 호수·계약서를 반드시 대조해야 합니다.
- 박현재·고수남 인수 확인. 각각 30,000,000원·20,000,000원 보증금이 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
- 동일 명칭 반복 기재 확인. G1 매스수학학원·이하정 및 주식회사 이스턴에듀·이승환은 현황조사에서 표기 형태 또는 월세가 달리 반복돼 개별 호별 계약관계를 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 당해세에 해당하는 국세·지방세가 있으면 선순위로 차감될 수 있어 실제 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 근린시설 환금성 검토. 소매점·학원·공실이 섞인 상업용 부동산이므로 실제 임대료, 공실 여부, 점유 구획과 매수층을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “2.989억 낙찰”이 아니라 “최소 3.489억 + 미상 위험”
이 물건의 숫자를 가장 단순하게 보면 감정가 427,000,000원에서 한 번 유찰된 298,900,000원짜리 근린시설입니다. 하지만 권리분석을 거치면 실제 판단 기준은 달라집니다. 박현재·고수남의 대항력 보증금 합계 50,000,000원이 매수인 인수로 잡혀 현재 회차 최소 실질취득은 348,900,000원입니다.
여기에 G1 매스수학학원·이하정의 전입일과 보증금은 미상이라 추가 인수 위험도 닫히지 않았습니다. 등기상 후순위 담보권은 정리되는 구조지만, 임차·점유가 결론을 좌우하는 사건입니다. 최근 실거래 비교자료도 없어 70% 유찰만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 확정 인수 5천만원과 미상 점유를 먼저 해소한 뒤 가격을 판단해야 하는 근린시설입니다.
