창원지방법원 2025타경885. 진주시 충무공동 주1동 지하1층 비비106호로, 감정평가상 이용상태는 공장(기타공장)입니다. 현재 소유자는 주식회사파이프라퍼티이며, 2024년 2월 29일 소유권이전과 함께 대전영화신용협동조합 채권최고액 828,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 임의경매개시결정과 진주세무서장·동화성세무서장 압류는 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기부 뒤가 아니라 점유관계입니다. 실제 확인된 임차·점유자는 3명입니다. 주식회사 와일드원은 2023.05.31 전입으로 말소기준보다 앞서고 보증금 20,000,000원, 월차임 700,000원이며 대항력이 확인됩니다. 안원영은 2024.08.02 전입으로 말소기준보다 뒤여서 대항력이 없고 배당요구도 했습니다. 반면 강수진은 2020.03.23 전입으로 시점은 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경885 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 충무공동 87-23 주1동 지하1층 비비106호 |
| 도로명주소 | 경상남도 진주시 범골로54번길 30-9 |
| 용도 | 공장(기타공장) · 철근콘크리트구조 슬라브지붕 12층 건물 내 지하1층 비비106호 |
| 소유자 | 주식회사파이프라퍼티 |
| 감정가 / 최저가 | 352,000,000원 / 120,736,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 대전영화신용협동조합 / 711,577,623원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인 인수는 별개
2019년 청운신용협동조합·광안신용협동조합·부산성의신용협동조합· 구덕신용협동조합의 공동담보 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2024.02.29 대전영화신용협동조합 근저당권이며, 그 뒤의 경매개시결정과 2건의 압류는 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 후순위 인수권리는 확인되지 않습니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 임차·점유자 3명
| 성명 | 전입 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 와일드원 | 2023.05.31 | 20,000,000원 | 700,000원 | 대항력 있음 | 미상 | 20,000,000원 인수 |
| 안원영 · 하늘소리 | 2024.08.02 | 20,000,000원 | 550,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 강수진 | 2020.03.23 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
주식회사 와일드원의 전입은 말소기준 2024.02.29보다 앞서며, 배당표에서도 대항력 있음·우선변제권 없음 → 보증금 전액 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 따라서 현재 회차에서 확인되는 실질취득 하한은 최저가 120,736,000원에 인수 20,000,000원을 더한 140,736,000원입니다. 여기에 강수진의 보증금이 확인될 경우 실제 부담은 더 커질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 120,736,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,490,304원 |
| 인수 · 주식회사 와일드원 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 대전영화신용협동조합 | 828,000,000원 | 118,245,696원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 120,736,000원 기준으로 집행비용 2,490,304원과 대전영화신용협동조합 118,245,696원이 배당되고, 근저당 미배당액은 709,754,304원입니다. 주식회사 와일드원 보증금 20,000,000원은 매각대금에서 배당되는 것이 아니라 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 내려가도 인수위험은 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 확인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 120,736,000원 | 118,245,696원 | 709,754,304원 | 20,000,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 84,515,200원 | 82,593,926원 | 745,406,074원 | 20,000,000원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 59,160,639원 | 57,695,747원 | 770,304,253원 | 20,000,000원 |
유찰로 매각가가 낮아져도 주식회사 와일드원의 확인 인수액은 20,000,000원으로 그대로 남습니다. 더 중요한 것은 강수진의 보증금이 확인되지 않았다는 점입니다. 따라서 감정가 대비 몇 %까지 내려왔는지보다 실제 인수범위가 얼마인지가 먼저 확정돼야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 일련번호 1~6은 공장(기타공장) 용도이며, 본건은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 12층 건물 내 지하1층 비비106호입니다.
- 주위환경. 대곡중학교 남서측 인근으로 근린생활시설, 대단위 아파트단지, 단독주택 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 위치 및 대중교통 운행횟수 등을 고려한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 토지는 평지이며 본건 서측 및 북서측으로 중로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 산업복합구역, 연구개발특구, 혁신도시개발예정지구에 포함됩니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 시스템냉난방설비, 소화전설비, 화재경보 및 탐지설비, 승강기설비, 스프링클러설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 주식회사 와일드원 인수. 보증금 20,000,000원은 현재 배당구조상 매수인이 떠안는 것으로 계산돼 있으므로 낙찰가와 별도로 자금계획에 넣어야 합니다.
- 강수진 보증금 확인. 2020.03.23 전입으로 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 인수액을 확정하기 전에는 총취득비용도 확정할 수 없습니다.
- 안원영 배당요구. 안원영은 2024.08.02 전입으로 말소기준 이후이며 2025.11.06 배당요구를 했습니다. 대항력은 없습니다.
- 용도 확인. 감정 이용상태는 공장(기타공장)입니다. 실제 사용현황과 인허가·입주 가능 업종을 원본 자료와 현장에서 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 진주세무서장과 동화성세무서장 압류는 등기상 말소기준 이후라 매각으로 소멸하지만, 배당에서 우선할 수 있는 세금은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 점유관계를 직접 대조해 인수보증금과 명도대상을 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 할인보다 먼저 볼 것은 인수범위”
이 물건은 감정가 352,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 120,736,000원까지 내려왔습니다. 등기부만 보면 말소기준 이후 권리는 소멸해 구조가 단순해 보입니다. 하지만 실제 투자판단을 가르는 것은 임차인입니다. 주식회사 와일드원의 보증금 20,000,000원은 확인된 인수액이고, 강수진은 보증금·확정일자가 확인되지 않아 추가 인수 가능성이 열려 있습니다.
게다가 감정평가상 용도는 공장(기타공장)이고 실거래 비교자료도 없어, 감정가 대비 34%라는 숫자만으로 싸다고 평가하기 어렵습니다. 낙찰가보다 먼저 인수보증금의 범위를 확정해야 하는 사건이며, 강수진의 권리관계가 해소되지 않은 상태에서는 최저가 할인율을 가격 메리트로 가점하기 어렵습니다.
