창원지방법원 2025타경885. 진주시 충무공동 87-23 주1동 11층비1108호로, 감정평가상 이용상태는 공장(기타공장)입니다. 감정가 109,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 37,387,000원입니다. 그러나 가격 하락만 놓고 접근하면 안 됩니다. 말소기준은 2024.02.29 설정된 대전영화신용협동조합 근저당권이고, 그보다 앞선 2023.05.31 전입의 주식회사 와일드원이 보증금 20,000,000원으로 확인됩니다. 우선변제권은 확인되지 않아 배당표상 보증금 전액이 매수인 인수로 잡혀 있습니다.
더 중요한 변수는 강수진입니다. 전입일이 2020.03.23으로 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이를 단정적인 대항력 임차인으로 보지 않고 대항력 가능·미상으로 관리해야 합니다. 확인 가능한 20,000,000원 인수 외에 추가 인수금이 생길 수 있으므로, 현재 단계의 실질취득액 57,387,000원은 최종 확정액이 아니라 최소 확인 금액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경885 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 충무공동 87-23 주1동 11층비1108호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(기타공장) |
| 소유자 | 주식회사파이프라퍼티 |
| 감정가 / 최저가 | 109,000,000원 / 37,387,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 711,577,623원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준권리 전 점유부터 본다
2019년 설정된 청운신용협동조합·광안신용협동조합·부산성의신용협동조합·구덕신용협동조합의 근저당권은 2024.02.29 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 같은 날 설정된 대전영화신용협동조합 근저당권 828,000,000원입니다. 이 권리와 2025.08.18 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차관계는 별도입니다. 주식회사 와일드원과 강수진은 모두 말소기준보다 앞선 전입이어서 매수인의 인수 여부를 반드시 따져야 합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 하나는 금액이 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 와일드원 | 2023.05.31 | 20,000,000원 | 700,000원 | 대항력 있음 | 확인되지 않음 | 해당 없음 |
| 안원영 · 하늘소리 | 2024.08.02 | 20,000,000원 | 550,000원 | 대항력 없음 | 확인되지 않음 · 배당요구 2025.11.06 | 해당 없음 |
| 강수진 | 2020.03.23 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 배당과 실질취득 (매각가 37,387,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,072,966원 |
| 인수 · 주식회사 와일드원 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 대전영화신용협동조합 | 828,000,000원 | 36,314,034원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 37,387,000원에서 확인된 매수인 인수액은 20,000,000원입니다. 따라서 확인 가능한 실질취득은 57,387,000원이며, 강수진의 보증금이 확인되면 더 늘어날 수 있습니다. 근저당권자는 36,314,034원을 배당받고 791,685,966원의 미배당이 발생합니다.
④ 회차 시나리오 — 내려갈수록 인수비중이 커진다
| 회차 | 매각가 | 확인 인수 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 37,387,000원 | 20,000,000원 | 36,314,034원 | 791,685,966원 |
| 4회 유찰 시 | 26,170,900원 | 20,000,000원 | 25,299,824원 | 802,700,176원 |
| 5회 유찰 시 | 18,319,630원 | 20,000,000원 | 17,589,877원 | 810,410,123원 |
유찰이 거듭되면 법원 최저가는 내려가지만 확인 인수액 20,000,000원은 그대로입니다. 특히 5회 유찰 시 매각가 18,319,630원보다 주식회사 와일드원의 보증금 20,000,000원이 더 커집니다. 따라서 이 물건은 낙찰가만 낮아지는 것을 가격 메리트로 볼 수 없는 구조입니다. 강수진의 보증금까지 확인되기 전에는 총 취득비용 상한을 잡기도 어렵습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 일련번호 물건들은 공장(기타공장) 용도로 이용 중입니다.
- 입지. 진주시 충무공동 대곡중학교 남서측 인근이며, 근린생활시설·대단위 아파트단지·단독주택 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 위치 및 대중교통 운행횟수를 고려한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 본건 서측 및 북서측으로 중로에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역이며 산업복합구역·연구개발특구·혁신도시개발예정지구에 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 12층 건물로 위생·급배수, 시스템냉난방, 소화전, 화재경보·탐지, 승강기, 스프링클러 설비가 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 와일드원 인수 반영. 최저가 37,387,000원만 보지 말고 확인 인수액 20,000,000원을 합산한 실질취득을 기준으로 판단해야 합니다.
- 강수진 보증금 확인. 2020.03.23 전입으로 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능·미상 상태를 해소하기 전에는 추가 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 안원영 배당관계 확인. 2024.08.02 전입으로 말소기준 이후이며 배당요구일은 2025.11.06입니다.
- 공장 용도 확인. 감정평가상 기타공장으로 사용되는 집합건물인 만큼 실제 이용현황과 공장 사용 적합성을 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리, 임차인의 점유·보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 재확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 최저가”보다 먼저 봐야 할 인수위험
이 물건은 감정가 109,000,000원에서 3회 유찰돼 37,387,000원까지 내려왔습니다. 표면 가격만 보면 큰 폭으로 낮아진 물건이지만, 권리구조는 단순하지 않습니다. 주식회사 와일드원의 보증금 20,000,000원은 매수인 인수로 확인돼 현재 회차의 실질취득은 최소 57,387,000원입니다. 더구나 강수진은 2020.03.23 전입이면서 보증금이 미상이라 추가 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.
실거래 시세 자료가 없어 57,387,000원 이상인 실질취득액이 시장가 대비 싼지 비싼지도 판단할 근거가 없습니다. 여기에 공장(기타공장) 용도, 3회 유찰, 미상 임차위험이 동시에 겹칩니다. 결론적으로 낮은 최저가 자체를 투자 메리트로 볼 단계가 아니며, 강수진의 보증금과 권리관계를 먼저 확정해야 하는 사건입니다.
