창원지방법원 2025타경885. 진주시 충무공동 87-23 주1동 10층 비1009호로, 감정 이용상태는 공장(기타공장)입니다. 등기상 현 소유자는 주식회사파이프라퍼티이고, 2024.02.29 대전영화신용협동조합의 근저당권 828,000,000원이 말소기준권리입니다. 이 근저당과 2025.08.18 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 문제는 등기보다 앞선 점유관계입니다.
주식회사 와일드원은 2023.05.31 전입으로 말소기준권리보다 앞서고 보증금 20,000,000원, 월차임 700,000원입니다. 배당표에서도 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 구조로 잡혀 있습니다. 강수진은 2020.03.23 전입으로 시점만 보면 더 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 있다고 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 처리해야 합니다. 안원영은 2024.08.02 전입으로 말소기준권리 이후라 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경885 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 충무공동 87-23 주1동 10층 비1009호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공장(기타공장) · 철근콘크리트구조 슬라브지붕 12층 건물 |
| 소유자 | 주식회사파이프라퍼티 |
| 감정가 / 최저가 | 109,000,000원 / 37,387,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 대전영화신용협동조합 / 711,577,623원 |
| 말소기준권리 | 2024.02.29 근저당권 · 대전영화신용협동조합 · 채권최고액 828,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 임차인이 핵심
2019.07.25 설정됐던 청운신용협동조합·광안신용협동조합·부산성의신용협동조합· 구덕신용협동조합의 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024.02.29 대전영화신용협동조합 근저당입니다. 이 권리 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 확인 인수 20,000,000원 + 미상 위험
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 3명입니다. 각 임차인의 대항력·우선변제·승계 여부를 분리해서 봐야 합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 와일드원 | 2023.05.31 | 20,000,000원 | 700,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 승계 없음 |
| 안원영 · 하늘소리 | 2024.08.02 | 20,000,000원 | 550,000원 | 대항력 無 | 미상 | 승계 없음 |
| 강수진 | 2020.03.23 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
주식회사 와일드원은 배당요구나 확정일자에 따른 우선변제보다 대항력 자체가 핵심입니다. 현재 배당구조에서는 보증금 20,000,000원이 배당되지 않고 매수인에게 넘어갑니다. 따라서 현재 최저가 37,387,000원만 낙찰대금으로 보는 것은 잘못이며, 확인되는 실질취득은 37,387,000원 + 20,000,000원 = 57,387,000원+입니다.
③ 예상배당표 (매각가 37,387,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,072,966원 |
| 인수 · 주식회사 와일드원 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 대전영화신용협동조합 | 828,000,000원 | 36,314,034원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 대전영화신용협동조합의 미배당은 791,685,966원이며, 신청채권 711,577,623원도 전액 충족되지 않습니다. 주식회사 와일드원의 보증금 20,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인 인수로 반영돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진주시 충무공동 소재 대곡중학교 남서측 인근이며, 주위는 근린생활시설·대단위 아파트단지·단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 용도. 감정 이용상태는 공장(기타공장)이며, 토지는 근린생활시설 및 공장 건부지로 이용 중입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 위치 및 대중교통 운행횟수 등을 고려한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 본건 서측 및 북서측으로 중로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·산업복합구역·연구개발특구·혁신도시개발예정지구 등에 해당하며, 공시지가는 462,300원/㎡입니다.
- 토지. 토지면적 5,148㎡, 평지이며 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 주거용이 아닌 공장(기타공장) 용도이고 이미 3회 유찰된 물건이므로, 최저가 하락률만으로 가격 경쟁력을 판단하기보다 실제 사용수요와 임차관계 해소 가능성을 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 주식회사 와일드원 인수 반영. 최저가 37,387,000원에 보증금 20,000,000원 인수를 더한 확인분 실질취득 57,387,000원+를 기준으로 자금계획을 잡아야 합니다.
- 강수진 보증금 확인. 2020.03.23 전입으로 말소기준권리보다 빠르며 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능·미상 상태를 해소하기 전에는 추가 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 안원영 배당관계 확인. 2024.08.02 전입으로 대항력은 없고 2025.11.06 배당요구가 접수돼 있으나, 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 공장 용도 확인. 감정 이용상태가 공장(기타공장)이므로 실제 이용 가능성, 시설 상태와 임차인의 영업·점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 낮은 최저가에 현혹되지 않기. 현재 3회 유찰로 감정가의 34.3% 수준이지만, 선순위 임차인 인수와 미상 보증금 위험을 제거하지 못하면 단순 할인율은 가격 메리트가 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임대차 관련 원본 서류를 직접 대조해 선순위 임차인의 보증금과 배당·인수 범위를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “34.3% 할인”보다 먼저 볼 것은 인수액
감정가 109,000,000원에서 최저가 37,387,000원까지 내려온 숫자만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 최저가가 핵심이 아닙니다. 주식회사 와일드원의 보증금 20,000,000원은 매수인 인수로 잡혀 있어 현재 확인분 실질취득부터 57,387,000원+이고, 강수진은 보증금이 미상인 선순위 점유자로 남습니다.
등기상 말소되는 근저당보다 실제 매수인 부담을 만드는 임차관계가 더 중요하고, 용도도 공장(기타공장)이라 환금성까지 보수적으로 봐야 합니다. 3회 유찰을 가격 가점으로 보기보다, 강수진의 보증금과 대항력 범위를 확인해 추가 인수액을 닫는 것이 선행돼야 하는 사건입니다. 결론은 최저가 매력보다 권리확인 우선입니다.
