88,837,000원
창원지방법원 2025타경885. 진주시 충무공동 87-23 주1동 지하1층 비비107호로, 감정평가상 이용상태는 공장(기타공장)입니다. 등기부의 현재 소유자는 주식회사파이프라퍼티이고, 말소기준은 2024.02.29 설정된 대전영화신용협동조합 근저당권 (채권최고액 828,000,000원)입니다. 그 뒤 2025.08.18 같은 채권자의 임의경매개시결정이 등기돼 있으며, 말소기준권리와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 등기권리가 소멸한다고 해서 이 사건을 ‘인수 0원’으로 볼 수는 없습니다. 임차인 3명 중 주식회사 와일드원은 2023.05.31 전입으로 말소기준일보다 앞서고, 보증금 20,000,000원·월차임 700,000원입니다. 예상배당표에서도 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 반영돼 있습니다. 더 중요한 변수는 강수진입니다. 2020.03.23 전입은 더 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 이 사람은 대항력이 있다고 단정할 것이 아니라 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경885 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 충무공동 87-23 주1동 지하1층 비비107호 도로명: 경상남도 진주시 범골로54번길 30-9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(기타공장) |
| 소유자 | 주식회사파이프라퍼티 |
| 감정가 / 최저가 | 259,000,000원 / 88,837,000원 (3회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2024.02.29 대전영화신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 828,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 대전영화신용협동조합 / 711,577,623원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 임차인은 남는다
2019년 신탁과 청운신용협동조합·광안신용협동조합·부산성의신용협동조합·구덕신용협동조합의 기존 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 2024.02.29 주식회사파이프라퍼티가 소유권을 취득하면서 같은 날 대전영화신용협동조합 근저당권이 설정됐고, 이것이 현재 경매의 말소기준권리입니다. 이후 안원영의 2024.08.02 전입과 2025.08.18 임의경매개시결정이 이어집니다.
② 임차인 분석 — 실제 확인 대상 3명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 와일드원 | 2023.05.31 | 20,000,000원 | 700,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 승계 없음 |
| 안원영 · 하늘소리 | 2024.08.02 | 20,000,000원 | 550,000원 | 대항력 無 | 미상 | 승계 없음 |
| 강수진 | 2020.03.23 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
안원영은 2024.08.02 전입으로 말소기준일 이후여서 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 보증금은 20,000,000원, 월차임은 550,000원이며 2025.11.06 배당요구를 했습니다. 다만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 세 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 보증금 중복합산 문제는 없습니다.
③ 가격 구조 — 최저가 34%만 보면 안 된다
현재 회차는 3회 유찰, 감정가 34% 수준으로 표시돼 있고 최저매각가는 88,837,000원입니다. 그러나 이 사건은 알려진 인수금 20,000,000원을 더해야 하므로 현재 회차의 알려진 실질취득액은 최소 108,837,000원입니다. 여기에 강수진의 미상 보증금이 인수 대상으로 확인될 경우 실질취득액은 더 올라갑니다.
| 회차 | 매각가 | 알려진 인수 | 알려진 실질취득 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 88,837,000원 | 20,000,000원 | 108,837,000원 | 741,162,066원 |
| 4회 유찰 시 | 62,185,899원 | 20,000,000원 | 82,185,899원 | 767,333,447원 |
| 5회 유찰 시 | 43,530,129원 | 20,000,000원 | 63,530,129원 | 785,653,413원 |
유찰될수록 매각가는 내려가지만 와일드원 보증금 20,000,000원 인수는 각 시나리오에서 그대로 남습니다. 따라서 이 사건은 ‘감정가 대비 몇 %’보다 낙찰가 + 인수금으로 봐야 합니다. 동일 유형의 실거래 가격 근거가 확인되지 않아, 88,837,000원이나 108,837,000원을 두고 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 88,837,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,999,066원 |
| 인수 · 임차인 주식회사 와일드원 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 대전영화신용협동조합 | 828,000,000원 | 86,837,934원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 집행비용 1,999,066원을 제외한 86,837,934원이 대전영화신용협동조합 근저당에 배당되고, 근저당 기준 미배당은 741,162,066원입니다. 와일드원 보증금 20,000,000원은 배당액 0원으로 매수인 인수에 반영돼 있습니다. 강수진의 미상 보증금은 이 배당표의 인수액에 포함돼 있지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 일련번호 1~6은 공장(기타공장) 용도입니다. 본건은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 12층 건물 내 지하1층 비비107호입니다.
- 주위환경. 진주시 충무공동 소재 대곡중학교 남서측 인근으로, 근린생활시설·대단위 아파트단지·단독주택 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 위치와 대중교통 운행횟수를 고려한 제반 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 시스템냉난방설비, 소화전설비, 화재경보·탐지설비, 승강기설비, 스프링클러설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 본건 서측 및 북서측으로 중로에 접합니다.
- 용도지역·규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 산업복합구역, 연구개발특구, 혁신도시개발예정지구 등에 포함됩니다. 공시지가는 462,300원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 강수진 임대차관계 확인. 2020.03.23 전입이 말소기준일보다 빠르므로 보증금, 실제 점유, 계약관계, 확정일자 유무를 반드시 대조해야 합니다.
- 와일드원 인수액 반영. 최저가 88,837,000원만으로 자금계획을 세우지 말고, 현재 배당표상 매수인 인수 20,000,000원을 별도로 반영해야 합니다.
- 안원영 배당관계 확인. 2025.11.06 배당요구 사실은 있으나 확정일자가 확인되지 않으므로 실제 배당순위와 금액을 원문에서 확인해야 합니다.
- 공장 이용상태 확인. 감정평가상 공장(기타공장) 용도이므로 현황과 실제 사용 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 배당표 변동 가능성. 현재 예상배당은 집행비용과 근저당, 와일드원 인수를 반영한 계산이며 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 결과가 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 유찰가보다 인수금 확인이 먼저”
이 사건의 표면적인 숫자는 강합니다. 감정가 259,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 88,837,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석의 결론은 단순히 ‘감정가 34%’가 아닙니다. 와일드원 보증금 20,000,000원을 더하면 알려진 실질취득액은 이미 최소 108,837,000원이고, 강수진의 보증금은 아직 금액조차 확정되지 않았습니다.
등기부상의 담보권 구조는 비교적 명확하지만, 임차관계는 그렇지 않습니다. 특히 강수진의 2020.03.23 전입은 말소기준보다 앞서므로 보증금과 점유관계를 확인하기 전에는 인수 위험의 상한을 계산할 수 없습니다. 실거래 시세 근거도 확인되지 않는 만큼 현재 최저가만 보고 ‘싸다’고 평가하는 것은 금물입니다. 이 물건의 핵심은 유찰률이 아니라, 알려진 20,000,000원 인수와 추가 미상 보증금을 어디까지 확정할 수 있느냐입니다.
