창원지방법원 2025타경885. 진주시 충무공동 87-23 주1동 지하1층 비비111호로, 감정 이용상태는 공장(기타공장)입니다. 감정가 231,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 79,233,000원입니다. 등기상 말소기준은 2024.02.29. 설정된 대전영화신용협동조합 근저당권 828,000,000원이며, 그 뒤 경매개시결정과 국의 압류 2건은 매각으로 소멸합니다.
그러나 이 사건의 핵심은 등기부보다 임차관계입니다. 주식회사 와일드원은 2023.05.31. 전입으로 말소기준보다 앞서고 보증금 20,000,000원, 월 700,000원으로 조사됐습니다. 우선변제권은 확인되지 않아 배당으로 보증금이 소진되지 않고 20,000,000원이 매수인에게 인수되는 구조입니다. 여기에 강수진도 2020.03.23. 전입으로 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이 점 때문에 최종 인수액을 20,000,000원으로 고정해 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경885 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 충무공동 87-23 주1동 지하1층 비비111호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(기타공장) |
| 소유자 | 주식회사파이프라퍼티 |
| 감정가 / 최저가 | 231,000,000원 / 79,233,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 대전영화신용협동조합 / 711,577,623원 |
| 말소기준권리 | 2024.02.29. 을구 6번 근저당권 · 대전영화신용협동조합 · 채권최고액 828,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차인은 별도
2019년 설정됐던 청운신용협동조합·광안신용협동조합·부산성의신용협동조합·구덕신용협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 2024.02.29. 소유권이 주식회사파이프라퍼티로 이전된 뒤 같은 날 대전영화신용협동조합 근저당권이 설정됐고, 이것이 현재의 말소기준권리입니다. 2025.08.18. 임의경매개시결정과 2025.09.09.·2025.09.23. 국의 압류는 모두 말소기준 이후여서 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 와일드원 | 2023.05.31 | 20,000,000원 | 700,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 미상 | 승계 아님 |
| 안원영 · 하늘소리 | 2024.08.02 | 20,000,000원 | 550,000원 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 아님 |
| 강수진 | 2020.03.23 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 아님 |
주식회사 와일드원. 2023.05.31. 전입으로 2024.02.29. 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금은 20,000,000원이고 우선변제권은 확인되지 않았으며, 예상배당에서도 보증금 배당액은 0원으로 잡혀 20,000,000원 전액 매수인 인수로 계산됩니다.
안원영. 2024.08.02. 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금 20,000,000원, 월세 550,000원이며 2025.11.06. 배당요구를 했습니다. 따라서 이 임차인의 보증금을 매수인 인수액에 더해서는 안 됩니다.
강수진. 2020.03.23. 전입으로 시점은 말소기준보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 대항력이 확정됐다고 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 이 임차관계가 확인되기 전에는 최종 실질취득비용의 상단을 계산할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 34%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 79,233,000원으로 감정가 231,000,000원의 34% 수준까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건은 최저가만 비교해서 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 확인된 대항력 임차보증금 20,000,000원을 더한 최소 실질취득액이 이미 99,233,000원이고, 강수진 관련 추가 인수 가능성도 남아 있기 때문입니다.
또한 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아 현재 실질취득액이 시장가격 대비 낮은지 높은지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만을 근거로 ‘저렴하다’거나 가격 점수를 높여서는 안 되는 사건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 79,233,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,826,194원 |
| 인수 · 주식회사 와일드원 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 대전영화신용협동조합 | 828,000,000원 | 77,406,806원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
대전영화신용협동조합은 채권최고액 828,000,000원 가운데 77,406,806원만 배당되는 계산이며, 미배당액은 750,593,194원입니다. 주식회사 와일드원 보증금 20,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 일련번호 1~6은 공장(기타공장) 용도로 이용 중입니다.
- 입지. 진주시 충무공동 대곡중학교 남서측 인근이며, 주위는 근린생활시설·대단위 아파트단지·단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 위치 및 대중교통 운행횟수 등을 고려한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 12층 건물이며 외벽은 복합판넬, 내벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 샷시창 구조입니다.
- 설비. 위생·급배수, 시스템냉난방, 소화전, 화재경보·탐지, 승강기, 스프링클러 설비가 돼 있습니다.
- 도로·토지. 평지의 토지로 근린생활시설 및 공장 건부지로 이용 중이며 서측 및 북서측으로 중로에 접합니다. 토지면적은 5,148.0㎡, 공시지가는 462,300원/㎡입니다.
- 용도지역·지구. 준주거지역·지구단위계획구역이며 산업복합구역·연구개발특구·혁신도시개발예정지구·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 주식회사 와일드원 인수액. 보증금 20,000,000원이 배당 없이 매수인 인수로 계산됩니다. 최저가만이 아니라 최소 실질취득액 99,233,000원을 기준으로 자금계획을 잡아야 합니다.
- 강수진 임차관계. 2020.03.23. 전입이나 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능·미상으로 두고 보증금 규모와 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 안원영 배당관계. 2024.08.02. 전입으로 대항력은 없고 2025.11.06. 배당요구가 접수됐습니다. 주식회사 와일드원 보증금과 중복해 인수액으로 계산하면 안 됩니다.
- 다회 유찰. 현재 3회 유찰 상태입니다. 4회·5회 유찰 시에도 확정 인수 20,000,000원과 미상임차 위험은 별도로 남으므로 낙찰가 하락률만 보고 판단하면 안 됩니다.
- 시장가격 확인. 실거래 비교자료가 없어 99,233,000원 이상의 실질취득비용이 시장가격 대비 유리한지 현재 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임차인의 보증금·확정일자·점유관계를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 낙찰가보다 미상 인수액이 먼저다”
이 물건은 감정가 231,000,000원에서 3회 유찰돼 79,233,000원까지 내려왔지만, 낮아진 최저가 자체가 투자 매력을 보장하지 않습니다. 주식회사 와일드원의 보증금 20,000,000원이 매수인 인수로 계산돼 현재 확인되는 최소 실질취득액은 99,233,000원이고, 그보다 더 중요한 것은 2020.03.23. 전입한 강수진의 보증금이 미상이라는 점입니다. 공장(기타공장) 용도의 집합건물이고 실거래 비교자료도 없어 환금성과 시장가격 검증도 제한됩니다. 가격은 크게 내려왔지만 권리비용은 아직 닫히지 않은 사건. 강수진의 임차조건을 확인하기 전에는 최종 입찰가를 확정하기 어렵습니다.
